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23. Januar 2015   IMMOBILIENFINANZIERUNG

Aus fünf mach zwei Prozent

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Viele Banken haben in der Vergangenheit bei Finanzierungen von Immobilien geschlampt. Das rächt sich jetzt – der sogenannte Widerrufsjoker bietet vielen Häuslebauern eine große Chance.


Die Zinsen für die Finanzierung eines Immobilienkaufs sind auf ein Rekordtief gefallen. Wer allerdings vor einigen Jahren eine Finanzierung abgeschlossen und sich dabei für die üblichen zehn Jahre gebunden hat, für den stellt sich die Lage völlig anders dar. Nicht selten stehen in diesen Verträgen noch Zinssätze von fünf oder mehr Prozent.

Falsche Widerrufsklauseln
Allerdings ergibt sich nun für viele Kreditnehmer ein Ausweg aus den Kreditverträgen mit hohen Zinsen: falsche Formulierungen in den Widerrufsklauseln der Kreditverträge. Diverse Gerichte, einschließlich des Bundesgerichtshofs (BGH), haben mittlerweile geurteilt, dass in bestimmten Fällen der Ausstieg aus solchen Hypotheken möglich ist. Seit einigen Monaten rollt daher eine Welle von Widerrufen und Klagen über die Banken hinweg.

Konkret geht es dabei um die Widerrufsbelehrungen, die Bestandteil eines Kreditvertrags sind und es den Bauherren normalerweise ermöglichen sollen, innerhalb von 14 Tagen vom Vertrag zurückzutreten. Aufgrund einiger gesetzlicher Änderungen sind die Banken insbesondere zwischen 2002 und 2010 bei der Formulierung dieser Widerrufsklauseln in vielen Fällen von den gesetzlichen Mustertexten abgewichen – ein Fehler, der sich nun rächt.
Denn durch diese Veränderungen wurden die Klauseln häufig unklar und damit unbrauchbar. So ergibt sich beispielsweise aus vielen Texten nicht eindeutig, wann die 14-tägige Widerrufsfrist denn nun genau beginne. Zahlreiche Gerichte, einschließlich des BGH, haben entschieden, dass in solchen Fällen die Widerrufsfrist gar nicht zu laufen begonnen hat – mit der Konsequenz, dass Kunden auch heute noch widerrufen und somit mit sofortiger Wirkung von ihren teuren Finanzierungen zurücktreten können.

Schätzungen von Verbraucherschützern zufolge sind rund 70 % aller Baufinanzierungen von fehlerhaften Klauseln betroffen, die zwischen November 2002 und Juni 2010 abgeschlossen wurden. Später abgeschlossene Verträge weisen geringere Fehlerquoten auf.
Die Chancen, aus einer teuren Immobilienfinanzierung auszusteigen und die gegenwärtig niedrigen Zinsen zu nutzen, stehen also nicht schlecht.

Wer prüfen möchte, ob ein solcher Wider­ruf auch für ihn infrage kommt, sollte zunächst die Widerrufsklausel seiner Finanzierung checken lassen. Das kann er zum einen kostenpflichtig bei den Verbraucherzentralen machen. Zum anderen bieten spezialisierte Anwälte oder die Interessengemeinschaft Widerruf (www.widerrruf.info) eine kostenlose Ersteinschätzung an.

Banken reagieren unterschiedlich
Dabei wirkt sich ein Widerruf nicht nur auf laufende Kredite aus. Besonders spannend ist das Thema auch für all jene, die in den vergangenen Jahren eine Immobilienfinanzierung vorzeitig beendet und dabei eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben. Auch hier lohnt sich eine nachträgliche Prüfung des Kreditvertrags! Wurde eine mangelhafte Widerrufsbelehrung verwendet, so bestehen gute Chancen, sich die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zurückzuholen.

Eine Auswertung der IG Widerruf zeigt, dass die Banken dabei sehr unterschiedlich mit dem Thema umgehen. Während sich die Deutsche Bank sowie ihre Tochterunternehmen (Postbank, DSL Bank) bislang zumeist gegen gütliche Einigungen stemmen, ist der Marktführer ING-DiBa tendenziell kompromissbereit.
Ein paar Beispiele von verschiedenen Kreditinstituten zeigen, welche Ersparnisse erreicht wurden. Dabei wurden in der Mehrzahl der Fälle die Kunden nicht aus ihren Finanzierungen entlassen, sondern die bestehende Finanzierung wurde trotz erheblicher Restlaufzeit per sofort auf deutlich niedrigere Zinsen umgestellt:

•  Ein Kredit mit Laufzeit bis 2017 und einem Zinssatz von 4,8 % wurde umgeschuldet in neue 5 Jahre Laufzeit mit einem Zins von 1,4 %.
•  Ein Kredit mit Laufzeit bis 2022 und einem Zinssatz von 4,9 % wurde umgeschuldet in neue 10 Jahre Laufzeit mit einem Zinssatz von 1,9 %.
•  Ein Kredit mit Laufzeit bis 2018 und einem Zinssatz von gut 5 % wurde vorzeitig ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung beendet.

Leider reagieren Banken kaum, wenn sie nur durch den Kunden auf Mängel in den Kreditverträgen angesprochen werden. Die Erfahrung zeigt, dass es fast immer nötig ist, einen Fachanwalt einzuschalten. Sind die Argumente des Kunden gut, sprich die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, dann knicken die meisten Banken jedoch früher oder später ein. Denn weitere Gerichtsurteile zu diesem Thema wollen sie vermeiden. Allerdings sollte jeder Betroffene die Risiken und Kosten einer Klage genau abwägen. Glücklich schätzen kann sich, wer über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, die eine entsprechende Kostenzusage erteilt.
Redaktion AnlegerPlus

 Fragen und Antworten zum Widerrufsjoker

1.  Welche Kreditverträge kommen­ für ­einen Widerruf infrage?
Grundsätzlich kommen alle privaten Kreditverträge infrage, die nach ­November 2002 abgeschlossen wurden. Besonders interessant ist die Sache für Darlehen mit großen Summen, in der Regel also Immobilienkredite. Beste Chancen hat, wer seinen Kredit zwischen November 2002 und Ende 2010 abgeschlossen hat.

2.  Kann man Fehler in einer Widerrufsbelehrung­ selbst erkennen?
Im Prinzip ja, allerdings ist davon abzuraten. Es geht darum festzustellen, inwieweit die eigene Widerrufsklausel von dem gesetzlichen Mustertext abweicht. Da der Mustertext mehrfach gewechselt hat, muss der eigene­ Vertragstext mit dem jeweils gültigen Mustertext verglichen werden. ­Daher sollte ein Fachmann oder eine Verbraucherzentrale befragt werden. Einige Fachanwälte oder Vereinigungen wie die IG Widerruf bieten die Prüfung auch kostenlos an.

3.  Wie viel kann man sparen?
Das hängt davon ab, wie hoch die Kreditsumme ist, wie lange der derzeitige Kredit noch läuft und wieviel Zins derzeit bezahlt werden muss. Im Durchschnitt sind Einsparungen von 500 Euro pro Monat möglich. Gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen können zuzüglich Zinsen zurückverlangt werden, wenn die Widerrufsbelehrung des Kreditvertrags fehlerhaft ist.

4.  Muss ein Anwalt eingeschaltet werden?
Die Praxis zeigt, dass kaum ein privater Kreditnehmer den Ausstieg ohne Anwalt schafft. In der Regel weisen Banken die Ansprüche zurück, solange der Kunde diese allein stellt. Erst wenn ein Fachanwalt eingeschaltet wird, zeigen sich die meisten Banken kompromissbereit.

5.  Wann zahlt die Rechtsschutzversicherung?
Besitzt man eine Rechtsschutzversicherung, dann besteht die Chance, dass sie die Kosten für Anwalt und ggf. Gericht übernimmt. Allerdings sind Neubauten und vermietete Objekte in den Versicherungsbedingungen in der Regel ausgeschlossen.

6.  Wie hoch ist das Risiko, letztlich ohne Kredit dazustehen?
Diese Gefahr besteht in der Praxis kaum. Denn es gibt noch ausreichend Institute, die auch nach einem Widerruf einen Anschlusskredit anbieten.Infos dazu finden sich bei spezialisierten Anbietern, beispielsweise der IG Widerruf.
Man muss sich aber vor dem Widerruf die Frage stellen, ob die eigene Bonität noch so gut ist wie beim Abschluss des „angegriffenen“ Kredits. Wenn sich die persönliche Kreditwürdigkeit verschlechtert hat, sollte man sich einen Widerruf sehr genau überlegen und vorher eine Kreditzusage bei einem anderen Anbieter einholen.

 

Ein Interview zu diesem Thema mit dem Experten Roland Klaus (widerruf.info) finden Sie in der aktuellen Ausgabe AnlegerPlus News 1/2015 unter www.anlegerplus.de/news/aktuelle-ausgabe

Redaktion AnlegerPlus



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