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2. Februar 2017   Investment

Börsennotierte deutsche Immogesellschaften

Immo

Trotz steigender Inflationsraten, die EZB hält an ihrer Niedrigzinspolitik und ihrer expansiven Geldpolitik fest. Die Zahl ihrer Kritiker steigt deshalb immer mehr an. Dazu zählen aber nicht die Vorstände deutscher Immobilienunternehmen. Denn Immobilienunternehmen profitieren im aktuellen Zinsumfeld von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei manchen dieser Gesellschaften liegt die Marktkapitalisierung aber immer noch unter dem Nettovermögenswert (Net Asset Value), was Anlegern Chancen eröffnen kann.

Das Marktumfeld für deutsche Immobiliengesellschaften dürfte weiterhin gut bleiben. Wegen Zuzugs aus ländlichen Gebieten und dem starken Zustrom von Flüchtlingen ist Wohnraum hierzulande vor allem in den Ballungsräumen knapp. Außerdem deuten alle fundamentalen Indikatoren auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien hin. Vorteilhaft für Deutschlands Immobilienbranche ist darüber hinaus das niedrige Zinsniveau, denn es ermöglicht die günstige Finanzierung von Zukäufen und die Reduzierung des Zinsaufwands durch die Umschuldung teurer Kredite. Und wenn die Immobilienfirmen beispielsweise durch energetische Sanierungen die Qualität ihrer Portfolios optimieren, können im Zuge der Neuvermietung von Wohnungen und Gewerbeflächen die Mieten angehoben werden.

Reichlich Cash für Zukäufe

Ein gut positionierter Player in Deutschlands Betongold-Branche ist die LEG Immobilien. Der MDAX-Konzern hat sich auf den Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen fokussiert, der aufgrund einer hohen Bevölkerungsdichte und der ausgeprägten Wirtschaftsstärke als besonders attraktiv gilt. Dank der geografischen Fokussierung kann das Portfolio von LEG effizient bewirtschaftet werden. Des Weiteren erzielt das Management mit seiner lokalen Expertise optimale Vermietungsergebnisse. Das spiegelt die niedrige Leerstandsquote von nur 3,5 % wider.
Das Management treibt das Unternehmenswachstum durch Akquisitionen diszipliniert voran. Um weitere Deals finanzieren und um bestehende Darlehen ablösen zu können, hat LEG jüngst eine Anleihe mit einem Volumen von 500 Mio. Euro und einer Laufzeit von sieben Jahren platziert. Die jährliche Verzinsung dieser Anleihe beträgt lediglich 1,25 %. Positiv zu werten ist bei dem Düsseldorfer Unternehmen auch die Steigerung des operativen Ergebnisses (Funds From Operations, FFO) um 32,9 % auf 210,6 Mio. Euro in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2016. Die Aktie notiert allerdings deutlich über dem Net Asset Value je Anteilschein von 59,32 Euro.

Risikoarme Strategie

Verlockend günstig scheint hingegen die Aktie von Fair Value REIT, die derzeit 16,4 % unter ihren Net Asset Value von 8,43 Euro notiert. Das Münchener Unternehmen setzt eine risikoarme Geschäftsstrategie um: Gewerbeflächen werden vor allem an große Einzelhandelskonzerne wie REWE, Lidl oder Edeka vermietet. Derzeit besitzt Fair Value REIT hierzulande 37 Objekte in Regionalstädten. Dort werden wesentlich weniger Gewerbeimmobilien gebaut als in deutschen Metropolen. Die Dividendenpolitik des Unternehmen ist sehr aktionärsfreundlich: Im Rahmen der am 2. Juni 2017 stattfindenden Hauptversammlung soll die Ausschüttung einer Dividende auf dem Vorjahresniveau von 0,25 Euro je Aktie beschlossen werden. Das entspricht beim aktuellen Aktienkurs von rund 7 Euro einer attraktiven Dividendenrendite von 3,5 %.
Ein kleiner Wermutstropfen bei dem Gewerbeimmobilien-Spezialisten ist allerdings der leichte Rückgang der FFO um 0,1 Mio. auf 4,4 Mio. Euro in den ersten neun Monaten des vergangenen Geschäftsjahres. Alleinvorstand Frank Schaich geht jedoch davon aus, dass der FFO 2017 wieder deutlich steigen wird – unter anderem wegen der Kostensenkung infolge der Schließung von Tochtergesellschaften und einer Verringerung der Leerstandsquote, die zuletzt 8,2 % betrug. Schaich wird übrigens zum 31. März 2017 das Unternehmen auf eigenen Wunsch verlassen. Sein Nachfolger wird Patrick Kaiser. Er ist der kaufmännische Leiter des Großaktionärs DEMIRE. Es ist noch unklar, ob sich der Führungswechsel auf die Strategie und die Arbeitsteilung mit DEMIRE auswirken wird.

Zinsaufwand reduziert
Schon im April dieses Jahres wird DIC Asset eine Dividende von voraussichtlich 0,37 Euro je Aktie zahlen (Div.-Rendite: 4 %). Der Gewerbeimmobilienkonzern besitzt rund 210 Objekte mit einem Marktwert von 3,2 Mrd. Euro und hat im Dezember 2016 Darlehen mit einem Gesamtvolumen von mehr als 960 Mio. Euro refinanziert. Infolgedessen verringerte sich der jährliche Zinsaufwand um 20 Mio. Euro, weswegen die FFO in diesem Jahr von 46 bis 47 Mio. auf 55 bis 60 Mio. Euro steigen dürften. Interessant ist darüber hinaus, dass DIC Asset die Beteiligung am Konkurrenten WCM im ersten Quartal 2016 von 20 auf 24,9 % aufgestockt hat. Die Schwelle von 25 % wurde bewusst nicht überschritten, weil dann ein Teil des Verlustvortrages von WCM verfallen wäre.
Anzumerken ist hierzu, dass es in Deutschland seit Kurzem einen fortführungsgebundenen Verlustvortrag gibt. Konkret bedeutet dies, dass der Verlustvortrag auch bei einem Erwerb von 25 bis 50 % der Aktien oder dem Kauf einer Mehrheitsbeteiligung vollständig erhalten bleibt, wenn der Geschäftsbetrieb seit der Gründung des Unternehmens oder seit mindestens drei Jahren unverändert besteht. Daher könnte DIC Asset ab Ende 2017 weitere WCM-Aktien kaufen und den WCM-Aktionären sogar ein Übernahmeangebot unterbreiten. Denn der Wettbewerber hat nach dem Ende seines Insolvenzverfahrens Ende 2014 den Geschäftsbetrieb durch die Einbringung von Immobilien aus dem Bestand des früheren WCM-Großaktionärs Karl Ehlerding wieder aufgenommen.

Erstmalige Dividendenzahlung?

Damit kommen wir direkt zur WCM AG. Das Unternehmen hat die FFO in den ersten neun Monaten des Fiskaljahres 2016 von 4,6 Mio. auf 12,9 Mio. Euro gesteigert. Der Hauptgrund hierfür ist der deutliche Anstieg der Mieteinnahmen von 6,0 auf 23,8 Mio. Euro. Erfreulich ist zudem, dass der Net Asset Value je Aktie im Berichtszeitraum von 2,38 auf 2,56 Euro geklettert ist. Diese wichtige Kennzahl sollte sich 2017 im Zuge des Portfolioausbaus weiter verbessern. Aus Anlegersicht interessant ist zudem, dass WCM im Rahmen der diesjährigen Hauptversammlung am 4. Juli erstmals die Ausschüttung einer Dividende beschließen will. Deren Höhe wird der Vorstand voraussichtlich am 20. März 2017 zusammen mit den vorläufigen Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr bekanntgeben.

Schuldenabbau möglich
Zu den deutschen Immobilienwerten zählt auch die Aktie von ADLER Real Estate. Das SDAX-Unternehmen hat sich auf den Erwerb, das Management und die Bewirtschaftung sowie auf die Privatisierung von Wohnimmobilien spezialisiert. In erster Linie investiert ADLER Real Estate in Wohnungsportfolios in B-Lagen, die über nachhaltige Wertsteigerungpotenziale verfügen. Die Gesellschaft hat jüngst ihren Anteil von rund 26 % an dem österreichischen Immobilienkonzern conwert Immobilien Invest verkauft. Den Erlös von 422 Mio. Euro will man zur Tilgung von Schulden verwenden. Dann müsste die Zinslast bei ADLER in diesem Jahr signifikant sinken, womit ein starker Anstieg der FFO einhergehen sollte. Für Kursfantasie sorgt neben diesen guten Perspektiven auch die Tatsache, dass die Aktie des Wohnimmobilien-Spezialisten aktuell 18,5 % unter ihrem Net Asset Value von 17,35 Euro notiert.

Fünf deutsche Immobilienaktien im Überblick

Unternehmen WKN ISIN Börsenwert EPS 2017e KGV 2017e aktueller Kurs Net Asset Value je Aktie
LEG Immobilien LEG111 DE000LEG1110 4,7 Mrd. Euro 4,51 Euro 16,4 73,74 Euro 59,32 Euro
Fair Value REIT A0MW97 DE000A0MW975 99,5 Mio. Euro 0,49 Euro 14,4 7,05 Euro 8,43 Euro
DIC Asset A1X3XX DE000A1X3XX4 630,2 Mio. Euro 0,70 Euro 13,1 9,19 Euro 12,83 Euro
WCM A1X3X3 DE000A1X3X33 362,9 Mio. Euro 0,21 Euro 13,1 2,75 Euro 2,56 Euro
ADLER Real Estate 500800 DE0005008007 674,5 Mio. Euro 2,01 Euro 7,0 14,14 Euro 17,35 Euro

Anmerkung: Net Asset Value je Aktie per 30.9.2016, EPS = Gewinn je Aktie

Quelle: Emittentenangaben, FacSet.com, Anlegerplus.de

Stand: 01.02.2017

Martin Münzenmayer, Redaktion AnlegerPlus