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25. Juli 2013   Börse

Immobile Immobilienfonds

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Offene Immobilienfonds (OIF) haben seit der Finanzkrise bis heute  mit vielen Problemen zu kämpfen. Die Regulierung der Finanzmärkte macht daher auch vor ihnen nicht halt. Zum 22.7.2013 traten für diese Anlageklasse tiefgreifende Änderungen in Kraft.

Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich eine gute Idee. Sie bieten dem Anleger die Möglichkeit, sein Vermögen  auch mit kleinerem Budget indirekt in Immobilien zu investieren. OIFs gelten als risikoarm und die Rendite als stabil. Das lockte in der Vergangenheit auch institutionelle Anleger an. Sie parkten ihre überschüssigen Gelder eher kurzfristig in OIFs. Mit dem Geldsegen erweiterten die Fonds schnell ihr Immobilienportfolio.

Doch dann kam die Finanzkrise und mit ihr auch die Probleme für die OIFs. Gerade die institutionellen Anleger, die mit sehr viel Geld in OIFs investiert waren, zogen dieses plötzlich ab. Die Kleinanleger zogen panisch nach. Der Vorteil der Offenen Immobilienfonds gegenüber einer Anlage in Immobilien, die börsentägliche Veräußerbarkeit, war plötzlich dahin. Denn es floss so viel Geld ab, dass der zum damaligen Zeitpunkt für OIFs vorgeschriebene 5 % Liquiditätsanteil bei weitem nicht ausreichte, um die Rücknahmen auszahlen zu können. Viele OIFs mussten daraufhin schließen, manche vorübergehend, manche endgültig, sie werden nun abgewickelt.

Regulierung

Um die Auswirkungen künftiger Finanzkrisen eingrenzen zu können, wird die Finanzwirtschaft nun Schritt für Schritt reguliert. Auch für die Fondsbranche gibt es bedingt durch mehrere Gesetzesänderungen einige Neuregelungen. Bei OIFs führte der Regulierungswahnsinn dazu, dass man nun zwischen 3 Anlagekategorien unterscheiden muss. Das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz vom April 2011 unterteilt die Anleger in OIF zunächst in zwei Kategorien, in Anleger, die Fondsanteile vor dem 1.1.2013 gekauft haben und in Anleger, die erst danach zugriffen.

A) Anlagen vor dem 1.1.2013
Anleger dieser Kategorie unterliegen grundsätzlich einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Doch es gibt einen Freibetrag. Und zwar dürfen Anteile bis zu einem Betrag von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr an den Emittenten ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückgegeben werden.

B)
Anlagen nach dem 1.1.2013
Anleger dieser Kategorie unterliegen neben einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auch zusätzlich einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten, bevor die Anteile gekündigt werden dürfen. Doch aus diese beiden Fristen gelten nur dann, wenn man pro Kalenderhalbjahr Anteile im Werte von über 30.000 Euro an den Emittenten zurückgeben möchte.

 

Doch dem nicht genug, setzte nun das Kapitalanlagegesetzbuch, das zum 22.7.2013 in Kraft trat, noch eine Kategorie oben drauf und versetzt der Branche möglicherweise einen Todesstoß.

C) Anlagen nach dem 22.7.2013
Anlegern dieser Kategorie steht der Freibetrag von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr nicht mehr zur Verfügung. Sie unterliegen aber weiterhin einer Kündigungsfrist von 12 Monaten und auch zusätzlich einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten


Anfang vom Ende?
Diese Änderungen sollen den Fonds mehr Planungssicherheit bringen, denn so kann verhindert werden, dass auf einen Schlag und ohne Vorwarnung eine große Menge an Anteilen zurückgegeben wird, wie es 2008 und auch 2011 der Fall war.

Für Privatanleger wird die Anlageklasse OIF dadurch aber extrem unattraktiv und ob die vermeintliche Sicherheit der Anlageklasse nicht eventuell unter den Änderungen leidet, ist auch nicht zu prognostizieren. Wer möchte sich schon 24 Monate an eine Wertpapieranlage binden und sich verbindlich auf Anteilsrückgaben 12 Monate im Voraus festlegen, ohne dass die Preisentwicklung auch nur im Ansatz vorhergesagt werden kann. Dazu kommt, dass institutionelle Investoren OIFs in dieser Ausgestaltung kaum noch nachfragen werden. Langfristig zur Verfügung stehende Gelder werden dann vermutlich direkt in Immobilien investiert. Doch was passiert mit den Renditen der OIFs, wenn diese Gelder nicht mehr fließen und das Immobilienportfolio möglicherweise nicht so breit diversifiziert aufgestellt werden kann? Das ist überhaupt noch nicht abzusehen.

Abzusehen ist aber, dass der Börsenhandel mit OIF-Anteilen künftig deutlich zunehmen wird. Denn der Verkauf über die Börse unterliegt weder einer Mindesthaltefrist noch einer Kündigungsfrist. Durch die zunehmende Liquidität an den Börsen werden einmal die Abschläge zu den Anteilspreisen geringer und auch der Spread dürfte sich einengen. Das ist aber nur ein schwacher Trost dafür, dass der unqualifizierten Regulierungswut des Gesetzgebers ein an sich sinnvolle Anlageklasse für Privatanleger zum Opfer gefallen ist.

Carolyn Friesl, Redaktion AnlegerPlus



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