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22. Mai 2018   GELDANLAGE

Die Liquiditätsausstattung offener Immobilienfonds

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Die Nachfrage von Anlegern nach offenen Immobilienfonds ist ungebrochen. Für die Stabilität und Rendite dieser Anlageklasse spielt die Liquiditätsquote eine bedeutende Rolle.

Die Liquiditätsausstattung offener Immobilienfonds kann aus zwei Perspektiven bewertet werden. Da wäre einmal die des Fondsmanagements. Und es gibt die Sichtweise des Anlegers. Jeder Investor hat eine zweijährige Mindesthaltefrist sowie eine einjährige Kündigungsfrist zu beachten. Sollte der Fonds vor dem 22. Juli 2013 erworben worden sein, gilt zusätzlich ein Freibetrag von 30.000 Euro je Anleger und Kalenderhalbjahr (die Mindesthaltefrist und die Kündigungsfrist entfallen bis zu dieser Grenze).

Diese Thematik und einen Weg, die Kündigungsfrist zu umgehen, haben wir in den AnlegerPlus News 7/2017 beschrieben. Die Ausgabe kann unter www.anlegerplus.de/news/archiv eingesehen werden.

Mehr oder weniger Liquidität

Das Vermögen von Immobilienfonds setzt sich aus gehaltenen Immobilien und Liegenschaften, reservierter Liquidität für geplante/fixierte Ankäufe und Investitionen in den Bestand sowie freier Liquidität zusammen. Per Ende 2017 summierte sich die Liquidität der Produktklasse in Deutschland auf beeindruckende 17,5 Mrd. Euro.

Fondsmanager stehen vor der Herausforderung, diese Liquidität richtig zu steuern. Auf der einen Seite hegen sie den Wunsch, ein hohes Maß an neuer Liquidität aufzunehmen, da sich so das Fondsvermögen, auf das sich auch die Berechnung Managementgebühr bezieht, erhöht. Zusätzlich schafft eine hohe Liquidität die Möglichkeit, einerseits Immobilien flexibel erwerben und andererseits gleichzeitig (auch eine größere Anzahl) Anleger auszahlen zu können, wenn diese einen Ausstieg wünschen.

Auf der anderen Seite kämpfen Fondsmanager derzeit mit der Null- bzw. Negativverzinsung der gehaltenen Liquidität. In Zeiten, als am kurzen Ende noch Zinsen gezahlt wurden, hat Liquidität im Fonds noch einen Ertrag abgeworfen. Aktuell belastet die Kassenhaltung die Rendite, da sie entweder keinen oder gar einen negativen Beitrag dazu leistet. Eine unterdurchschnittliche Rendite verkauft sich aber schlecht. Daher versuchen die Fonds derzeit eher, die Liquiditätsquote gering zu halten.

Drei Wege zur Steuerung der Liquidität

Wie bewerkstelligt das Fondsmanagement dies aber? Die naheliegendste Option ist, Immobilien für den Fonds zu erwerben. Aufgrund der langen Niedrigzinsphase ist der Markt allerdings sehr ausgedünnt. Um die verbliebenen Immobilien streiten sich nicht nur die Fonds untereinander, auch andere Investoren, wie Familiy Offices, Versicherungen oder Pensionsfonds, bieten mit. Wer den Zuschlag möchte, muss entweder zu höheren Preisen kaufen oder auf eine geringere Qualität der Objekte ausweichen.

Das Fondsmanagement hat zur Begrenzung der Liquiditätsquote eine weitere Alternative. Es kann beispielsweise bestehende Kredite des Fonds tilgen. Die erste Frage, die sich stellt: Woher kommen diese Kredite überhaupt? In „normalen“ Marktphasen macht eine Kreditaufnahme zusätzlich zu den Anlegergeldern Sinn, wenn damit Immobilien erworben werden können, deren Rendite höher ist als die Kreditzinsen. Allerdings befindet sich dann auch ein neues Risiko im Fonds.

Da im Moment kaum Objekte auf dem Markt sind, macht die Kreditaufnahme keinen Sinn und Fondsmanager sind dazu übergegangen, bestehende Kredite zu tilgen. Laut einer Untersuchung des Analysehauses Scope zu 18 relevanten Immobilienfonds lag die Kreditquote per Ende 2017 nur noch bei 13,6 %, also deutlich unter dem zugelassenen Maximum von 30 %.

Bleibt eine letzte Möglichkeit, die Liquidität zu steuern: Der Fonds nimmt schlicht kein neues Anlegergeld mehr an. Und tatsächlich, der Großteil der Branche hat sich für diesen Weg entschieden. Aber wie gehen Fonds das an, werden tatsächlich keine neuen Gelder mehr angenommen? Die Antwort ist, Gelder werden nur noch bedarfsorientiert aufgenommen. Ist eine neue Immobilie für den Fonds gefunden, wird der Fonds einfach zwischenzeitlich wieder geöffnet.

So teilt beispielsweise die Union Investment ihren Vertriebsbanken gewisse Kontingente für einen begrenzten Zeitraum zu. Diese können ihren Filialen oder Beratern dann ebenfalls Volumina weiterreichen, die dann den Kunden angeboten werden. Ist das Kontingent vollständig platziert, schließt der Fonds wieder.

Optimale Quoten

Doch welche Liquiditätsquote ist nun angebracht? Eine eindeutige Antwort darauf gibt es nicht. Geprüft werden muss u. a., ob in einem Fonds noch viele Anleger investiert sind, die den 30.000-Euro-Freibetrag pro Halbjahr nutzen könnten. Da es folglich in diesen Fonds zu schnelleren und größeren Abflüssen kommen könnte, muss mehr Liquidität vorgehalten werden. Die großen und bekannten Fonds sind im Grunde alle von dieser Situation betroffen. Scope hält hier Liquiditätsquoten von 15-20 % für angemessen.

Besser haben es Fonds, die nach dem 22. Juli 2017 aufgelegt wurden. Abflüsse sind mit mindestens einem Jahr Vorlaufzeit planbarer. Um die Rendite hoch zu halten, kann somit entsprechend die Liquidität reduziert werden. Im Jahresdurchschnitt sind nach Angaben von Scope für diese Fonds Quoten von 5-10 % angebracht.

Insgesamt scheint die Liquiditätssituation durch die neue gesetzliche Regulierung deutlich stabiler als noch vor dem Ausbruch der Finanzkrise. Ob diese im Fall der Fälle einem nachhaltigen Abfluss von Geldern standhalten kann, wird die Zukunft zeigen. Eine Herausforderung unter Renditegesichtspunkten ist sie heute schon.

 

Immobilienfonds Europa

 Fondsname

 ISIN

 Fondsvolumen

 Bruttoliquiditätsquote

 Deka-ImmobilenEuropa

 DE0009809566

 15 Mrd. Euro

 22,1 %

 hausInvest

 DE0009807016

 13 Mrd. Euro 

 28,6 %

 UniImmo: Europa

 DE0009805515

 12 Mrd. Euro

 17,1 %

 Quellen: Scope, finanzen.net

 Stand: Fondsvolumen 22.5.2018, Bruttoliquiditätsquote 31.12.2017

Christoph Richter, Redaktion AnlegerPlus



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