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8. Juli 2011   Verbraucher

Immobilienfinanzierung: Wie Häuslebauer die größten Fehler vermeiden

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Es herrschen noch immer paradiesische Zustände für Häuslebauer und Immobilienkäufer, Baugeld ist weiterhin günstig im mehrjährigen Vergleich. Bei der Finanzierung einer Immobilie lauern aber viele Gefahren. Wir zeigen Ihnen welche und geben Ihnen Tipps, wie man diese umschiffen kann.

Die Gründe für die günstigen Konditionen sind recht schnell erläutert. Denn schon seit Langem fallen an den europäischen Kapitalmärkten die Renditen für sichere Staatsanleihen und Pfandbriefe. Speziell an der Gesamtverzinsung solcher Pfandbriefe orientiert sich der Preis des Baugelds.

Die bewährte Faustformel lautet: Man nehme die Rendite eben jener Pfandbriefe mit einer Restlaufzeit von zehn Jahren und schlage auf deren Gesamtverzinsung rund 0,75 Prozentpunkte drauf. Unter dem Strich ergibt sich dann in der Regel die durchschnittliche Höhe von Hypotheken-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung.

Des einen Freud, des anderen Leid. Schon seit Längerem hadern Sparer und Anleger mit den für sie recht kargen Zinsen und Renditen. Wer derzeit dem Bundesfinanzminister über den Kauf einer deutschen Staatsanleihe zum Beispiel zehn Jahre sein Geld anvertraut, der erhält gerade einmal 3 % Rendite. Nach Abzug der aktuellen Inflationsrate ergibt sich zwar immer noch eine recht ansehnliche Realverzinsung. Doch sobald Anleger ihren steuerlichen Sparerfreibetrag erreicht haben und einen Teil ihrer Kapitalerträge ans Finanzamt abführen müssen, ergibt sich – erneut real – oft ein Nullsummenspiel.


Zinstief – viele wissen nicht, was das für die Immobilienfinanzierung bedeutet

Wer jetzt fremdes Geld benötigt, etwa in Form eines Hypotheken-Darlehens für den Kauf oder Bau eines Eigenheims, ist fein raus. Die Konditionen in sämtlichen Laufzeit-Bereichen liegen nämlich auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau. So kostet Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit zwischen 3,9 und 4,5 % effektiv. Dieser Geldpreis liegt deutlich unter seinem langfristigen Schnitt, der um die 7,8 %, erneut bei Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung, pendelt. In Euro und Cent ausgedrückt: Auf Grundlage der langfristigen Werte würde beispielsweise ein Baukredit von 100.000 Euro allein fast 8.000 Euro jährlich an Zinsen kosten. Derzeit ist ein solches Darlehen für gerade mal 4.000 Euro jährlich zu haben. Unter dem Strich also eine enorme Zinsersparnis, die jedem, der jetzt ein Eigenheim erwirbt und dieses auch finanzieren muss, einen erheblichen finanziellen Spielraum verschafft. Nicht zuletzt für die Tilgung des Darlehens. Denn wer eine 2%ige Anfangstilgung wählt, ist bereits nach 27 Jahren schuldenfrei.

Doch Vorsicht: Die Zinsen sind nicht alleine ausschlaggebend für eine solide Finanzierung. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung:

1. Fehler: Der Bauherr bzw. Käufer hat ansehnliche Ersparnisse und setzt diese vollständig als Eigenkapital ein. Dadurch senkt er zwar seine regelmäßige finanzielle Belastung, die sich aus den Zins- und Tilgungsverpflichtungen ergibt. Allerdings hat er dann auch keine finanziellen Reserven für den Notfall oder auch für größere Anschaffungen mehr. Falls dann doch Geld benötigt wird, ist ein weiterer, diesmal Konsumentenkredit erforderlich. Doch dieser kostet weitaus mehr Zinsen als das Hypotheken-Darlehen.

Besser: Zwei bis drei Netto-Monatsgehälter sollten stets verfügbar sein. Bauherren sollten sich deshalb finanziell nicht verausgaben und rund 10.000 Euro als eiserne Reserve auf einem Festgeld- oder Tagesgeldkonto parken. Beide Anlageformen bringen derzeit zwar vergleichsweise wenig Verzinsung. Doch sie geben dem Bauherrn oder Käufer die Sicherheit, dass ihm auch bei unvorhergesehenen Ereignissen finanziell nicht die Luft ausgeht.

2. Fehler: Der Finanzierungskunde gibt sämtliche Originalunterlagen aus der Hand. Wer aber seine Originale abgibt, dem fehlen für Verhandlungen mit konkurrierenden Darlehensgebern die Unterlagen. Möglicherweise muss er deshalb auf ein viel günstigeres Angebot verzichten.

Besser: Bei der Kreditanfrage stehen dem Bauherrn oder Käufer noch alle Finanzierungsmöglichkeiten offen. Tatsächlich verlangen manche Geldgeber bereits bei der Kreditanfrage alle Originalunterlagen von potenziellen Kunden. Die Originale aber sind tatsächlich nur nötig für die endgültige Kreditvergabe. Bei einer Darlehensanfrage hingegen reichen Kopien völlig aus. Verbraucherschützer behaupten, dass Geldgeber, die früh Originalunterlagen fordern, von vornherein die billige Konkurrenz ausschließen möchten.

3. Fehler: Ein sogenanntes Annuitäten-Darlehen erfordert jährliche Zins- und Tilgungsleistungen des Finanzierers. Zurückgezahlt wird der Baukredit in der Regel in kleinen Raten, nämlich mit anfangs jährlich nur einem einzigen Prozent vom Grunddarlehen. Die überwiegende Zahl der Bauherren oder Käufer entscheidet sich tatsächlich für diese Tilgungsquote. Doch damit dauert es viel zu lange, um seine Schulden abzutragen. Vor allem bei Ende der sogenannten Zinsbindungsfrist, in der Regel nach zehn Jahren, ist bei dieser geringen Tilgungsquote immer noch eine sehr ansehnliche Restschuld vorhanden. Finanzielle Probleme allerdings sind programmiert, falls die Hypothekenzinsen dann deutlich höher stehen als heute.

Besser: Bei der Entschuldung des Eigenheims sollte man ordentlich Tempo machen. Vor allem, weil das derzeit günstige Zinsniveau enormen finanziellen Spielraum lässt. Idealerweise vereinbart der Eigenheimer während seiner Zinsbindungsfrist kostenlose Sondertilgungen. In jedem Fall sollte man das billige Baugeld dazu nutzen, durch hohe Tilgungsquoten so schnell wie möglich seine Schulden zu verringern.

4. Fehler: Nebeneinkünfte werden in die Finanzierungsstrategie integriert.

Besser: Keinesfalls die eigenen Nebeneinkünfte langfristig einkalkulieren. Stattdessen sollten Bauherren und Käufer bei ihrer Eigenheim-Finanzierung nur das regelmäßige und vergleichsweise sichere Einkommen berücksichtigen. Zu bedenken ist nämlich: Die Finanzierung der eigenen vier Wände hat in der Regel eine enorme Halbwertzeit. Nach einer Faustformel ist der Bauherr im Schnitt erst nach 30 Jahren seine Schulden los. Es wäre deshalb fahrlässig, seine heutigen Nebeneinkünfte auf drei Jahrzehnte hin fortzuschreiben. Dadurch rechnet man sich reicher, als man tatsächlich ist.

5. Fehler: Man blickt nur auf den Kaufpreis und lässt die Nebenkosten außer Acht. Doch 5 bis 10 % on top können das Baubudget schnell gefährden.

Besser: Bauherren oder Käufer sollten Gebühren und andere Extras fest in die Finanzierungsstrategie einplanen. Je nach Region bekommt der Immobilienvermittler bis 6,6 % für seine Dienste. Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch müssen nochmals 1,5 % angesetzt werden. Schließlich werden noch 3,5 % Grunderwerbsteuer fällig. Tipp: Am besten werden diese Ausgaben vollständig aus dem Eigenkapital des Bauherrn oder Käufers gezahlt. Keinesfalls sollte man sie dem Kredit zuschlagen.

6. Fehler: Irren ist menschlich. Doch bei der Baufinanzierung kann das recht schnell sehr teuer werden. Wichtig: Der Nominalzins eines Hypotheken-Darlehens nennt nicht dessen tatsächlichen Preis. Schon etwas näher kommt da der Effektivzins. Aber auch er beinhaltet, entgegen der üblichen Meinung, nicht alle Kosten. Überraschungen sind deshalb wieder einmal programmiert.

Besser: Neben dem Effektivzins sollte der Bauherr bzw. Käufer auch auf die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindung achten. Der Effektivzins enthält die wichtigsten Kostenbestandteile wie Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung und Zinsfestschreibung. Es fehlen aber weitere Posten, etwa Kontoführungs- und Schätzgebühren. Vergleichbar werden Angebote deshalb erst über den Effektivzins plus der Restschuld am Ende der Zinsbindung.

7. Fehler: Kurz und schlecht – besser lässt sich wohl ein häufiger Missgriff bei der Eigenheim-Finanzierung nicht auf den Punkt bringen. Zwar ist der Preis für kurzfristige Darlehen spürbar niedriger als jener für eine lange Zinsbindung. Doch steigt das Zinsniveau, können die Finanzierungskosten schnell und stark steigen. Theoretisch unbegrenzt, falls der Finanzierer nicht schnell die Notbremse zieht.

Besser: Eine lange Zinsbindung gibt enorme Planungssicherheit. Am besten, man legt die Konditionen mindestens 15 Jahre an die Leine. Klar, der Preis für variabel verzinste Baudarlehen ist verführerisch niedrig. Doch bei solchen Krediten verlangen die Geldgeber in der Regel eine recht happige Bearbeitungsgebühr von im Schnitt 1,5 % der Darlehenssumme. Folge: Will der Finanzierer recht schnell von einem variablen auf einen festen Kredit umsteigen, muss diese Bearbeitungsgebühr auf eine vergleichsweise kurze Laufzeit umgelegt werden. Dies bedeutet: Der Effektivzins des variablen Kredits steigt dramatisch. Mitunter ist er sogar aufgrund der überwälzten Bearbeitungsgebühr um einige Zehntel Prozent höher als der Effektivzins des Festdarlehens.

8. Fehler: Der Eigenheimer versichert sich nicht gegen die allgemeinen Lebensrisiken. Doch fehlt wegen Tod oder Krankheit des Hauptverdieners das Geld für Zins und Tilgung, droht oft die Zwangsversteigerung der lieb gewonnenen Immobilie.

Besser: Auch wenn man sich gedanklich nicht mit dem Ernstfall beschäftigen möchte: Vorbeugen gehört auch zu einer kalkulationssicheren Finanzierungsstrategie. Es empfiehlt sich der Abschluss einer Risikolebensversicherung für den Fall der Fälle. Dabei sollte der Todes-fallschutz mindestens so hoch sein, dass der überlebende Partner fünf Jahre lang die Belastung tragen kann. Noch besser: Mit dem Geld der Versicherung werden die gesamten Restschulden getilgt. Nicht zu unterschätzen ist auch das Invaliditätsrisiko. Zumal der Gesetzgeber bereits vor einigen Jahren speziell bei jüngeren Menschen die staatlichen Leistungen im Fall einer Erwerbsminderung drastisch reduziert hatte. Falls noch nicht vorhanden, sollten potenzielle Eigenheimer deshalb auch eine private Berufsunfähigkeits- und eine eigene Unfallversicherung abschließen. Beide Vorsorgeformen schützen vor unliebsamen finanziellen Überraschungen.

Redaktion AnlegerPlus



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