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12. Juli 2018   Immobilien

Mietkauf: Finanzierungsform mit Tücken

Mietkauf

Die eigenen vier Wände, das ist der Traum vieler Deutscher. Doch trotz niedriger Kreditzinsen für Baudarlehen fehlt vielen Mietern das nötige Kapital, um sich ein Eigenheim leisten zu können. Möglicherweise könnte aber der sogenannte Mietkauf den Traum am Leben halten. Doch Vorsicht, bei diesem Nischenprodukt müssen einige Fallstricke beachtet werden.

Eine wenig bekannte Finanzierungsform um zu Wohneigentum zu kommen, ist der sogenannte Mietkauf einer Immobilie. Und der funktioniert grundlegend so: Ohne Zwischenschaltung einer Bank oder Bausparkasse vereinbaren Käufer (Mieter) und Verkäufer (Vermieter) den Übergang der Immobilie. Der Käufer mietet diese zunächst an und vereinbart mit dem Verkäufer, sie zu einem späteren Zeitpunkt zum Preis XY zu kaufen. Die gezahlte Miete gleicht einer Ratenzahlung und wird quasi angespart und später dann mit dem Erwerbspreis der Immobilie verrechnet. Zumindest zum Teil, denn einen Teil der Miete wird der Vermieter als Mietzins einbehalten wollen.

Hauskauf auf Raten

Beim Mietkauf gibt es zwei Modelle: Bei der klassischen Variante zahlt der Käufer sofort bis zu 20 % des Preises für eine Immobilie an, zieht aber zunächst zur Miete ein. Es gibt auch Modelle ohne Anzahlung, diese verteilt sich dann auf monatliche Ratenzahlungen, die zu den Mietraten hinzukommen. Im Mietkaufvertrag wird verbindlich vereinbart (ein Notar beurkundet sowohl den Miet- wie auch den Kaufvertrag), dass der Mieter die Wohnung oder das Haus zu einem späteren Zeitpunkt erwirbt. Bis dahin stundet der Immobilieneigentümer dem Erwerber quasi den Kaufpreis und die Zinsen. Zum vereinbarten Kaufzeitpunkt wird dann die Restzahlung fällig. Wird kein Restkaufpreis verhandelt, dauert es über die Mietzahlungen eben länger, bis der Mieter zum Eigentümer wird.

„Diese Finanzierung lässt sich mit einer Ratenzahlung vergleichen“, erläutert Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24. Wie bei jedem Immobilienkauf muss der Käufer durchrechnen, ob er in der Lage ist, die Finanzierung zu stemmen. Das ist auch beim Mietkauf nicht anders. Dazu muss man sich die Frage stellen: „Kann ich die Anzahlung und die Restzahlung aufbringen?“ „Kann ich die monatlichen Miet(kauf)raten bezahlen? und „Welcher Anteil der Mietrate entfällt auf den Kaufpreis, welcher Teil ist reiner Mietzins?“ Darüber hinaus sollte man prüfen, ob sich in den Mietraten noch andere Kostenbestandteile verstecken.

Das Optionsmodell

Das zweite Modell ist der sogenannte Optionskauf. Diese Möglichkeit bieten i. d. R. Genossenschaften oder andere Bauträger an. Hier mietet der potenzielle Käufer die Immobilie an und lässt sich die Option einräumen, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Anders als im zuerst beschriebenen Modell ist der Mieter in diesem Fall aber nicht zum Kauf verpflichtet. Es empfiehlt sich, dass der Verkäufer und Vermieter das Optionsrecht im Grundbuch zugunsten des Mieters eintragen lassen. Denn ansonsten hat der Mieter wenig Handhabe, zu seinem Recht zu kommen, wenn er bei bestehendem Kaufinteresse übergangen wird. „Besonders beim Optionskauf ist die Miete meist deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete“, schreibt die R+V Versicherung auf ihrer Homepage und weiter „Die Idee der Immobilienverkäufer: Der erhöhte Betrag motiviert die Mieter, von der Kaufoption tatsächlich Gebrauch zu machen. Denn die gezahlten Mieten sind ansonsten verloren.“

Folgenden Aspekt sollten Interessenten für das Optionsmodell nie außer Acht lassen und in jedem Fall vor Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags prüfen: Ein Kauf ist beim Optionsmodell nur möglich, wenn das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in separate Einheiten aufgeteilt ist. „Ansonsten können die Wohnungen nicht einzeln verkauft werden“, warnt Barbara Schmid von Immowelt. Und will ein Eigentümer während der Mietzeit ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgestalten, haben Mieter ohnehin ein gesetzliches Vorkaufsrecht. „Sie können zu den gleichen Konditionen kaufen, die der Eigentümer einem Dritten bietet“, erläutert Schmid.

Vorsicht vor Angeboten der Geno

Noch komplizierter ist die Finanzierung bei der Geno e.G., die das Optionsmodell als Genossenschaft anbietet und bewirbt. Um ein Wunschobjekt zu erwerben, müssen Mitglieder eine Einzahlung vornehmen, die in Anteile der Geno investiert wird. Nach einer Wartezeit soll das Haus von der Genossenschaft gebaut und dem Genossen zunächst zur Miete überlassen werden. Danach hat er die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben. Die Einlagen bei der Geno, so das Werbeversprechen, sollten dann genug Zinsen abwerfen, um die Immobilie nach Ablauf der Frist zu einem vorher festgelegten Preis kaufen zu können.

Doch die Chance auf eine Immobilie ist für die Genossen offenbar gering, wie der NDR oder das Magazin Fokus berichteten. In den vergangenen Jahren wurden angeblich nur wenige Zuteilungen ausgesprochen und Objekte für Genossen realisiert, da der Geno aufgrund zu weniger Interessenten für das Modell schlichtweg das Kapital dafür fehlte, so die Medienberichterstattung. Das Tückische: Wer aus seinem Vertrag wieder aussteigen will, bevor er eine Immobilie zugeteilt bekommt, muss unter Umständen sogar noch draufzahlen. Und zwar dann, wenn die Einlage gemäß Satzung am Gewinn und Verlust der Genossenschaft beteiligt ist. Die Verbraucherzentrale Sachsen warnt deshalb immer wieder vor dem Risiko des Verlusts der Einlage. „Das Modell ist abhängig vom Beitritt immer neuer Genossen und selbst dann eine teure Angelegenheit“, kritisiert Andrea Heyer, Referatsleiterin für Finanzdienstleistungen.

Warn­liste: Geno eG ist insolvent

Die Geno Wohn­baugenossenschaft eG aus Ludwigs­burg hat mitgeteilt, das Amts­gericht Ludwigs­burg habe ihrem Antrag auf ein Insolvenz­plan­verfahren am 25. Mai 2018 statt­gegeben und Dietmar Haffa von der Kanzlei Schultze & Braun zum vorläufigen Sach­walter bestellt. Zuvor hatte der Aufsichts­rat zwei Vorstände ihres Amtes enthoben und eine Sonderprüfung zu Pflicht­widrigkeiten und Schaden­ersatz­ansprüchen in Auftrag gegeben. test.de hatten im Juli 2015 auf wirt­schaft­liche Probleme hingewiesen und Geno auf die Warnliste Geldanlage gesetzt.

Vorsicht ganz allgemein angebracht

Den Vorteilen von Mietkäufen, wie stabile Monatsraten über die Laufzeit des Mietkaufvertrages hinweg, Erwerb ohne Bankkredit, Flexibilität des Optionsmodells sowie die Möglichkeit, die Wunschimmobilie zu testen, stehen auch gewichtige Nachteile gegenüber. Das Mietkaufmodell hat sich nicht auf breiter Basis durchgesetzt. Daher mangelt es an Transparenz und Standards. Die Konditionen unterscheiden sich zum Teil erheblich und sind darüber hinaus schwer vergleichbar. Und günstiger als eine Finanzierung über die Bank sind sie nicht zwangsläufig. Da sich diese Angebote gerade an Kunden richten, die möglicherweise keinen Bankkredit erhalten, droht außerdem die Gefahr, dass ihnen überteuerte oder mangelhafte Mietkaufmodelle untergejubelt werden, die sich zuvor nicht verkaufen ließen, warnt die R+V Versicherung. Die Versicherung fordert die Interessenten darüber hinaus auf, sich die Frage zu stellen, warum der Verkäufer „Bank spielen“ möchte und somit das Kreditrisiko auf seine Kappe nimmt.

Beim Mietkaufvertrag ist außerdem zu beachten, wer nach Vertragsabschluss für die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie aufkommt. Denn mit Abschluss des Vertrages wird der Mieter zum wirtschaftlichen Eigentümer, währen der Vermieter juristischer Eigentümer bleibt. Und schließlich sollte der obligatorische Blick ins Grundbuch selbstverständlich sein. Er gibt Auskunft darüber, ob dort finanzielle Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt sind.

Worauf sollte man beim Mietkauf achten:

  • Wie hoch sind die monatlichen Raten, welche Anzahlung wird fällig, welche Restzahlung, wie hoch ist der Gesamtkaufpreis?
  • Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate, wie hoch der Mietanteil?
  • Wo werden die eingezahlten Gelder eingelegt, wie sicher sind sie dort? Werden Anlagegewinne erzielt und wenn ja, wird der Mietkäufer an diesen beteiligt?
  • Wie ist die Immobilie abgesichert, sollte der Vermieter insolvent werden?
  • Wie flexibel ist das Modell bei geänderten Lebensumständen, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Arbeitslosigkeit?
  • Wer bezahlt während der Mietzeit Instandhaltungs- und Verwaltungskosten?
  • Können im Mietkaufvertrag Sondertilgungen vereinbart werden?
  • Kann der Mietkaufvertrag abgetreten werden?

Quelle: R+V Versicherungen

Thomas Müncher / Redaktion AnlegerPlus



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