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29. November 2018   Steuern

Steuern & Immobilien - Teil 1

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Für Steuerzahler lohnt es sich immer, bei der Gesetzgebung und Rechtsprechung auf dem Laufenden zu bleiben. Wir geben einen Überblick zu aktuellen Entwicklungen bei ausgewählten Steuerthemen. Welche Anträge sollten gestellt, welche Fallstricke vermieden werden?

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus soll mit der die Einführung einer Sonderabschreibung Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment schaffen. Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums vom 29.08.2018 sieht folgende Regelungen vor:

  • Die Sonderabschreibungen sollen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % zusätzlich zur regulären Abschreibung betragen. Somit können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
  • Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue Mietwohnungen entstehen oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
  • Die Regelung soll auf Vorgänge beschränkt werden, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung erst nach dem 31.12.2021 erfolgt.
  • Von der Förderung ausgeschlossen sind Wohnungen, bei denen die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 € je m² Wohnfläche betragen.
  • Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur Rücknahme der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.

Kein Wechsel von degressiver Gebäude-Abschreibung zu Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer

Die degressive Abschreibung (AfA) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Gebäuden nach fallenden Staffelsätzen führt zu einer Steuerstundung. Aufgrund der degressiven Ausgestaltung wäre es für die Steuerpflichtigen vorteilhaft, zunächst die degressive AfA in Anspruch zu nehmen und später zur linearen AfA überzugehen. Einen solchen Wechsel hatte der BFH allerdings bereits in der Vergangenheit ausgeschlossen.

Offen war bislang demgegenüber, ob ein Wechsel nach der tatsächlichen Nutzungsdauer möglich ist. Bei Gebäuden mit einer tatsächlichen Nutzungsdauer von weniger als 50 Jahren könnte die AfA danach entsprechend dieser verkürzten Nutzungsdauer vorgenommen werden. Auch diese Variante hat der BFH jedoch verworfen. Er begründet dies damit, dass die Regelung zur Abschreibung die Nutzungsdauer eines Gebäudes typisiert und damit der Rechtsvereinfachung dient. Bei Wahl der degressiven AfA erübrigt sich die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Steuerpflichtige entscheidet sich in diesem Fall bewusst dafür, die Herstellungskosten des Gebäudes in 50 der Höhe nach festgelegten Jahresbeträgen geltend zu machen. Die Wahl der degressiven AfA ist deshalb im Grundsatz unabänderlich.

Für Mietwohngebäude ist die Möglichkeit der Inanspruchnahme der degressiven AfA abgeschafft. Sie ist nur noch für Gebäude möglich, für die der Bauantrag vor dem 01.01.2006 gestellt wurde oder die mittels eines vor dem 01.01.2006 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags angeschafft worden sind.

Steuerliche Behandlung der Überlassung möblierter Wohnungen

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Bei einem höheren Betrag gilt die Wohnungsvermietung insgesamt als entgeltlich.

Nach einer Entscheidung des BFH kann es bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Derartige Wohnungsüberlassungen sind regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden, der sich im Mietwert widerspiegelt. Ein Möblierungszuschlag ist zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus marktüblichen Zuschlägen ermitteln lässt.

Sieht der Mietspiegel z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, gilt diese Erhöhung als marktüblich. Trifft das nicht zu, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Ansonsten ist die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung der Maßstab. Nach Auffassung des BFH kommt es nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung der überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Redaktion AnlegerPlus



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