Immobilien, Ackerland und Wald

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Wenn es darum geht, (große) Vermögen über einen langen Zeitraum zu erhalten, ohne zum Beispiel aufgrund hoher Inflation oder einer Währungsreform massive Einbußen hinnehmen zu müssen, sind Sachwerte sehr beliebt. Im Rahmen unserer Artikelserie geht es heute um Immobilien, Ackerland und Wald.

Grundsätzlich gilt für Immobilien als Kapitalanlage, dass das Preis-Ertrags-Verhältnis stimmen muss –ähnlich wie bei Aktien das Kurs-Gewinn-Verhältnis. Für ein Mietshaus ist damit der Quotient aus Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen gemeint („Mietmultiplikator“).

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Lage, Lage, Lage

Der Mietmultiplikator drückt aus, wie viele Jahre es dauert, bis sich das Investment amortisiert. Die Rendite errechnet sich als Kehrwert daraus. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet 1. Mio. Euro und generiert 50.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Der Multiplikator errechnet sich mit 20 und die Rendite mit 5 %. Immobilien mit einem Mietmultiplikator über 20 gelten im Allgemeinen als teuer, Werte deutlich darunter als günstig. Darüber hinaus stellt natürlich die Lage einen wichtigen Einflussfaktor auf die Attraktivität und damit die Bewertung der Immobilie dar.

Die inzwischen schon lange andauernde Niedrigzinsphase hat sich vor allem in stark gestiegenen Wohnimmobilienpreisen niedergeschlagen (siehe Grafik), weniger deutlich bei Gewerbeimmobilien. Allerdings birgt der bisher ungebremste Anstieg der Immobilienpreise zunehmend Risiken. Schon im Jahr 2014 wies die Deutsche Bundesbank darauf hin, dass die Preise für Wohnimmobilien stärker gestiegen sind, als es die ökonomischen und demografischen Fundamentalfaktoren nahelegen, und in den Großstädten im Durchschnitt vermutlich um 25 % nach oben abweichen. Seither hat sich die Entwicklung dynamisch fortgesetzt. Käufe sollten daher mit höchster Vorsicht angegangen werden.

Neben kapitalintensiven Direktinvestments, die auch mangels Erfahrung nur für wenige Anleger infrage kommen, kann man z. B. über klassische Immobilienfonds das Vermögen in den Sachwert Immobilien anlegen. Alternativ bieten sich indirekte Anlagen in Immobilienaktien oder ETFs an.

Expertise, Expertise, Expertise

Steigende Preise lassen sich auch für landwirtschaftliche Grundstücke beobachten. Um Ackerland oder Wald aber wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können, sind vor allem eine bestimmte Mindestgröße, die notwendige Infrastruktur und eine hervorragende Fachkenntnis erforderlich. Hinzu kommt, dass diese Anlageklasse aufgrund der Kapitalanforderungen nur für wenige Privatanleger per Direktinvestment zugänglich ist. Dazu müssen mögliche Steuern, Vorkaufsrechte und Genehmigungen beachtet werden. Am ehesten würden für erfahrene Investoren wohl noch Beteiligungen an Agrarbetrieben infrage kommen.

Einer der Gründe für den Preisanstieg landwirtschaftlicher Grundstücke ist, dass Flächen für andere Zwecke wie etwa erneuerbare Energien verloren gegangen sind. Preistreibend wirkte neben den günstigen Finanzierungsbedingungen die Tendenz, dass größere zusammenhängende Flächen zum Kauf angeboten werden. Das lockt zahlungskräftige internationale Großanleger an, die statt Ackerland gleich ganze Agrarbetriebe aufkaufen.

Neben den weiter möglichen, nominellen Wertsteigerungen, die real zumindest dem Vermögenserhalt entsprechen sollten, können Anleger mit laufenden Erträgen aus der Verpachtung der Flächen im Bereich von 1 % (Ackerland) bis 3 % (Wald) kalkulieren. Als Investment für Privatanleger bieten sich spezielle Fonds an, die sich auf dieses Anlagethema fokussieren, wobei hier wiederum die entsprechenden Kostenstrukturen genau zu durchleuchten sind. Außerdem ist zu beachten, dass gerade in Osteuropa sogar erfahrene Manager schon in Projekte investierten, die in kostspieligen Rechtsstreitigkeiten endeten.

Fazit

Bei Immobilien als langfristige Kapitalanlage sollte vor allem das Preis-Ertrags-Verhältnis relativ zur jeweiligen Lage stimmen. Bei Ackerland und Wald beteiligen sich nur erfahrene Anleger und nur an Projekten, die über ausreichend große Flächen und die notwendige Infrastruktur zur wirtschaftlich sinnvollen Nutzung verfügen.

Sowohl bei Immobilien als auch bei Ackerland und Wald könnten indirekt Aktieninvestment den Zugang zu den Anlageklassen verschaffen. Allerdings handelt es sich dann eben um Aktieninvestments, die den unternehmensspezifischen und den Markt-Risiken ausgesetzt sind und die eigentlich nicht vergleichbar sind mit den ursprünglich beschriebenen Sachwerten. Dies gilt insbesondere mit Blick auf die Idee der „Vermögenssicherung“ außerhalb kurzfristiger Unternehmens- und Marktrisiken.

Foto: © gkuna – istockphoto.com

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