Investis mit starken operativen Ergebnissen im ersten Halbjahr – tiefere Portfoliobewertung

• Umsatz um 3% gesteigert auf CHF 115 Mio.
• Steigerung der Mieteinnahmen like-for-like bei Wohnliegenschaften von 3.1%
• Steigerung der EBIT-Marge im Segment Real Estate Services auf 9.9% (9.7%)
• NAV pro Aktie von CHF 90.21 ohne latente Steuern im Zusammenhang mit Liegenschaften

Stéphane Bonvin, CEO der Investis-Gruppe sagte: «Ich freue mich über eine solide Leistung in der ersten Jahreshälfte 2023, mit einer starken operativen Performance in beiden Segmenten. Negative Bewertungsveränderungen aufgrund höherer Zinssätze sind marktbedingt und haben keinen Einfluss auf die zugrunde liegende operative Leistung unseres Unternehmens oder die Qualität der Liegenschaften. Unsere ausgezeichnete Bilanz mit tiefer Verschuldung bildet eine stabile Grundlage für die Zukunft. Der Immobilienmarkt in der Genferseeregion weist weiterhin robuste Fundamentaldaten auf. Die Verknappung des Wohnraums ist gleichermassen das Ergebnis einer beschleunigten Wohnungsnachfrage durch hohe Zuwanderung wie auch einer anhaltend schwachen Bautätigkeit und bringt in der Folge steigende Mieten mit sich. Wir erwarten, dass unser operatives Geschäft in beiden Segmenten weiterhin stark bleibt. Die Gruppe zeigt eine ausgezeichnete Leistung in einem herausfordernden Marktumfeld.»

Die Gruppe steigerte den Umsatz um 3% auf CHF 115 Mio. (Vorjahr: CHF 112 Mio.). Die letztjährigen Liegenschaftenverkäufe führten im Segment Properties zu tieferen Mieterträgen. Das Segment Real Estate Services wies ein Wachstum von 9% aus. Der EBITDA der Gruppe vor Neubewertungen und Veräusserungsgewinnen erreichte CHF 25 Mio. (CHF 27 Mio.).

Der Anstieg des durchschnittlichen realen Diskontierungssatzes um 10 Basispunkte (bp) auf 2.84% (2.74% per 31.12.2022) und höhere künftige Investitionen für energetische Renovationen führten zu tieferen Immobilienbewertungen. Die weiterhin kontinuierlich steigenden Mieteinnahmen aus den Bestandesliegenschaften konnten diese beiden negativen Effekte teilweise kompensieren. Insgesamt beträgt die Netto-Abwertung CHF 49 Mio. (CHF +64 Mio.). Daraus resultierte ein Betriebsergebnis (EBIT) im ersten Halbjahr 2023 von CHF -26 Mio. (CHF +148 Mio.), wobei die besagten Liegenschaftenverkäufe das Ergebnis des Halbjahres 2022 positiv beeinflussten (CHF 58 Mio.).

Beide Segmente mit ausgezeichneter operativer Leistung

Das Segment Properties erreichte einen Umsatz von CHF 26 Mio. (CHF 31 Mio.). Der tiefere Umsatz ist auf die Verkäufe im letzten Jahr zurückzuführen. Die like-for-like Mieteinnahmen auf den Wohnliegenschaften verzeichneten einen hervorragenden Anstieg um +3.1%. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auf Mieterhöhungen einerseits bei laufenden Mietverträgen, die kontinuierlich seit Beginn des Jahres 2023 umgesetzt werden konnten und andererseits im Zuge von Mieterwechseln. Die überwiegende Mehrheit der Mietverträge sind an den Konsumentenpreisindex gebunden. Der Leerstand konnte auf ein Rekordtief von 1.0% (1.3% per 31.12.2022) gesenkt werden. Der Sollmietertrag belief sich per 30.06.2023 auf CHF 54.5 Mio. (CHF 53.9 Mio. per 31.12.2022). Der EBITDA vor Neubewertungen betrug CHF 16.5 Mio. Nach einer längeren Periode wiederholter Wertsteigerungen aufgrund sinkender Zinssätze, zeigten die sukzessiven Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank im ersten Halbjahr Auswirkungen auf die Diskontsätze der Immobilienbewertungen. So führte der Anstieg des durchschnittlichen Diskontsatzes um 10 bp zu tieferen Portfoliobewertungen von CHF -48.8 Mio. Das Segment erzielte in der Folge einen EBIT von CHF -32 Mio. (CHF +142 Mio.).

Der Umsatz im Segment Real Estate Services belief sich auf CHF 90 Mio. (CHF 83 Mio.). Der Bereich Property Management erzielte einen unveränderten Umsatz von CHF 31 Mio. wobei sich das bewirtschaftete Mietvolumen auf CHF 1.54 Mia. belief. Der Bereich Facility Services erreichte einen Umsatz von CHF 59 Mio. (CHF 52 Mio.). Die bereits sehr gute EBIT-Marge für das gesamte Segment konnte weiter auf hervorragende 9.9% (9.7%) gesteigert werden.

Finanzresultat

Aufgrund der markant tieferen Verschuldung konnte das Netto-Finanzresultat auf CHF -0.7 Mio. (CHF -0.9 Mio.) gesenkt werden, obwohl die durchschnittliche Verzinsung aufgrund der geänderten Zinslage im ersten Halbjahr 2023 um 20 Basispunkte auf 0.55% anstieg.

Ertragssteuern

Die tieferen Bewertungsreserven auf dem Liegenschaftenportfolio führten insgesamt zu einem Netto-Steuerertrag im 1. Halbjahr von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr: Steuerbelastung von CHF 21.0 Mio.).

Nettoergebnis

Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekt betrug gute CHF 17.4 Mio. Das Nettoergebnis belief sich auf CHF -24.4 Mio. und lag pro Aktie bei CHF -1.91.

Sehr solide Bilanz – LTV bei starken 24.9%

Die Bilanzsumme belief sich per 30. Juni 2023 auf CHF 1.6 Mia. bei einer weiterhin sehr komfortablen Eigenkapitalquote von 65% (per 31.12.2022: 67%). Das Immobilienportfolio wurde mit CHF 1,460 Mio. bewertet. Es umfasste am Stichtag 149 Gebäude mit 2,450 Wohneinheiten. Bezogen auf den Wert des Immobilienportfolios beträgt der Loan-to-value (LTV) sehr konservative 24.9% (verzinsliche Finanzverbindlichkeiten von CHF 364 Mio.). Die latenten Steuerverbindlichkeiten beliefen sich auf CHF 137 Mio. (CHF 143 Mio. per 31.12.2022).

Der Nettobuchwert (NAV) pro Aktie ohne latente Steuern im Zusammenhang mit Liegenschaften lag per Stichtag bei CHF 90.21 (per 31.12.2022: CHF 95.07).

Marktumfeld und Ausblick 2023

Die steigenden Zinsen und die unsichere Wirtschaftslage beeinflussen nicht nur den Immobilienmarkt, sondern die gesamte Schweizer Wirtschaft. Der Wohnraum in der Schweiz ist im vergangenen Jahr deutlich knapper geworden. Diese Knappheit wird als solche wahrgenommen, wenn in einem begrenzten geografischen Radius kaum noch Wohnungen zu erschwinglichen Preisen verfügbar sind, der Aufwand für die Wohnungssuche deutlich steigt oder ein ungewöhnlich hoher Anteil des Einkommens für die Miete aufgewendet werden muss.

Seit 2022 hat die Zuwanderung stark zugenommen, sowohl gesamtschweizerisch als auch speziell in den Kantonen Genf und Waadt. Der Anstieg der Demographie und die Pandemie führten zu einer verstärkten Haushaltsbildung, sodass die Nachfrage überproportional zunahm. Kleinere Wohnungen (Investis’ Kernmarkt) sind dabei stärker nachgefragt als grössere (ab 4-Zimmer). Die steigenden Mietzinsen und die fehlende Erschwinglichkeit begünstigen ebenfalls die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Mit einem wachsenden Anteil der alternden Bevölkerung wird die Nachfrage nach kleinen, gut gelegenen und alterstauglichen Wohnungen weiterhin zulegen.

Zusammengefasst wird der Schweizer Immobilienmarkt strukturell angetrieben durch eine stetig wachsende Bevölkerung, eine steigende Anzahl Haushalte, mehr Arbeitsplätze, ein höheres Gesamteinkommensniveau, niedrige Leerstandsquoten und ein gedämpftes Angebot. Vor dem Hintergrund eines anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage, vor allem im Bereich der Schweizer Wohnimmobilien, wird die Werthaltigkeit des Investis Immobilienportfolio hervorgehoben.

Das Investis Investmentportfolio besteht zu 93% aus Wohnimmobilien an zentralen Lagen mit Wohnungen im mittleren Preissegment in der Genferseeregion. Die Konzentration auf diese Region stellt den «USP» der Investis Gruppe dar. Der Leerstand in der Genferseeregion nimmt in allen Segmenten weiterhin ab. Auf nationaler Ebene liegt Genf weit unter dem Schweizer Durchschnitt. Der tiefe LTV der Gruppe erlaubt es im Segment Properties das bestehende Portfolio, durch gezielte Käufe trotz Abschwächung des Transaktionsmarktes, weiter zu optimieren.

Im Segment Real Estate Services offerieren unsere Tochtergesellschaften ein bemerkenswertes Angebot über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie hinweg. Das Segment hat somit eine hervorragende Positionierung als gesamtschweizerischer Anbieter von Immobiliendienstleistungen mit einem starken Fokus auf wiederkehrende Erträge in den Bereichen Immobilienverwaltung sowie Hauswartung und Unterhalt. Die Konsolidierung der hervorragenden EBIT-Marge steht dabei im Fokus.

Der Anbietermarkt bleibt sehr fragmentiert und kompetitiv. Er zeichnet sich durch die Vielfalt von Dienstleistern sowie die Breite der angebotenen Dienstleistungen aus.

Für das gesamte Geschäftsjahr 2023 ist Investis zuversichtlich und erwartet eine sehr gute operative Leistung beider Segmente.