Grundsteuer: abgerechnet wird zum Schluss

Seit Anfang des Jahres gilt die neue Grundsteuer. Die Reform wurde über Jahre hinweg vorbereitet, war geprägt von juristischen Auseinandersetzungen, politischen Kompromissen und einem hohen bürokratischen Aufwand für Eigentümerinnen und Eigentümer. Und immer noch wird nachjustiert.

Ab 2025 gilt für Grundstücks- und Hauseigentümer die neue Grundsteuer. Sie wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt, an dem Bund, Länder und Kommunen beteiligt sind. Während der Bund mit dem sogenannten Bundesmodell einen einheitlichen Rahmen vorgab, nutzten mehrere Länder – zunächst Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen sowie Niedersachsen – eine Öffnungsklausel, um eigene Berechnungsmodelle zu entwickeln. Das Bundesfinanzministerium betonte dabei stets, dass die Reform aufkommensneutral ausfallen werde.

Stellschrauben für das Steueraufkommen

Da die Gemeinden über ihre Hebesätze die tatsächliche Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflussen, haben fast alle Bundesländer außer Bayern, Sachsen-Anhalt und Thüringen Richtwerte für faire Hebesätze veröffentlicht.

Gewerbeimmobilien werden durch die Reform außerdem häufig geringer belastet als Wohnimmobilien, insbesondere in Regionen mit schwächerer Bodenwertentwicklung wie typischen Gewerbegebieten. Im Rahmen der Öffnungsklausel wurde den Ländern daher eine weitere Steuerungsoption eingeräumt: Sie können entweder unterschiedliche Steuermesszahlen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen oder den Gemeinden erlauben, zwei getrennte Hebesätze zu erheben. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen haben davon bereits Gebrauch gemacht.

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Dennoch landeten bundesweit mehrere Klagen vor den Finanzgerichten. Einspruch gegen den Grundsteuermessbetrag wurde insbesondere mit Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Berechnungsmethoden begründet. Bislang hatten die Klagen aber keinen Erfolg, mit Ausnahme zweier Urteile aus Rheinland-Pfalz. Die Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ist jedoch zugelassen und letztlich wird wohl das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung treffen müssen. Rückwirkende Änderungen an der Grundsteuer gelten unter Experten jedoch als unwahrscheinlich.

Regelmäßige Neubewertung

Der Gesetzgeber will diesmal aber an einer regelmäßigen Neubewertung im Rahmen der Hauptfeststellung festhalten. In den meisten Bundesländern ist daher künftig alle sieben Jahre eine Grundsteuererklärung abzugeben. In Hessen gilt ein längerer Turnus von 14 Jahren, während in Bayern, Hamburg und Niedersachsen auf eine regelmäßige Neubewertung verzichtet wird.

Verändert sich der Wert, die Nutzung oder das Eigentum eines Grundstücks währenddessen, ist eine sogenannte Fortschreibung erforderlich. Dabei wird zwischen Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung unterschieden: Wird etwa durch einen Anbau die Wohnfläche vergrößert, liegt eine Wertfortschreibung vor. Ändert sich die Nutzung – zum Beispiel von Wohn- zu Gewerbezwecken oder umgekehrt –, spricht man von einer Artfortschreibung. Eine Zurechnungsfortschreibung erfolgt, wenn das Eigentum wechselt, etwa durch Verkauf, Erbschaft oder Schenkung.

Spielräume und Grenzen

Mit den seit Ende 2024 versandten Grundsteuerbescheiden steht fest, wie viel Grundsteuer künftig jährlich zu zahlen ist. Der Bescheid weist lediglich den jährlichen Steuerbetrag aus, der sich aus der Multiplikation von Grundsteuermessbetrag und Hebesatz ergibt. Ein fristgerechter Widerspruch kann daher nur offensichtliche Übertragungs- oder Rechenfehler korrigieren.

Maßgeblich für die Neubewertung im Zuge der Reform ist jedoch der zuvor festgestellte Grundsteuerwert – in einigen Ländern der sogenannte Grundsteueräquivalenzbetrag. Dieser wurde bereits in der ersten Stufe im Grundlagenbescheid durch das Finanzamt übermittelt. Wer dem Grundlagenbescheid widersprechen wollte, hatte dafür einen Monat Zeit. Angesichts der Vielzahl neu zu bewertender Grundstücke durfte der Gesetzgeber typisierte und pauschalisierte Bewertungsverfahren einsetzen. Dabei gilt jedoch das Übermaßverbot. Und der BFH stellte 2024 in zwei Urteilen dazu klar: Weicht der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert um mindestens 40 % vom selbst nachgewiesenen Verkehrswert nach oben ab, ist der niedrigere Wert anzusetzen.

Die Länder, die das Bundesmodell anwenden, haben das BFH-Urteil umgehend umgesetzt. In Baden-Württemberg, das ein eigenes Modell verwendet und ausschließlich den Wert des Grundstücks heranzieht, gelten abweichende Regeln: Eine Neuberechnung erfolgt nur, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 30 % und zugleich um mehr als 15.000 Euro übersteigt. Der Nachweis kann durch einen Kaufpreis erbracht werden, sofern der Erwerb innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegt.

Alternativ ist ein kostenpflichtiges Sachverständigengutachten möglich. Anerkannt wird es nur, wenn es vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen stammt. Entsprechende Korrekturen sind dann auch nachträglich möglich, unabhängig davon, ob gegen den Grundlagenbescheid fristgerecht Einspruch eingelegt wurde.

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