Tipps für das Immobilieninvestment mit kleinem Budget

Gerald Hörhan, Gründer, Investment Punk Academy

Für potenzielle Investoren bietet der Immobilienmarkt zahlreiche Renditechancen, doch viele Menschen mit überschaubaren finanziellen Mitteln schrecken daher vor dieser lukrativen Form der Geldanlage zurück. Häufig herrscht die Überzeugung vor, dass selbst für den Kauf kleiner Wohnungen Beträge von mindestens 20.000 Euro aus eigenen Mitteln finanziert werden müssen. Auch der Aufwand für direkte Investments in Immobilien sorgt dafür, dass grundsätzlich Interessierte Abstand davon nehmen, in den Markt einzusteigen.

Wer jedoch die richtigen Wege und Möglichkeiten kennt, hat die Chance, auch mit fehlendem oder nur geringem Startkapital erfolgreich den Schritt in Richtung Immobilieninvestment zu gehen. Die hier angeführten Hinweise zeigen auf, was es dabei zu beachten gilt.

Auf die richtige Finanzierung kommt es an

Für potenzielle Investoren, die kein oder nur ein geringes Eigenkapital mitbringen, ist die 100-Prozent-Finanzierung eine Möglichkeit, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Hierbei wird ein Kredit aufgenommen, der die gesamten Anschaffungskosten für den Erwerb finanziert. Zu beachten ist, dass diese Finanzierungsart nicht von jeder Bank angeboten wird und die Zinsaufschläge um bis zu 50 Basispunkte höher sein können als bei anderen Kreditformen. Dies senkt die Rentabilität des Immobilieninvestments.

Um diesem Risiko entgegenzuwirken, empfiehlt es sich, finanzielle Reserven aufzubauen, die bei der Refinanzierung als Puffer dienen können. Alternativ kann es sinnvoll sein, eine Sondertilgungsoption in den Kreditvertrag aufzunehmen, um den Kredit schneller zurückzuführen, sobald ausreichend Kapital zur Verfügung steht.

Zudem ist zumindest ein Mindestmaß an Eigenkapital nötig, um die Nebenkosten, die für Makler, Notar oder Grunderwerbsteuer anfallen, abzudecken. Im Schnitt sind das etwa 12.000 Euro, doch prinzipiell kann dies nicht pauschal beziffert werden, da das nötige Kapital variiert und von der Höhe der Kaufnebenkosten und den Anforderungen des Kreditgebers abhängt. Dennoch kann diese Finanzierungsform für Personen ohne großes Eigenkapital eine gute Chance bieten, das gewünschte Immobilieninvestment vorzunehmen.

Kooperationen mit Kapitalgebern

Wenn kein eigenes Kapital vorhanden ist, können Investoren auch eine Partnerschaft mit einem externen Kapitalgeber eingehen. Die Person ohne Eigenkapital tritt hier als operativer Investor auf und stellt seine Fachkenntnis sowie Arbeitskraft zur Verfügung, um Immobilien über Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen aufzuwerten, während der externe Geldgeber die finanziellen Mittel für den Immobilienkauf und die Renovierungsarbeiten zur Verfügung stellt. Nach Abschluss der wertsteigernden Maßnahmen wird die Immobilie verkauft, der Gewinn wird zwischen dem externen Kapitalgeber und dem operativen Investor aufgeteilt.

Wie hoch die Gewinnaufteilung ist, wie die Risiken verteilt werden und wer welche konkreten Aufgaben hat, wird vorher über einen Vertrag festgeschrieben. Dies muss klar und fair aufgeteilt sein, damit das Modell Erfolg hat. Zudem sind bei der Auswahl der Immobilien die konkreten Sanierungskosten sowie die Gegebenheiten des Marktes zu bedenken, die Einfluss auf die Gewinnchancen haben. Diese Partnerschaft bildet einen möglichen Weg, ohne Startkapital in den Immobilienmarkt einzusteigen, Risiken aufzuteilen und so schrittweise Eigenkapital zu generieren. So kann der operative Investor langfristig mit wachsender Erfahrung eigenständiger vorgehen und irgendwann mit dem eigenen Geld investieren. Allerdings ist dieses Modell auf den Immobilienhandel beschränkt und nicht für die langfristige Bestandshaltung geeignet. Es dient dazu, durch geschicktes Handeln und Teilen der Profite Kapital zu generieren, das später als Eigenkapital für den Kauf eigener Immobilien genutzt werden kann.

Liquidität steigern mit Immobilienvermittlung

Auch über die Arbeit als Immobilienmakler und -vermittler kann Kapital aufgebaut werden, zudem verschafft die Tätigkeit einen guten Einblick in die Dynamiken des Marktes. Beim erfolgreichen Verkauf erhält der Makler eine Provision, die sich wiederum zum Aufbau des Startkapitals für eigene Immobilieninvestments nutzen lässt.

Die Provision für eine solche Transaktion liegt, abhängig von den Marktkonditionen und individuellen Vereinbarungen, meistens bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Potenzielle Geldanleger sammeln dadurch Erfahrungen im Immobilienbereich und knüpfen erste Kontakte für den Aufbau eines eigenen Netzwerkes – ein wertvoller Pluspunkt, wenn später eigene Investitionen auf dem Immobilienmarkt getätigt werden.

Zum Autor

Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 % der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. An der Investment Punk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren.

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