Kirchhoff Consult GmbH: Finanzierungsdruck dominiert den Immobilienaktienmarkt – Stimmung fällt auf Tiefstand seit Beginn der Erhebung

Finanzierungsdruck dominiert den Immobilienaktienmarkt – Stimmung fällt auf Tiefstand seit Beginn der Erhebung

• Stimmungsindex sinkt auf –20,5 Punkte und erreicht damit den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr 2017 (2025: 24,6 Punkte).
• Immobilienaktien bleiben im Vergleich zum DAX40 deutlich zurück, der sich mittel- und langfristige klar besser entwickelt.
• Wohnimmobilien-Aktien werden mit –28,7 Punkten negativer bewertet als Gewerbeimmobilien-Aktien mit –16,4 Punkten.
• Bewertungsabschlag bleibt hoch: Die Aktien notieren im Schnitt mit einem Abschlag von 62,8 % auf ihren Substanzwert (NAV).
• Finanzierungsumfeld und Regulatorik gelten als größte kurzfristige und langfristige Belastungsfaktoren.

Hamburg, 13. November 2026 – Die Hamburger Kommunikations- und Strategieberatung für Finanzkommunikation und ESG, Kirchhoff Consult, hat die vierzehnte Ausgabe des „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ veröffentlicht. Das allgemeine Stimmungsbild hat sich gegenüber dem Vorjahr spürbar eingetrübt: Der Stimmungsindex sinkt auf –20,5 Punkte (2025: 24,6 Punkte) deutlich und spiegelt damit die angespannte Marktstimmung wider. Damit erreicht die Stimmung unter den befragten Analysten den tiefsten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr 2017.

Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult, kommentiert: „Die Stimmung ist deutlich gekippt, und zwar in beiden Segmenten. Die Analysten sehen vor allem das Finanzierungsumfeld und die Regulatorik als Belastung, und beide Themen wirken aus ihrer Sicht auch langfristig nach. Zugleich notieren die Aktien der Unternehmen im Schnitt deutlich unter ihrem Substanzwert. Dieser Abstand zeigt, dass der Markt viele Risiken bereits eingepreist hat. Sobald sich Finanzierung und Regulierung stabilisieren, kann sich dieser Bewertungsabschlag zunehmend in Chancen übersetzen.“

Börsenstimmung gedämpft: Immobilienaktien sind kurz- wie mittelfristig unter Druck
In den vergangenen sechs Monaten verloren die Aktien der zehn größten deutschen Immobilienaktien-Gesellschaften in Deutschland im Schnitt rund 23 %, auf Sicht von zwölf Monaten sogar rund 29 %. Damit entwickeln sie sich klar schwächer als der DAX40, der im gleichen Zeitraum deutlich zulegen konnte. Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien zeigen dabei zuletzt eine ähnlich negative Performance.

Auf längere Sicht zeigt sich ein etwas stabileres Bild: Über drei Jahre hinweg verzeichnen die Immobilienaktien im Durchschnitt auf ein Minus von 13,9 %, bleiben damit jedoch weit hinter der Gesamtmarktentwicklung zurück. Belastend für beide Assetklassen wirken vor allem hohe Finanzierungskosten trotz hoher Wohnraumnachfrage und steigender Mieten. Zusätzlich notieren die Aktien im Schnitt bei 62,8 % ihres Substanzwerts (NAV), was Kapitalerhöhungen erschwert, zugleich aber ein spürbares Kurspotenzial signalisiert.

Wohnimmobilien bleiben trotz Gegenwind bei den Chancen vorn
Die Stimmung unter Analysten fällt für Wohnimmobilien mit –28,7 Punkten negativer aus als für Gewerbeimmobilien (–16,4 Punkte). Gleichwohl nennen Analysten Wohnimmobilien am häufigsten als attraktivste Assetklasse (sechs Nennungen). Kurzfristig erwarten rund 56 % der befragten Analysten fallende Kurse bei Wohnimmobilien-Aktien. Lediglich rund 11 % erwarten steigende Kurse. Im langfristigen Szenario fällt das Bild dagegen deutlich positiver aus: Hier erwarten nur rund 33 % der befragten Analysten fallende Aktienkurse. Die überwiegende Mehrheit erwartet keine relevanten Kursänderungen.

Gewerbeimmobilien unter Druck, mit deutlichen Risikozonen
Die Stimmung für Gewerbeimmobilien liegt mit –16,4 Punkten im negativen Bereich (2025: 36,9 Punkte). Die Unsicherheiten resultieren weiterhin vor allem aus tiefgreifenden Veränderungen im Arbeitsumfeld, anhaltenden Flächenüberhängen in B- und C-Lagen sowie schwierigen Vermarktungsaussichten. Kurzfristig erwarten rund 56 % der Analysten fallende Kurse bei Gewerbeimmobilien-Aktien. Auf Sicht von zwölf Monate halten sich fallende, neutrale und steigende Erwartungen die Waage.

Finanzierungsumfeld bleibt größte Herausforderung
Die befragten Analysten sehen das Finanzierungsumfeld und die Regulatorik als größte Belastungen; beide Aspekte nennen jeweils etwa 67 % der Befragten. Hohe Finanzierungskosten und der erschwerte Zugang zu Eigenkapital setzen Wohn- wie Gewerbeimmobilien spürbar unter Druck. Als weitere aktuelle Bremsfaktoren nennen rund 33 % der Befragten die Inflation. Mit Blick auf die kommenden Jahre gewinnt insbesondere das Finanzierungsumfeld weiter an Gewicht (rund 78 %). Zudem erwarten die Experten, dass ESG-Vorgaben in mehr als drei Jahren deutlich kritischer werden. Die Nachfragesituation hingegen wird aktuell wie langfristig von den meisten Analysten nicht mehr als vorrangig kritisch eingeschätzt.

Einordnung der Studienergebnisse
Die Erwartungen der befragten Analysten für Immobilienaktien sind im zweiten Halbjahr 2026 deutlich negativer als im Vorjahr ausgefallen. Der Stimmungsindex liegt bei –20,5 Punkten, und die Kurserwartungen für die nächsten drei und zwölf Monate überwiegen insgesamt im fallenden Bereich. Jens Hecht kann sieht im Abstand zum Substanzwert eine mögliche Chance, sobald sich Finanzierung und Regulierung stabilisieren. Die Erhebung bildet die Einschätzungen von neun Immobilienanalysten ab. Sie ist ein Stimmungsbild und keine Kursprognose.

WEITERE INFORMATIONEN
Die Studie ist unter folgendem Link abrufbar Stimmungsindikator Immobilienaktien H2 2026

Methodik der Erhebung
Der „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ von Kirchhoff Consult ist der Stimmungsindikator für den deutschen Immobilienaktienmarkt. Kirchhoff Consult befragt hierzu die wichtigsten Analysten für deutsche Immobilienaktien regelmäßig dazu, wie sich der Markt in den kommenden drei beziehungsweise zwölf Monaten entwickeln wird. Dabei wird auch separat nach der Kursentwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilienaktien gefragt. Für die Beantwortung steht dem Analysten eine Skala von +2 (stark steigend, über +15 Prozent) bis –2 (stark fallend, unter –15 Prozent) zur Verfügung. Ein Wert von „0“ bedeutet, dass mit keinen oder nur sehr geringfügigen Veränderungen (+/–5 Prozent) gerechnet wird. Die Auswertung bildet den Durchschnitt aller abgegebenen Einschätzungen ab.

Im Rahmen der Analyse für den „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilienaktien“ für das zweite Halbjahr 2026 gaben neun Immobilienanalysten ihre Einschätzung ab.