Einen Makler abmahnen

Wer eine Immobilie verkaufen oder erwerben möchte oder auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Mieter ist, nimmt häufig einen Immobilienmakler in Anspruch. Damit spart er sich Zeit und Nerven, eine Bezahlung ist ausschließlich im Erfolgsfall geschuldet. Doch auch Immobilienmakler sind nicht unfehlbar. 

Ob und wann Immobilienmakler abgemahnt werden können, ist nur wenigen bekannt. Der folgende Artikel beleuchtet die Aufgaben der beauftragten Vermittlungsperson und informiert über die mögliche rechtliche Handhabe einer Abmahnung durch Betroffene.

Inhalt

1. Was ist ein Immobilienmakler und was sind seine Aufgaben?
2. Was sind die Pflichten eines Immobilienmaklers?
3. Wie kann ein Immobilienmakler abgemahnt werden?

Immobilienmakler: Definition und Aufgabengebiete

Der Begriff des Makelns leitet sich vom niederdeutschen „mäkeln“ ab, welches sich wiederum mit „vermitteln“ übersetzen lässt. Und genau dies ist auch die Aufgabe eines Immobilienmaklers: Er vermittelt Grundstücke und Gebäude in ihrer Gesamtheit oder in einzelnen Einheiten. Damit stellt er das Bindeglied zwischen dem aktuellen Immobilieneigentümer und dem potenziellen Käufer oder Mieter. Unabhängig vom Auftraggeber steht er beiden Parteien gleichermaßen als objektiver Mittelsmann zur Verfügung. Diese Neutralität wurde durch die Gesetzesreform zur Maklercourtage aus dem Jahr 2020 nochmals hervorgehoben. Seitdem wird die im Erfolgsfall anfallende Provision hälftig zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt.

In der Regel obliegen Immobilienmaklern unter anderem die folgenden Aufgaben:

• – Realistische Preisermittlung für Verkauf oder Miete
• – Erstellung und Besorgung erforderlicher Dokumente
• – Vermarktung des angebotenen Objektes
• – Organisation von Besichtigungsterminen
• – Regelmäßiger Informationsaustausch mit dem Auftraggeber
• – Durchführung von Vertragsverhandlungen
• – Aufsetzen von Kauf- oder Mietvertrag
• – Bei Verkauf einer Immobilie: Begleitung zur notariellen Beurkundung
• – Übergabe der Immobilie
• – Optional: weitere Beratung nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags

Pflichten eines Immobilienmaklers

Ein Immobilienmakler erhält seine vereinbarte Provision ausschließlich im Erfolgsfall. Damit schließt er mit seinem Auftraggeber einen einseitig verpflichtenden Vertrag und agiert in der Folge als dessen Erfüllungsgehilfe. Er muss sich demnach keinen Rechtsvorschriften beugen, wirklich tätig zu werden. Die meisten Makler allerdings verpflichten sich bereits aus eigenem Interesse vertraglich zu einem fachgerechten Engagement. Schließlich möchten beide Parteien einen erfolgreichen Ausgang herbeiführen.

Hinweis: Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2013 muss andererseits auch der Auftraggeber Vorschläge des Maklers zu Vertragsschlüssen mit Kauf- oder Mietinteressenten nicht wahrnehmen.

Grundsätzlich dürfen von Immobilienmaklern nur tatsächlich zumutbare Handlungen erwartet werden. So müssen sie das betroffene Objekt nicht eigenständig auf mögliche Schäden oder andere Aspekte untersuchen. Bei Zweifeln an erhaltenen Angaben zur Immobilie wie unklaren Bebauungsplänen sind sie jedoch zu einer Nachforschung verpflichtet.

Über alle vertragsrelevanten Umstände müssen Immobilienmakler die Beteiligten umfassend und für Laien verständlich aufklären. Verschweigen sie aus Arglist bestimmte Informationen, gilt dies als Verstoß gegen die Auskunftspflichten, die sich aus dem Sorgfalts- und Treueverhältnis zum Auftraggeber ergeben. Fehlt es Maklern am Wissen zu fachlich gesicherten Antworten auf Nachfragen, dürfen sie diese nicht durch eigene Einschätzungen ersetzen.

Hinweis: Bei nachgewiesener Arglist dürfen Betroffene ihren Vertrag noch nach dessen Beurkundung anfechten und rückabwickeln.

Auch darf ein Immobilienmakler nach § 2 der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung sowie bei Angeboten im Internet gemäß § 5 Telemediengesetz keine allgemeinen Angaben zu seinem Unternehmen bzw. seiner Person verschweigen. Hierzu zählen unter anderem Angaben der Firmenwebseite, Name, Kontaktdaten oder auch die Rechtsform seines Betriebes.

Interessante Webseiten zum Thema:

• – https://www.arbeitsvertrag.org/salvatorische-klausel/
• – https://dejure.org/gesetze/WoVermittG/2.html
• – https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__38.html
• – https://www.abmahnung.org/makler/

Möglichkeiten der Abmahnung eines Immobilienmaklers

Auch Immobilienmakler müssen sich an geltendes Recht halten. Bei Verstößen können Sie eine sogenannte Abmahnung erhalten. Dabei handelt es sich um eine schriftliche Aufforderung zur Einstellung eines wettbewerbswidrigen Verhaltens – und mitnichten um Ausnahmefälle. Denn neben Käufern, Verkäufern und Mietinteressenten dürfen auch Konkurrenten auf Missstände hinweisen. Nicht zuletzt aufgrund des harten täglichen Wettbewerbs machen zahlreiche Immobilienmakler von diesem Recht Gebrauch. Denn es gibt einige Gründe für mögliche Verstöße gegen geltendes Recht.

• – Ohne Auftrag und Zustimmung eines Auftraggebers dürfen Immobilienmakler nicht tätig werden. Ein Anspruch auf Provision besteht darüber hinaus ausschließlich, führen ihre Leistungen zu Verkauf oder Vermietung. Die reine Information über eine Gelegenheit zum Vertragsschluss verpflichtet den Auftraggeber nicht zur Zahlung der Courtage. Eine entsprechende Vertragsklausel ist unwirksam.

Hinweis: Hat der Auftraggeber seinerseits bereits Kenntnis über denselben Interessenten erhalten und informiert seinen Makler nicht über diese Tatsache, muss er diesem gegebenenfalls dessen Aufwendungsersatz erstatten.

• – Nach § 1 der Preisangabenverordnung müssen Immobilienmakler Verbrauchern gegenüber stets einen veranschlagten Gesamtpreis inklusive der anfallenden Umsatzsteuer nennen. Dies gilt ebenso für Quadratmeterpreise wie auch Maklerprovisionen. Auf unzureichende Angaben können wettbewerbsrechtliche Abmahnungen folgen.
• – Führen Immobilienmakler eine eigene Internetpräsenz, muss diese ein vollständiges Impressum enthalten. In § 5 Telemediengesetz sind die erforderlichen Angaben abschließend aufgeführt. Nach neuer Rechtsprechung können selbst geringe, auf Nachlässigkeit beruhende Verstöße durch Verbände, andere Makler oder auch Privatpersonen abgemahnt werden.
• – Bei öffentlich zugänglichen Inseraten zu Miet- und Kaufoptionen zu Häusern oder Wohnräumen im Internet oder in Printmedien müssen Immobilienmakler § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz beachten. Danach sind sie zur Angabe ihrer Kontaktdaten, des geforderten Miet- oder Kaufpreises sowie mögliche Nebenkosten verpflichtet.
• – Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis gelten als Verschweigen wesentlicher Informationen und können als wettbewerbswidrig abgemahnt werden. Zu ihnen zählen unter anderem die Art des Energieausweises, der aktuelle Wert des Energiebedarfs sowie das Baujahr der Immobilie.
• – Fast jedes Unternehmen und damit auch die meisten Immobilienmakler erstellen ihre eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Doch hier lohnen eine sorgfältige Vorarbeit oder sogar die Inanspruchnahme eines Experten. Denn es lauern Fallen, die auf den ersten Blick nicht unbedingt erkenntlich sind. Und auch fehlerhafte AGB können Abmahnungen nach sich ziehen:
• – Unwirksame Gerichtsstandsvereinbarung: Nach § 38 Zivilprozessordnung sind Gerichtsstandsvereinbarungen ausschließlich im Geschäftsverkehr mit anderen Unternehmen, nicht jedoch mit privaten Verbrauchern zulässig
  – Haftungsbeschränkungen: Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit dürfen vertraglich nicht ausgeschlossen werdenSchriftformklausel: Individuelle Abreden bedürfen in der Regel nicht der Schriftform und können auch mündlich getroffen werden. Einzig bei beidseitigem Einverständnis der Vertragsparteien ist ein vertraglicher Ausschluss verbaler Abreden möglichWiderrufsbelehrung: Handelte es sich beim Abschluss des Maklervertrags um ein sogenanntes Fernabsatz- oder Haustürgeschäft, darf der Vertrag innerhalb einer gegebenen Frist widerrufen werden. Hierfür bedarf es nicht der Schriftform
  • – Salvatorische Klausel: Die sogenannte salvatorische Klausel ist in vielen AGB enthalten. Nach ihr soll sich eine einzelne unwirksame Vertragsbedingung nicht auf die anderen auswirken. Der Hinweis hierauf ist zwar rechtskonform, darf allerdings nicht zugleich eine unklare Folgevereinbarung als Ersatz enthalten
  • – Schriftformklausel: Individuelle Abreden bedürfen in der Regel nicht der Schriftform und können auch mündlich getroffen werden. Einzig bei beidseitigem Einverständnis der Vertragsparteien ist ein vertraglicher Ausschluss verbaler Abreden möglich
  • – Widerrufsbelehrung: Handelte es sich beim Abschluss des Maklervertrags um ein sogenanntes Fernabsatz- oder Haustürgeschäft, darf der Vertrag innerhalb einer gegebenen Frist widerrufen werden. Hierfür bedarf es nicht der Schriftform
  • – Salvatorische Klausel: Die sogenannte salvatorische Klausel ist in vielen AGB enthalten. Nach ihr soll sich eine einzelne unwirksame Vertragsbedingung nicht auf die anderen auswirken. Der Hinweis hierauf ist zwar rechtskonform, darf allerdings nicht zugleich eine unklare Folgevereinbarung als Ersatz enthalten

Hinweis: Grundsätzlich handelt es sich bei salvatorischen Klauseln um überflüssige Geschäftsbedingungen. Denn bereits § 306 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt, dass unwirksame AGB-Klauseln weitere Vertragsvereinbarungen nicht beeinflussen.

Immobilienmakler können also aufgrund unterschiedlichster Verhaltensweisen oder Unterlassungen abgemahnt werden. Doch auch an die Abmahnung selbst werden inhaltliche Forderungen gestellt. So muss sie detaillierte Schilderungen des vermeintlichen Fehlverhaltens inklusive Angaben zu Zeit und Ort sowie eine Aufforderung zur Korrektur oder Unterlassung enthalten.

FAQs: einen Makler abmahnen

Ergänzungen durch die AnlegerPlus-Redaktion.

Foto: © unsplash.com, Towfiqu barbhuiya

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