Immobilienmarkt

Eine anhaltend gute Nachfrage nach attraktiven Mietflächen bestand in den für PSP Swiss Property relevanten Zentren von Genf und Zürich. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen blieb der Markt eine Herausforderung; hier ist PSP Swiss Property nicht engagiert.

Der Transaktionsmarkt für Qualitätsliegenschaften an guten innerstädtischen Lagen hat sich 2023 in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten bleiben die geforderten Renditen, trotz höherer Zinsen, sehr tief. Die Anzahl vollzogener Transaktionen ist in der Berichtsperiode zwar deutlich gesunken; die Aktivität reichte aber aus, um das Bewertungsniveau stabil zu halten.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2023 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2022: CHF 9.4 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende 2022: 3.0%). Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren 24% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.7 Jahre.

In der Berichtsperiode haben wir die moderne Büroliegenschaft «Westpark» an der Pfingstweidstrasse 60, 60b in Zürich für CHF 216.5 Mio. erworben. Verkauft haben wir die Anlageliegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Interlaken für CHF 3.0 Mio., einen Teil des Areals in Wädenswil für CHF 13.0 Mio. sowie das Projekt «Spiegel» in Köniz für CHF 2.7 Mio. Teilverkäufe für insgesamt CHF 19.8 Mio. gab es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim Areal «Salmenpark» in Rheinfelden.

Sechs Projekte wurden erfolgreich abgeschlossen und die Liegenschaften zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert. Die Sanierung des Parkhauses «P-West» in Zürich-West wurde im Q1 2023 fertig gestellt. Im Q2 2023 wurde die Liegenschaft «Clime» (ein nachhaltiger Holzneubau) in Basel an die Mieter übergeben. Die zwei Projekte «Hôtel de Banque» in Genf und «Bahnhofplatz» in Zürich (beides umfassende Renovationen und Modernisierungen) wurden im Q3 2023 abgeschlossen. Ferner wurden im Q4 2023 der Neubau «B2Binz» sowie die Gesamtrenovation des «Zürcherhof», beide in Zürich, fertig gestellt.

Nachhaltigkeit

In der Berichtsperiode konnten weitere wesentliche Verbesserungen auf Liegenschafts- und Portfoliostufe gemacht werden. So konnten wir u.a. die spezifischen CO2-Emissionen unseres Portfolios um weitere 13.3% senken (pro Quadratmeter Mietfläche im Vergleich zum Vorjahr). Im Geschäftsbericht rapportieren wir erstmals nach den Anforderungen von TCFD (Taskforce on Climate-Related Financial Disclosures) und kommunizieren detailliertere Informationen zu unserer Einschätzung der physischen Risiken im Zusammenhang mit dem Klimawandel. Im Weiteren hat unsere Analyse (angelehnt an die Annahmen des Carbon Risk Real Estate Monitor CRREM) ergeben, dass wir aus heutiger Sicht mit unserem Portfolio auf gutem Weg sind, unseren Beitrag zum Klimaziel einer maximalen Erwärmung von 1.5°C zu leisten («1.5°C target aligned»). Wir haben uns verpflichtet, bis 2050 das Netto-Null-Ziel zu erreichen.

Ausserdem wurde die variable, erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung per 1. Januar 2024 um einen ESG-Faktor ergänzt, welcher die erfolgsabhängige Vergütung auf der Grundlage des Green Asset Portfolios zusätzlich und langfristig an den Nachhaltigkeitszielen der Geschäftsstrategie ausrichten soll.

Jahresergebnis 2023

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 15.7 Mio. oder 5.0% auf CHF 331.9 Mio. (2022: CHF 316.2 Mio.). Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, stieg um CHF 103.5 Mio. oder 43.9% auf CHF 339.2 Mio. (2022: CHF 235.7 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 106.9 Mio. resultierte aus der Auflösung latenter Steuern (davon CHF 30.6 Mio. im 1. Halbjahr 2023; 2022: keine Auflösung von latenten Steuern). Auf der anderen Seite hatten tiefere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum einen negativen Effekt (CHF -11.2 Mio. verglichen mit 2022). Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. oder 2.3% auf CHF 56.4 Mio. (2022: CHF 57.7 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 11.3 Mio. oder 98.0% auf CHF 22.9 Mio. (2022: CHF 11.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 7.40 bzw. CHF 5.07 ohne Auflösung latenter Steuern (2022: CHF 5.14). Der Reingewinn erreichte CHF 207.6 Mio. (2022: CHF 330.0 Mio.). Der Rückgang um CHF 122.4 Mio. oder 37.1% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioabwertung um CHF -161.3 Mio. (2022: Aufwertung um CHF 124.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.53 (2022: CHF 7.19).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende 2023 CHF 113.82 (Ende 2022: CHF 113.33). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 134.48 (Ende 2022: CHF 136.62).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.2 Mrd. per Ende 2023 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.3% – blieb die Eigenkapitalbasis solid (Ende 2022: CHF 5.2 Mrd. bzw. 54.8%). Der LTV (ohne Berücksichtigung einer kurzfristigen Festgeldanlage) betrug 34.7% (Ende 2022: 32.6%). Der durchschnittliche Stichtag-Fremdkapitalkostensatz lag per Ende 2023 bei 0.91% (Ende 2022: 0.47%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2022: 4.1 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 1.1 Mrd. (davon CHF 0.8 Mrd. zugesichert) zur Verfügung.

PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 4. April 2024

Die wesentlichen Anträge beinhalten:

• Ausschüttung einer Bruttodividende von CHF 3.85 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.80).
• Wiederwahlen des bisherigen Präsidenten des Verwaltungsrats und aller bisherigen Mitglieder von Verwaltungsrat und Vergütungsausschuss; Neuwahl von Frau Dr. Katharina Lichtner in den Verwaltungsrat (das CV von Frau Lichtner ist unter www.psp.info/unternehmen/governance/verwaltungsrat-geschaeftsleitung abrufbar).
• Gesamtbetrag der Vergütungen des Verwaltungsrats bis zur ordentlichen Generalversammlung 2025 von CHF 0.9 Mio. (Vorjahr: CHF 0.8 Mio.) und der Geschäftsleitung für das Geschäftsjahr 2025 von CHF 4.250 Mio. (Vorjahr: CHF 4.150 Mio.).
• Wiederwahl von Ernst & Young, Zürich, als Revisionsstelle und von Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin.

Die Zusammensetzung und der Vorsitz der Ausschüsse sollen unverändert bleiben. Es ist vorgesehen, dass Frau Lichtner im Prüfungsausschuss Einsitz nehmen wird.

Ausblick

Für 2024 erwarten wir einen höheren Liegenschaftsertrag als 2023. Die Indexierung der Mietverträge wird einen Teil dazu beisteuern. Dazu kommen Erträge aus Vermietungserfolgen bei den Entwicklungsprojekten. Das Projekt «Hochstrasse» in Basel ist bereits voll vermietet, ebenso das Projekt «The12» in Zürich. Zusätzliche Einnahmen werden aus der zugekauften Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West fliessen, wo kürzlich zudem der Leerstand gesenkt werden konnte. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird voraussichtlich sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Auch 2024 erwarten wir eine Auflösung von latenten Steuern, allerdings nur noch in der Grössenordnung von rund CHF 10 Mio. Der Finanzaufwand wird wegen des höheren Zinsniveaus nochmals steigen.

Die Bewertung der Liegenschaften wird zu einem grossen Teil von der Entwicklung des Transaktionsmarkts abhängen. Wir werden weiterhin selektiv am Markt auftreten und Opportunitäten wahrnehmen, falls sie einen Mehrwert in Aussicht stellen.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2024 einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 295 Mio. (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2024 mit einer Quote von unter 4% (Ende 2023: 3.6%).

Kennzahlen