Immobilienmarkt

PSP Swiss Property’s Portfolio repräsentiert ein Teilsegment des Schweizer kommerziellen Liegenschaftsmarkts: Qualitätsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Segment blieb die Nachfrage nach attraktiven Mietflächen, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf, intakt. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an sekundären Lagen blieb der Markt hingegen eine Herausforderung.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten bleiben die geforderten Renditen, trotz höherer Zinsen, tief. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem ungenügenden Nachhaltigkeitsprofil verlangen die Investoren jedoch höhere Renditen als in der Vergangenheit.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q1 2024 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 4.1% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 162 Anlageliegenschaften. Dazu kamen zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften. In der Berichtsperiode wurden Anlageliegenschaften weder gekauft noch verkauft. Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Lugano/Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Entwicklungsprojekte wurden weder gekauft noch verkauft.

Eine interne Wertanalyse per Ende März 2024 führte zu einer Aufwertung durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten von insgesamt CHF 31.2 Mio. Die Neubewertung erfolgte aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bei den Anlageliegenschaften Bahnhofstrasse 28a / Waaggasse 6, Bahnhofstrasse 66 und Waisenhausstrasse 2, 4 / Bahnhofquai 7 (alle in Zürich) sowie bei der Entwicklungsliegenschaft Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel.

Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q1 2024 noch 14% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q1 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 8.0 Mio. oder 9.9% auf CHF 89.2 Mio. (Q1 2023: CHF 81.1 Mio.). Insbesondere folgende Faktoren haben den Liegenschaftsertrag gegenüber der Vorjahrsperiode positiv beeinflusst: die Mitte 2023 gekaufte Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West (CHF +2.2 Mio.), Umsatzmiete eines einzelnen Mieters (CHF +1.3 Mio.), Einmaleffekt (CHF +1.3 Mio.), Indexierung (CHF +1.1 Mio.). Like-for-like nahm der Liegenschaftsertrag um 6.6% zu; bereinigt um zwei oben erwähnte Sondereffekte (Umsatzmiete Einzelmieter und Einmaleffekt) betrug das Like-for-like-Wachstum 3.3%.

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 0.3 Mio. oder 0.6% auf CHF 56.6 Mio. (Q1 2023: CHF 56.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag resultierte aus der erwähnten Steigerung des Liegenschaftsertrags. Auf der anderen Seite hatten ein um CHF 0.7 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 4.4 Mio. gestiegener Finanzierungsaufwand einen negativen Effekt. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale von 0.85% relativ betrachtet weiterhin tief waren (Q1 2023: 0.41%).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 1.23 (Q1 2023: CHF 1.23). Der Reingewinn erreichte CHF 81.0 Mio. (Q1 2023: CHF 57.0 Mio.). Die Steigerung um CHF 24.0 Mio. oder 42.0% erklärt sich durch die erwähnte Portfolioaufwertung um CHF 31.2 Mio. (Q1 2023: weder Auf- noch Abwertung). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.77 (Q1 2023: CHF 1.24). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q1 2024 CHF 115.60 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 136.53 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.302 Mrd. per Ende März 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.316 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende März 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.01% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Q1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.675 Mrd. zugesichert.

PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Nachhaltigkeit – Green Bond Report

Im November 2022 wurde das Green Bond Framework eingeführt und vorgestellt. Detaillierte Informationen zur Umsetzung finden sich in dem am 7. Mai 2024 veröffentlichten Green Bond Report (2. Ausgabe); dieser ist unter www.psp.info abrufbar. Der Green Bond Report wird jährlich im Rahmen der Q1-Publikation veröffentlicht.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 4. April 2024 erfolgte am 10. April 2024 eine Dividendenzahlung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 176.6 Mio. (Vorjahr: CHF 3.80 brutto pro Aktie bzw. insgesamt CHF 174.3 Mio.).

Am 10. April 2024 wurde eine 1.65%-Anleihe (Green bond, all-in 1.691%, spread von 52 Basispunkten) mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im Oktober 2032 emittiert.

Ausblick

In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf, wird von einer intakten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Die Indexierung der Mietverträge wird einen Teil dazu beisteuern, ebenfalls die an den Umsatz gekoppelten Mieteinnahmen, die während der Covid-Pandemie ausfielen. Weiter werden zusätzliche Mieteinnahmen bei unseren Entwicklungsprojekten erwartet. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird gegenüber dem Vorjahr voraussichtlich sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 höher ausfallen.

Neu wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (bisherige Prognose: über CHF 295 Mio.; 2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird per Ende 2024 weiterhin mit einer Quote von unter 4% gerechnet (Ende 2023: 3.6%).

Kennzahlen