Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Deutschland

09. Januar 2023

Industrie- und Logistikimmobilienmarkt: Trotzt der langen Liste an Belastungsfaktoren

• Transaktionsvolumen von 9,3 Mrd. Euro: + 3 % gegenüber 2021 und bislang zweithöchster Umsatz überhaupt
• Spitzenrenditen seit Q1-2022 bei immer noch abweichenden Vorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern um 70 bis 110 Basispunkte gestiegen
• Leerstand könnte steigen, Mietwachstum dürfte sich dennoch fortsetzen

Unter dem derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld aus hoher Inflation, steigenden Energiekosten, geringerer konjunktureller Dynamik und schrumpfender realer Kaufkraft der privaten Haushalte leiden die beiden größten Nutzer am Industrieflächenmarkt* – Industriebetriebe und Handelsunternehmen – in besonderem Maße. Aus Investorensicht kommt die Zinswende als Belastungsfaktor noch hinzu. Trotz dieser widrigen Umstände belief sich das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Industrieimmobilien im letzten Jahr auf 9,3 Mrd. Euro – das ist nicht nur ein leichter Anstieg gegenüber 2021 (+ 2 %), sondern auch der zweithöchste jemals registrierte Umsatz. Panajotis Aspiotis, Managing Director und Chief Commercial Officer bei Savills Germany, ordnet die Entwicklungen wie folgt ein: „Obwohl die Liste an Belastungsfaktoren für die Industrie- und Logistikmärkte in den letzten Monaten immer länger geworden ist, scheinen die positiven strukturellen Impulse nach wie vor zu überwiegen. Vor allem das Bemühen von Industrie- und Handelsunternehmen ihre Lagervorräte aufzustocken, um für unterbrochene Lieferketten gewappnet zu sein, hat die Logistikflächennachfrage im letzten Jahr stabilisiert. Am Investmentmarkt hat wiederum die Zinswende deutliche Spuren hinterlassen, aber auch hier wirkt stabilisierend, dass Industrieimmobilien in der Investorengunst gestiegen und viele Investoren in dem Sektor noch unterallokiert sind.“

Umsatzrückgang ab dem 2. Quartal, vor allem bei Portfolios

Schon ein Blick auf die Umsatzverteilung über das Jahr verrät jedoch, dass der Investmentmarkt für Industrieimmobilien genau wie alle anderen Segmente massiv von der Zinswende beeinflusst wurde und immer noch wird. Fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens des Jahres 2022 entfällt auf das 1. Quartal (45 %). In den folgenden Quartalen blieb der Umsatz wesentlich niedriger und das Schlussquartal war mit einem Transaktionsvolumen von ca. 1,4 Mrd. Euro das umsatzschwächste. Der Umsatzrückgang ab dem Frühjahr betrifft vor allem das Portfoliosegment, das bei Industrieimmobilien traditionell einen erheblichen Teil des Gesamtumsatzes ausmacht. Wurden im 1. Quartal noch Portfolios für gut 2 Mrd. Euro gehandelt, kamen im restlichen Jahr nur noch 1,6 Mrd. Euro an Portfolioumsatz hinzu. Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills, berichtet hierzu: „Vor allem die großen institutionellen Investoren sind nach wie vor sehr zurückhaltend und einige hatten bis zuletzt alle Ankaufsaktivitäten ausgesetzt. Dadurch fanden in der zweiten Jahreshälfte nur noch sehr wenige großvolumige Transaktionen statt.“

Anfangsrenditen steigen auch im 4. Quartal deutlich – größter Teil der Preiskorrektur dürfte erfolgt sein

Die Zinswende drückt sich nicht nur in gesunkenen Umsätzen, sondern auch in gestiegenen Anfangsrenditen aus. Die Preiskorrektur setzte sich auch im 4. Quartal 2022 fort und scheint noch nicht abgeschlossen, zumal die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiterhin recht weit auseinanderliegen. Um diese Preisunklarheit abzubilden, weist Savills weiterhin Renditespannen aus. Das Band für die Spitzenrendite stieg in den letzten drei Monaten des Jahres 2022 im Durchschnitt der Top-7-Logistikregionen um weitere 40 Basispunkte auf 3,7 % bis 4,1 %. Damit liegt die Spitzenrendite nun 70 bis 110 Basispunkte über dem Wert aus dem 1. Quartal 2022. Savills geht davon aus, dass damit nun der größte Teil des zu erwartenden Renditeanstiegs erfolgt ist.

Steigender Leerstand könnte Aufwertungschancen für Investoren eröffnen

Der negative Kapitalwerteffekt gestiegener Anfangsrenditen wurde zumindest teilweise durch wachsende Mieten kompensiert. Denn nach wie vor sind vor allem moderne Logistikflächen an den Top-Standorten knapp und es besteht ein Nachfrageüberhang. Der Flächenumsatz dürfte im vergangenen Jahr einen neuen Rekordwert erreicht haben. Für das laufende Jahr rechnet Savills mit einem geringeren Flächenumsatz und auch der Leerstand könnte vor allem im kleinflächigen Segment aufgrund einer steigenden Zahl von Insolvenzen erstmals seit vielen Jahren wieder zunehmen. Dennoch dürfte die Nachfrage das Angebot an modernen Flächen weiterhin übersteigen und der Leerstand im restriktiven Bereich bleiben. Zumindest die Spitzenmieten dürften daher, wenngleich zunächst langsamer, unverändert steigen. Ehm merkt an: „Sollte der Leerstand kurzfristig tatsächlich steigen, eröffnen sich für Eigentümer und Investoren Chancen, diese Flächen zu modernisieren und anschließend bei wieder anziehender Nachfrage an den Markt zu bringen. Denn mittelfristig dürfte die Nachfrage und mit ihr die Knappheit wieder zunehmen.“

* Logistikimmobilien, Produktionsimmobilien und Gewerbeparks

Alle Daten und Fakten finden Sie auch in unserem aktuellen Market in Minutes: Industrieimmobilienmarkt Deutschland auf unserer Homepage www.savills.de
 

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

• Investment
• Agency
• Portfolio Investment & M&A Advisory
• Valuation
• Operational Capital Markets
• Landlord Services
• Occupier Services
• Workplace Consulting
• Property Management
• Facility Management
• Residential Agency
• Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital – sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.