Swiss Central City Real Estate Fund hat das Portfolio im Jahr 2022 weiter ausgebaut und solide Ergebnisse erzielt

Der Swiss Central City Real Estate Fund (SIX Swiss Exchange: CITY) schliesst das Geschäftsjahr 2022 mit soliden Ergebnissen ab. Das Immobilienportfolio konnte in der Berichtsperiode um neun attraktive Liegenschaften und eine Stockwerkeigentumseinheit erweitert werden, die sich an zentralen Standorten in Basel, St. Gallen, Luzern und Genf befinden. Der Marktwert des Portfolios erhöhte sich im Jahr 2022 um 28% auf CHF 614.8 Mio. (31.12.2021: CHF 479.1 Mio.).

Die Soll-Mietzinseinnahmen exkl. Projekte konnten per 31. Dezember 2022 um CHF 3.2 Mio. bzw. 20% auf CHF 19.5 Mio. gesteigert werden (31.12.2021: CHF 16.2 Mio.). Mit zwei in St. Gallen erworbenen Projekten Felsenstrasse 84 und Unterer Graben 9 besteht weiteres bereits gesichertes Mietertragssteigerungspotenzial von rund CHF 0.4 Mio., welches bis ins Jahr 2024 realisiert wird. Zudem ist es gelungen, die Mietausfallrate per Stichtag 31. Dezember 2022 auf 4.7% (exkl. Projekte) gegenüber 6.7% im Vorjahr weiter zu senken. Die Wohnquote des Immobilienportfolios liegt per Jahresende 2022 bei rund 50%.

Details zur Jahresrechnung 2022

Erfolgsrechnung

Im Geschäftsjahr 2022 stiegen die Mietzinseinnahmen als Folge des weiteren Portfolioausbaus im Berichtsjahr sowie im Vorjahr um 31% auf CHF 17.7 Mio. (2021: CHF 13.5 Mio.). Von den neun Liegenschaften, die im Jahresverlauf 2022 erworben wurden, wurden fünf Liegenschaften in der ersten Jahreshälfte 2022 ins Portfolio aufgenommen und steuerten seit Erwerb insgesamt CHF 1.6 Mio. zu den Mietzinseinnahmen bei. Vier weitere Liegenschaften und die Stockwerkeigentumseinheit wurden in der zweiten Jahreshälfte 2022 erworben, somit wird sich deren Ertragskraft erst im Berichtsjahr 2023 substanziell entfalten.  

Der Nettoertrag erreichte im Jahr 2022 CHF 9.5 Mio. (2021: CHF 9.7 Mio.). Die Betriebsgewinnmarge des Fonds lag im Berichtsjahr bei 64.0% (2021: 70.3%). Die Bewertung des Portfolios durch den unabhängigen Schätzungsexperten Wüest Partner AG führte zu einem nicht realisierten Gewinn von CHF 10.3 Mio. (2021: CHF 7.8 Mio.), was mehrheitlich auf Einwertungsgewinne bei verschiedenen neu erworbenen Liegenschaften, eine erneute Senkung der Diskontsätze durch den unabhängigen Schätzungsexperten sowie weitere gezielte Investitionen in das laufende Projekt in Zürich Luisenstrasse 40 zurückzuführen ist. Der Gesamterfolg des Fonds stieg im Berichtsjahr 2022 auf CHF 15.6 Mio. (2021: CHF 15.5 Mio.).               
 

Vermögensrechnung

Das Gesamtfondsvermögen konnte im Jahr 2022 um rund 28% auf CHF 622.2 Mio. (31.12.2021: CHF 485.0 Mio.) gesteigert werden und das Nettofondsvermögen erhöhte sich auf CHF 422.0 Mio. gegenüber CHF 415.9 Mio. im Vorjahr. Dementsprechend wurde per 31. Dezember 2022 ein Nettoinventarwert von CHF 110.99 pro Fondsanteil ausgewiesen (31.12.2021: CHF 109.39 pro Fondsanteil). Die Anzahl der Fondsanteile ist mit 3’802’070 im Berichtsjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben.

Per Jahresende 2022 lag die Fremdfinanzierungsquote bei 29.4% (31.12.2021: 11.1%). Die geschätzten Liquidationssteuern beliefen sich im Berichtsjahr 2022 auf CHF 10.2 Mio. respektive 1.6% des Gesamtvermögens.              

Nachhaltigkeit

Der Swiss Central City Real Estate Fund wird im Jahr 2023 Unterzeichnerin der UN-PRI (Principles for Responsible Investment). Im Jahr 2022 wurden erstmals die Verbrauchsdaten des Immobilienportfolios erfasst und darauf basierend die CO2– und Energieintensitäten ermittelt. Daraus konnten erste Szenarien für den zukünftigen Absenkpfad zur Erreichung des 1.5°C Ziels abgeleitet werden. Des Weiteren beteiligte sich der Fonds im Berichtsjahr an dem Test PACTA 2022 (Paris Agreement Capital Transition Assessment) und traf im Rahmen einer GRESB Gap-Analyse Vorbereitungen für ein GRESB-Assessment im 2023.

Ausschüttung von CHF 2.50 pro Fondsanteil

Für das Berichtsjahr 2022 wird ein Gesamtbetrag von CHF 9.5 Mio. ausgeschüttet, was CHF 2.50 pro Fondsanteil ausmacht (2021: CHF 9.5 Mio. und CHF 2.50 pro Anteil). Die Ausschüttungsquote beträgt 99.98%. Die Ausschüttung erfolgt am 30. März 2023.

Ausblick 2023

Die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz ist für 2023, angesichts des anhaltenden Krieges in der Ukraine, den damit verbundenen hohen Rohstoffpreisen sowie weiteren geopolitischen Risiken, schwierig einzuschätzen. Das Staatssekretariat SECO und die Schweizerische Nationalbank gehen für das laufende Jahr von einem unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum in der Schweiz aus. Zudem wird erwartet, dass sich die Inflationsrate mittelfristig auf einem höheren Niveau als in den Vorjahren bewegen wird.

Der Transaktionsmarkt für Schweizer Immobilien bleibt anspruchsvoll, nicht zuletzt auch aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus. Die Marktnachfrage bei Mietwohnungen dürfte jedoch durch die anhaltende Zuwanderung und die gleichzeitig limitierte Bautätigkeit weiterhin hoch bleiben. Mit einem zu rund 50% auf Wohnen ausgerichteten Portfolio verfügt der Swiss Central City Real Estate Fund über ein robustes Geschäftsmodell. Die zentralen Standorte der Liegenschaften und eine steigende Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum unterstützen eine anhaltend positive Entwicklung. Mit weiteren strategischen Zukäufen und Investitionen zur Optimierung und zur Ausschöpfung von Potenzialen im bestehenden Portfolio wird ein zukünftiger, renditeorientierter Portfolioausbau angestrebt.