MEDIENMITTEILUNG

Zug, 12. März 2026 

• Genehmigung Jahresabschluss 2025 und Dividendenausschüttung von CHF 3.50 pro Aktie

• Zustimmung zum Bericht über nichtfinanzielle Belange

• Genehmigung der Vergütungen an Verwaltungsrat und Geschäftsleitung

• Wiederwahl sämtlicher Mitglieder des Verwaltungsrats für eine weitere Amtsperiode

An der heutigen ordentlichen Generalversammlung der Swiss Prime Site AG in Zug stimmten die Aktionärinnen und Aktionäre sämtlichen Anträgen des Verwaltungsrats mit grosser Mehrheit zu. 

Genehmigung Jahresabschluss 2025 und Dividendenausschüttung von CHF 3.50 pro Aktie
Der Jahresabschluss 2025 wurde von der Generalversammlung genehmigt. Weiter wurde die vom Verwaltungsrat beantragte Ausschüttung von CHF 3.50 brutto (CHF 2.888 netto) je dividendenberechtigte Namenaktie bestätigt. 

Diese setzt sich zusammen aus einer ordentlichen Dividende aus dem Bilanzgewinn von CHF 1.75 brutto je Namenaktie (CHF 1.138 netto nach Abzug von 35% Verrechnungssteuer) sowie einer verrechnungssteuerfreien Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven in Höhe von CHF 1.75 je Namenaktie (ausgenommen sind jeweils die von der Gesellschaft direkt und indirekt gehaltenen Namenaktien). 

Die Auszahlung der ordentlichen Dividende und die verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Reserven wird am 31. März 2026 in Höhe von CHF 2.888 netto pro dividendenberechtigte Namenaktie erfolgen; die Aktien handeln ab und inklusive dem 27. März 2026 ohne Dividendenberechtigung (Ex-Datum).

Zustimmung zu sämtlichen Anträgen bezüglich des nichtfinanziellen Berichts und der Vergütungen
Die Generalversammlung hat in einer konsultativen Abstimmung sowohl den Bericht über nichtfinanzielle Belange als auch den Vergütungsbericht 2025 von Swiss Prime Site gutgeheissen. Darüber hinaus genehmigten die Aktionärinnen und Aktionäre in zwei separaten, bindenden Abstimmungen die Gesamtvergütung 2026 für die Mitglieder des Verwaltungsrats sowie für die Geschäftsleitung der Gruppe.

Wiederwahl sämtlicher Mitglieder des Verwaltungsrats für eine weitere Amtsperiode
Die Generalversammlung stimmte für die Wiederwahl sämtlicher Verwaltungsrätinnen (Barbara A. Knoflach, Gabrielle Nater-Bass, Brigitte Walter) und Verwaltungsräte (Ton Büchner, Reto Conrad, Thomas Studhalter, Detlef Trefzger) für eine weitere Amtszeit bis zur Generalversammlung 2027. Ton Büchner wurde ausserdem als Verwaltungsratspräsident wiedergewählt. 

Barbara A. Knoflach, Gabrielle Nater-Bass sowie Detlef Trefzger wurden zudem für eine weitere Amtszeit als Mitglieder des Nominations- und Vergütungsausschusses gewählt. 

Die nächste ordentliche Generalversammlung wird voraussichtlich am 11. März 2027 stattfinden.

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Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss

Media Relations, Patrick Friedli
Tel. +41 58 317 17 75, patrick.friedli@sps.swiss

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 5. März 2026

• Für die Wandelanleihe wurde ein Wandlungspreis von CHF 179.56 festgelegt, basierend auf einer Prämie von 24.0 % auf CHF 144.81, dem arithmetischen Durchschnitt der volumengewichteten Durchschnittspreise der Swiss Prime Site Aktien während des auf die Platzierung folgenden Referenzzeitraums. 

• Im Rahmen der gleichzeitig erfolgten, incentivierten Wandlungseinladung für das im Jahr 2023 ausgegebene Wandeldarlehen sowie vor dieser Einladung, hat Swiss Prime Site Wandlungsmitteilungen über einen aggregierten Nennwert von CHF 252 Mio. erhalten, was einer Quote von 92% des ursprünglich ausgegebenen Gesamtnennwerts des Wandeldarlehens entspricht.
   

Im Anschluss an die zwei am 26. Februar 2026 publizierten Medienmitteilungen, gibt Swiss Prime Site AG («Swiss Prime Site») bekannt, dass der Referenzkurs im Zusammenhang mit der Emission der CHF 350 Mio. nicht nachrangigen, unbesicherten grünen Wandelanleihe mit Fälligkeit 2032 (die «Wandelanleihe») auf CHF 144.81 festgelegt wurde. Dieser entspricht dem arithmetischen Durchschnitt der volumengewichteten Durchschnittspreise der Aktien an jedem der vier Handelstage zwischen dem 26. Februar 2026 (einschliesslich) und dem 3. März 2026 (einschliesslich).
    
Wie am 26. Februar 2026 mitgeteilt, wurde die Wandlungsprämie auf 24.0% festgelegt, was zu einem anfänglichen Wandlungspreis von CHF 179.56 pro Aktie führt. Der Wandlungspreis kann gemäss marktüblicher Bedingungen der Wandelanleihe angepasst werden.

In einer separaten, jedoch gleichzeitig durchgeführten Transaktion hat Swiss Prime Site eine incentivierte Wandlungseinladung an ELM B.V. gerichtet, an welche sie im Jahre 2023 ein Wandeldarlehen in Höhe von CHF 275 Mio. ausgegeben hatte (das «Wandeldarlehen»). Im Rahmen dieser Wandlungseinladung sowie davor hat Swiss Prime Site Wandlungsmitteilungen über einen aggregierten Nennwert von CHF 252 Mio. erhalten, was einer Quote von 92% des ursprünglich ausgegebenen Gesamtnennwerts des Wandeldarlehens entspricht. Die Wandlungen werden in bar abgegolten und es werden keine neuen Aktien ausgegeben.

Da nun nur noch weniger als 15% des ursprünglich ausgegebenen Gesamtnennwerts des Wandeldarlehens ausstehen, beabsichtigt Swiss Prime Site, den verbleibenden Betrag gemäss den anwendbaren Bedingungen zum Nennwert zuzüglich der aufgelaufenen, aber noch nicht bezahlten Zinsen, zurückzuzahlen.

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Investor Relations, Florian Hauber
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Media Relations, Patrick Friedli
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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 26. Februar 2026

• Die Anleihe ist zinslos und hat einen Wandlungspreis, der mit einer Prämie von 24.0% über dem volumengewichteten Durchschnittspreis der Swiss Prime Site Aktien über die nächsten vier aufeinanderfolgenden Handelstage ab dem heutigen Datum festgelegt wird. 
   
• Swiss Prime Site beabsichtigt, den Nettoerlös zur teilweisen Refinanzierung ihres ausstehenden Wandeldarlehens in Höhe von CHF 275 Mio. an ELM B.V., sowie zur Finanzierung förderfähiger grüner Immobilieninvestitionen gemäss ihres Green Financing Frameworks zu verwenden. 
   
• Diese Transaktion stärkt die diversifizierte und konservative Finanzierungsstrategie von Swiss Prime Site und verlängert zusätzlich die durchschnittliche Laufzeit ihrer Verbindlichkeiten.

Swiss Prime Site AG («Swiss Prime Site») hat heute durch die Ausgabe einer CHF 350 Mio. nicht nachrangigen, unbesicherten grünen Wandelanleihe mit Fälligkeit in 2032 (die «SPS Wandelanleihe») eine Finanzierung aufgenommen, wandelbar in bestehende Namenaktien von Swiss Prime Site (die «Aktien»).

Die SPS Wandelanleihe ist zinslos, wird zu einem Ausgabepreis von 100% ihres Nennwerts angeboten und am 5. März 2032 zum Nennwert zurückgezahlt, was einer Rendite bis zur Fälligkeit von 0,0 % pro Jahr entspricht. Unter bestimmten, für solche Wandelanleihen üblichen Umständen, kann die Wandelanleihe vorzeitig zurückgezahlt werden.

Gemäss ihren Bedingungen kann die SPS Wandelanleihe nach Wahl ihrer Inhaber, zu dem geltenden Wandlungspreis in Aktien umgewandelt werden, der zunächst mit einer Prämie von 24.0% auf dem arithmetischen Durchschnitt der volumengewichteten Durchschnittspreise der Aktien an jedem der vier Handelstage zwischen 26. Februar 2026 (einschliesslich) und 3. März 2026 (einschliesslich) festgelegt wird (der «Referenzkurs»). Der Wandlungspreis kann gemäss den Bedingungen der SPS Wandelanleihe angepasst werden.

Durch diese neue aktiengebundene Finanzierung stärkt Swiss Prime Site ihre diversifizierte und konservatives Finanzierungsstrategie unter Einsatz einer breiten Palette verfügbarer Finanzierungsinstrumente, verlängert die durchschnittliche Laufzeit ihrer Verbindlichkeiten und sichert sich Kapital zu attraktiven Konditionen. Der Nettoerlös aus der SPS Wandelanleihe wird zur teilweisen Refinanzierung des ausstehenden Wandeldarlehens in Höhe von CHF 275 Mio. an ELM B.V. und zur Finanzierung förderfähiger grüner Immobilieninvestitionen gemäss des Green Financing Frameworks von Swiss Prime Site verwendet.

Der Referenzkurs wird so bald wie möglich nach dessen Festsetzung am 3. März 2026 bekannt gegeben. Die Auszahlung wird am oder um den 5. März 2026 erwartet (das «Auszahlungsdatum»). Der offizielle Referenzkurs und der endgültige Wandlungspreis der Anleihe werden am Ende des vier Handelstage umfassenden Durchschnittszeitraums bekannt gegeben.  Im Zusammenhang mit der Ausgabe der SPS Wandelanleihe hat sich Swiss Prime Site, vorbehaltlich üblicher Ausnahmen und regulatorischen Anforderungen, zu einer Lock-up Periode verpflichtet, die 90 Tage nach dem Auszahlungsdatum endet.

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Investor Relations, Florian Hauber
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MEDIENMITTEILUNG
Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Zug, 26. Februar 2026

• Die Anleihe ist zinslos und wird voraussichtlich einen Wandlungspreis haben, der mit einer Prämie von 20.0% bis 27.5% über dem volumengewichteten Durchschnittspreis der Swiss Prime Site Aktien über die nächsten vier Handelstage festgelegt wird.
   
• In einer separaten, aber gleichzeitig stattfindenden Transaktion, hat Swiss Prime Site heute eine incentivierte Umwandlungsaufforderung an ELM B.V. gerichtet, an die sie 2023 ein Wandeldarlehen in der Höhe von CHF 275 Mio. ausgegeben hat.
   
• Swiss Prime Site beabsichtigt, den Nettoerlös zur teilweisen Refinanzierung ihres ausstehenden Wandeldarlehens in Höhe von CHF 275 Mio. an ELM B.V., sowie zur Finanzierung förderfähiger grüner Immobilieninvestitionen gemäss ihres Green Financing Frameworks zu verwenden.

Swiss Prime Site AG («Swiss Prime Site»), von Moody’s mit einem Emittenten-Rating von «A3» bewertet, plant die Ausgabe einer nicht nachrangigen, unbesicherten grünen Wandelanleihe in Höhe von CHF 350 Mio. mit Fälligkeit in 2032 (die «SPS Wandelanleihe»), wandelbar in bestehende Namenaktien von Swiss Prime Site (die «Aktien»).

Die SPS Wandelanleihe ist zinslos, wird zu einem Ausgabepreis von 100% ihres Nennwerts angeboten und am 5. März 2032 zum Nennwert zurückgezahlt. Unter bestimmten, für solche Wandelanleihen üblichen Umständen, kann die Wandelanleihe vorzeitig zurückgezahlt werden.

Gemäss ihren Bedingungen kann die SPS Wandelanleihe nach Wahl ihrer Inhaber, zu dem geltenden Wandlungspreis in Aktien umgewandelt werden, der voraussichtlich zunächst mit einer Prämie zwischen 20.0% und 27.5% auf dem arithmetischen Durchschnitt der volumengewichteten Durchschnittspreise der Aktien an jedem der vier Handelstage zwischen 26. Februar 2026 (einschliesslich) und 3. März 2026 (einschliesslich) festgelegt wird (der «Referenzkurs»). Der Wandlungspreis kann gemäss den Bedingungen der SPS Wandelanleihe angepasst werden.

Die Preisfestsetzung der SPS Wandelanleihe erfolgt auf Grundlage eines beschleunigten Bookbuildingverfahrens. Die Wandlungsprämie der Anleihe wird voraussichtlich heute im Laufe des Tages kommuniziert. Der Referenzkurs wird so bald wie möglich nach dessen Festsetzung am 3. März 2026 bekannt gegeben. Die Auszahlung wird am oder um den 5. März 2026 erwartet (das «Auszahlungsdatum»).

Im Zusammenhang mit der Ausgabe der SPS Wandelanleihe hat sich Swiss Prime Site, vorbehaltlich üblicher Ausnahmen und regulatorischen Anforderungen, zu einer Lock-up Periode verpflichtet, die 90 Tage nach dem Auszahlungsdatum endet.

Der Nettoerlös aus der SPS Wandelanleihe wird zur teilweisen Refinanzierung des ausstehenden Wandeldarlehens in Höhe von CHF 275 Mio. an ELM B.V. und zur Finanzierung förderfähiger grüner Immobilieninvestitionen gemäss dem Green Financing Framework von Swiss Prime Site verwendet.

Das Angebot der SPS Wandelanleihe findet im Rahmen einer Privatplatzierung inner- und ausserhalb der Schweiz statt. Vorwegzeichnungsrechte der Aktionäre von Swiss Prime Site wurden ausgeschlossen. Ein Antrag auf Zulassung und Handel der SPS Wandelanleihe an der SIX Swiss Exchange oder einem anderen Handelsplatz in der Schweiz kann zu einem späteren Zeitpunkt gestellt werden. Die SPS Wandelanleihe wird kein Rating haben. Diese Medienmitteilung ist nur als eine Zusammenfassung bestimmter wesentlicher Bedingungen der SPS Wandelanleihe zu sehen. Sämtliche vorstehenden Angaben zur SPS Wandelanleihe erfolgen vorbehaltlich der vollständigen Bedingungen der SPS Wandelanleihe.

Separate, gleichzeitige Transaktion bezüglich der ausstehenden Wandelanleihe in Höhe von CHF 275 Mio. an ELM
Swiss Prime Site hat heute auch eine incentivierte Umwandlungsaufforderung an ELM B.V. gerichtet, ein sogenanntes «Repackaging Vehicle», an das sie im Jahr 2023 ein Wandeldarlehen in Höhe von CHF 275 Mio. (das «Wandeldarlehen») ausgegeben hat (und das seinerseits eine Umtauschanleihe (die «ELM-Umtauschanleihe») zu Bedingungen ausgegeben hat, die den Bedingungen des Wandeldarlehens entsprechen). Damit wird ELM B.V. zur Umwandlung dieses Wandeldarlehens innerhalb eines bestimmten Zeitraums gegen einen Barausgleichsbetrag, der gemäss den Bedingungen des Wandeldarlehens fällig ist (aber unter Bezugnahme auf denselben Zeitraum berechnet wird, der für die Berechnung des Referenzkurses verwendet wird), zuzüglich eines zusätzlichen Barbetrags als Anreiz, wie in der entsprechenden Mitteilung separat beschrieben, aufgefordert. ELM B.V. hat angekündigt, dass es ein gleichwertiges Angebot an die Inhaber der ELM-Umtauschanleihe richten wird.

Sollten zu irgendeinem Zeitpunkt weniger als 15% des ursprünglich ausgegebenen Gesamtnennbetrags des Wandeldarlehens ausstehen, kann Swiss Prime Site das ausstehende Wandeldarlehen gemäss den Bedingungen des Wandeldarlehens zu seinem Nennbetrag zuzüglich aufgelaufener, aber noch nicht gezahlter Zinsen zurückkaufen. Swiss Prime Site beabsichtigt, diese Option auszuüben, wenn die entsprechenden Umstände eintreten. Darüber hinaus beabsichtigt Swiss Prime Site, nach Abschluss der incentivierten Umwandlungsaufforderung von der Option Gebrauch zu machen, alle späteren Ausübungen des Umwandlungsrechts aus dem Wandeldarlehen in bar zu begleichen.

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MEDIENMITTEILUNG
Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Zug, 5. Februar 2026

• Stabiles zahlungswirksames Ergebnis (Funds from Operations, FFO I) von CHF 4.22 pro Aktie trotz Mindereinnahmen aufgrund laufender Umbauprojekte und Immobilienzukäufen mehrheitlich im H2 2025 
• Verwaltetes Immobilienvermögen Gruppe +6.8% auf CHF 28.2 Mrd. per Ende 2025, getrieben durch Zukäufe im Immobilien Segment sowie rekordhohen Neugeldern im Asset Management
• Wert eigenes Immobilienportfolio +6.6% auf CHF 13.9 Mrd. per Ende 2025 widerspiegelt Zukäufe nach Kapitalerhöhung, positive Neubewertungseffekte sowie Verkäufe
• Sämtliche Mittel über CHF 300 Mio. der Kapitalerhöhung vom Februar 2025 im Jahresverlauf wertsteigernd investiert – Prime Gebäude in Schweizer Kernzentren
• Resiliente Mieterträge von CHF 456.8 Mio.; temporär wegfallende Erträge aufgrund laufender Umbauprojekte konnten fast vollständig kompensiert werden
• Zunahme der Mieterträge auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL) von 2.0%, getrieben durch reales Mietzinswachstum von 1.6%
• Immobilienvermögen im Asset Management +7.5% auf CHF 14.3 Mrd. per Ende 2025, getrieben durch rekordhohe Neugelder von CHF 1.0 Mrd. 
• Asset Management mit Rekordertrag von CHF 83.6 Mio. (+18.1% ggü. 2024)
• Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.50 pro Aktie (2024: CHF 3.45 pro Aktie)
• Guidance 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet

Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site und ad-interim CFO: «Wir haben im vergangenen Geschäftsjahr ein starkes operatives Ergebnis mit einem FFO I auf Vorjahresniveau erzielt. Besonders erfreulich war, dass sich das Immobiliensegment trotz temporärem Wegfall von bedeutenden Mieterträgen aufgrund zahlreicher Sanierungen als sehr resilient erwies. Gleichzeitig erzielten wir im Asset Management einen Rekordertrag und zogen so viel Neugeld an wie noch nie. Das starke Resultat zeigt: Unser Fokus auf die beiden Kernbereiche eigene Immobilien und Asset Management hat sich bewährt. Nach der abgeschlossenen strategischen Neuausrichtung sind wir als Pure-Play-Immobilienunternehmen klar positioniert und können Marktchancen jetzt noch gezielter nutzen. Für das Geschäftsjahr 2026 sind wir daher sehr zuversichtlich das Ergebnis von 2025 gemessen am FFO I übertreffen zu können.»

Starke operative Performance und Abschluss der strategischer Neuausrichtung
Das Geschäftsjahr 2025 markierte mit der planmässigen Schliessung des Warenhauses Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss der strategischen Neuausrichtung von Swiss Prime Site mit dem klaren Fokus auf die beiden Geschäftsbereiche eigene Immobilien und Asset Management. 

Im Geschäftsjahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf Konzernebene einen Betriebsertrag von CHF 553.4 Mio. nach CHF 663.4 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang ist auf den Wegfall der Erträge aus dem Retailgeschäft von Jelmoli zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieses Effektes stieg der vergleichbare Betriebsertrag im Vorjahresvergleich um 2.6% auf CHF 537.0 Mio.

Durch den Wegfall der Kosten des Retailgeschäfts und dank zusätzlicher Effizienzsteigerungen sank der Betriebsaufwand im Jahresvergleich um 42.3% auf CHF 148.2 Mio. Damit resultierte ein um Neubewertungseffekte (CHF 216.9 Mio.) und Beiträge aus Immobilienverkäufen bereinigter Betriebsgewinn (EBITDA) von CHF 410.1 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 1.2% entspricht. Auf vergleichbarer Basis, d.h. unter Ausklammerung der Effekte aufgrund der Jelmoli-Schliessung erhöhte sich der Betriebsgewinn (EBITDA) allerdings 3.4% gegenüber dem Vorjahr.  

Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der gesamte Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie Verkäufe und latente Steuern im Jahresvergleich um 1.3% auf CHF 317.7 Mio.

Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 3.2% auf CHF 336.3 Mio. Pro Aktie resultierte ein gegenüber 2024 unveränderter FFO I von CHF 4.22. Damit hat Swiss Prime Site ihre Guidance für 2025 von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro Aktie übertroffen, dies insbesondere durch tiefere Finanzierungskosten sowie einen geringeren Steueraufwand. 

Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung schlägt der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung am 12. März 2026 eine Dividendenerhöhung um 5 Rappen auf CHF 3.50 pro Aktie vor. 

Eigene Immobilien mit resilienter Topline und höherem WAULT von 5.3 Jahren
Im Geschäftsjahr 2025 sank der Mietertrag im Vergleich zu 2024 um 1.4% auf CHF 456.8 Mio. Die Mindereinnahmen durch die Schliessung des Retailgeschäfts von Jelmoli im Februar 2025 und der damit verbundene Umbau, ebenso wie weitere umfassende Sanierungen grosser Liegenschaften – etwa am Talacker und an der Fraumünsterpost in Zürich -, konnten dabei fast vollständig durch zusätzliche Erträge kompensiert werden. 

Auf vergleichbarer Basis hingegen (EPRA like-for-like) resultierte eine Zunahme von 2.0%. Die Zunahme ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass es Swiss Prime Site gelang neue Mietverträge abzuschliessen oder Mietverträge zu verlängern, die meist deutlich über den Bestandesmieten lagen. So stieg der EPRA like-for-like Mietzins im Jahresvergleich real um 1.6% (1.3% aus Mietanpassungen und 0.3% aus Leerstandsreduktionen), während die Indexierung 0.4% zum Wachstum beitrug.

Die Leerstandsquote belief sich per Ende 2025 auf 3.7% nach 3.8% per Ende 2024 und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) erhöhte sich auf 5.3 Jahre per Ende 2025 nach 4.8 Jahren Ende 2024. Wesentliche Treiber dieser positiven Entwicklung waren die Verlängerungen der Mietverträge mit EY an der Hardbrücke in Zürich um weitere 10 Jahre sowie mit Globus an den Standorten in Genf (um 10 Jahre), in Lausanne (um 8 Jahre) und in Luzern (um 7 Jahre).

Wertsteigerung Immobilienportfolio mit erfolgreicher Mittel-Allokation aus Kapitalerhöhung
Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im Immobiliensegment um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wertsteigerung ist insbesondere auf die gezielten Zukäufe von Liegenschaften, auf wertsteigernde Investitionen sowie auf positive Neubewertungseffekte zurückzuführen. Haupttreiber für die Neubewertungsgewinne waren höhere Mieten bei neuen Mietverträgen bzw. Vertragsverlängerungen und eine leichte Reduktion des durchschnittlichen Diskontsatzes.

Mit den über den Jahresverlauf sukzessiv zugekauften Liegenschaften hat Swiss Prime Site die Mittel über CHF 300 Mio. (exkl. Leverage) aus der Kapitalerhöhung für Wachstumsinvestitionen vom Februar 2025 vollständig und wie geplant wertsteigernd investiert. 

Die Ankäufe konzentrierten sich dabei auf die beiden Schweizer Kernzentren Genfersee (Genf und Lausanne) sowie Zürich. In Zürich konnte nach dem Ankauf des Gebäudes der Schweizer Börse Anfang Dezember Ende Jahr, im Rahmen eines Asset Swaps, eine attraktive Arrondierung an der Bahnhofstrasse umgesetzt werden. Insgesamt konnten so 2025 Immobilien im Wert von knapp CHF 550 Mio. erworben werden. 

Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant zur Steigerung der jährlichen Mieterträge um rund CHF 17 Millionen führen. Wie bereits angekündigt, erlaubt die Stärkung der Kapitalbasis zudem eine leichte Reduktion der geplanten Immobilienverkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings. Entsprechend rechnet Swiss Prime Site direkt und indirekt mit knapp CHF 20 Millionen höheren Mieteinnahmen aus der Kapitalerhöhung ab 2026.

Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierungsstrategie hat Swiss Prime Site im vergangenen Geschäftsjahr 2025 insgesamt 10 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 129.1 Mio. verkauft, woraus ein Gewinn von CHF 6.5 Mio. resultierte. Dadurch und unter Berücksichtigung der Zukäufe reduzierte sich die Gesamtzahl der Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 Objekten per Ende 2024.

Rekordergebnis im Asset Management mit Neugeldzufluss von CHF 1.0 Mrd.
Die Sparte Asset Management, Swiss Prime Site Solutions, setzte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2025 ihren dynamischen Wachstumskurs fort. Die verwalteten Vermögen stiegen per Ende 2025 auf CHF 14.3 Mrd. nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr. Wesentlich dazu beigetragen haben Neugelder in der Höhe von insgesamt rund CHF 1.0 Mrd. 

Swiss Prime Site Solutions wuchs dabei in sämtlichen Bereichen und verzeichnete über die gesamte Produktepalette ein starkes Investoreninteresse. Nicht zuletzt aufgrund der überzeugenden Performance der Anlagelösungen wuchs das Segment über Markt und konnte sich so weiter als führender unabhängiger Vermögensverwalter für Immobilienlösungen etablieren. Nicht zuletzt durch den erfolgreichen Börsengang des kommerziellen Fonds SPSS IFC im Dezember 2025 an der Schweizer Börse SIX wurde die Produktpalette erweitert und die Investorenbasis diversifiziert. Der Fonds ist nun für sämtliche Anleger zugänglich.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2025, erzielte das Asset Management ein Betriebsertrag von CHF 83.6 Mio., was einem Anstieg gegenüber 2024 von 18.1% entspricht. Dieses starke Wachstum ist auf die erstmalige ganzjährige Konsolidierung der Fundamenta, die höheren Management Fees aufgrund der höheren verwalteten Immobilienvermögen, die höheren transaktionsgetriebenen Erträge aufgrund des hohen Neugeldzuflusses sowie die gestiegenen Erträge aus Beratungsdienstleistungen zurückzuführen. Rund zwei Drittel des Ertrages stammen aus wiederkehrenden Erträgen, was die hohe Stabilität des Asset Managements von Swiss Prime Site unterstreicht.

Mit der erstmaligen ganzjährigen Integration der Fundamenta Gruppe und dank des starken organischen Wachstums konnten im Berichtsjahr weitere bedeutende Synergien und Skaleneffekte realisiert werden. Der operative Betriebsgewinn (EBITDA) stieg vor diesem Hintergrund um 30.7% auf CHF 54.9 Mio. 

Starke Bonität mit konservativer Finanzierungsquote und breiter Basis
Swiss Prime Site verfügt über eine äusserst solide und konservative Finanzierungsstruktur, die breit abgestützt und diversifiziert ist. Das verzinsliche Fremdkapital ohne Leasingverbindlichkeiten belief sich zum Bilanzstichtag auf CHF 5.6 Mrd. nach CHF 5.3 Mrd. per Ende 2024. Der Anstieg erklärt sich hauptsächlich durch die Portfolio-Zukäufe im Rahmen der Kapitalerhöhung, wobei zusätzlich Fremdkapital für eine gleichbleibende Finanzierungsquote aufgenommen wurde. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich auf 3.9 Jahre per Ende 2025 gegenüber 4.3 Jahre im Vorjahr. 

Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes und trotz des risikobewussten Anteils der variablen Verbindlichkeiten sanken die Finanzierungskosten im Vergleich zum Vorjahr beträchtlich. So lag der durchschnittliche Zinssatz 2025 bei 0.94% nach 1.10% im Vorjahr. 

Im Immobiliensegment lag die Finanzierungsquote (Loan-to-Value) per Ende 2025 bei 38.1% und lag damit leicht tiefer als im Vorjahr mit 38.3%. 

Weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks
Nachhaltigkeit bleibt ein wichtiges Element der Unternehmensstrategie von Swiss Prime Site. So wurden 2025 weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks der eigenen Immobilien erzielt. 

Die Emissionsintensität des Portfolios konnte 2025 im Vergleich zum Vorjahr witterungsbereinigt um 10% auf ein Niveau von 6.9 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt werden, was weiterhin signifikant unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im Jahresvergleich wurde zudem die Energieintensität des Immobilienportfolios um rund 15% auf 139 kWh / m2 reduziert. Erstmals werden im Nachhaltigkeitsbericht zudem deutlich mehr Kategorien der indirekten Emissionen (Scope 3) ausgewiesen, was die Transparenz deutlich verbessert. 

Optimistischer Ausblick für 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet
Für das Geschäftsjahr 2026 ist Swiss Prime Site optimistisch und rechnet mit einem insgesamt weiterhin positiven Marktumfeld. Für das Immobiliensegment erwartet Swiss Prime Site – auch vor dem Hintergrund der erst im Jahresverlauf 2025 erfolgten Ankäufe - eine deutliche Steigerung der Mieterträge. Darüber hinaus wird mit einem weiter rückläufigen Leerstand gerechnet. 

Im Asset Management erwartet Swiss Prime Site eine Fortsetzung des Wachstumskurses und geht weiterhin von einem organischen Wachstum von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr aus. 

Auf Gruppenebene wird für das Geschäftsjahr 2026 eine deutliche Steigerung des operativen Ergebnisses erwartet. Entsprechend rechnet Swiss Prime Site mit einer Steigerung des FFO I auf zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie. Trotz des aktuell günstigen Finanzierungsumfelds soll der Verschuldungsgrad mit einem LTV von unter 39% konstant gehalten werden. 

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Investor Relations, Florian Hauber
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AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 3. Dezember 2025

• Voll vermietete, moderne Liegenschaft in Zürich-West mit Nettorendite von 3.8%
• Letzte signifikante Akquisition aus den Mitteln der Kapitalerhöhung vom Februar 2025; Gelder wie geplant wertsteigernd investiert 
• Fortgesetzte erfolgreiche Umsetzung der strategischen Portfoliooptimierung

Swiss Prime Site erwirbt eine moderne Büroliegenschaft an der Pfingstweidstrasse in Zürich-West, welche über eine Mietfläche von rund 19'000 m² verfügt und sehr gut erschlossen direkt an einer Tramhaltestelle liegt. Die Schweizer Börsenbetreiberin SIX Group Services AG ist 2016 in die damals neu erstellte Geschäftsliegenschaft eingezogen und belegt als Einzelmieterin die gesamte Fläche. Das moderne Gebäude verfügt über einen hohen Ausbaustandard und ist flexibel nutzbar. Aufgrund des jungen Baujahrs, der nachhaltigen Bauweise sowie eines Fernwärmeanschlusses wird ein BREEAM Nachhaltigkeitsrating von «sehr gut» erwartet.

Swiss Prime Site konnte die Liegenschaft in exklusiven Verhandlungen mit der privaten Eigentümerin erwerben. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart. Die Nettorendite beläuft sich auf 3.8% und die Transaktion wurde per 1. Dezember 2025 vollzogen.

Mit der heute angekündigten Transaktion hat Swiss Prime Site die Mittel über CHF 300 Millionen, aus einer Kapitalerhöhung für Wachstumsinvestitionen vom letzten Februar vollständig und wie geplant wertsteigernd investiert. Bereits im April und im August 2025 wurde der Kauf einer Büroliegenschaft am Place des Alpes in Genf respektive in Lausanne bekanntgegeben. Sämtliche Transaktionen erfolgten mit einer Rendite deutlich über der Portfoliorendite, wirken wertsteigernd zum inneren Wert (NAV) pro Aktie sowie ergebnissteigernd auf den Funds from Operations (FFO) pro Aktie.

Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant zur Steigerung der jährlichen Mieterträge um rund CHF 17 Millionen führen. Die Stärkung der Kapitalbasis erlaubt zudem eine leichte Reduktion der geplanten Immobilienverkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings. Entsprechend rechnet Swiss Prime Site nun direkt und indirekt mit knapp CHF 20 Millionen höheren Mieteinnahmen aus der Kapitalerhöhung ab 2026.

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, sagt zum Kauf: «Nach Zukäufen in Genf und Lausanne können wir mit diesem Ankauf auch die Position in unserem wichtigsten Markt Zürich weiter stärken. Die Transaktion unterstreicht unseren Fokus auf erstklassige, zentral gelegene Büroliegenschaften und zeigt, wie agil wir frisches Kapital für nachhaltiges Wachstum einsetzen. Besonders erfreulich ist, dass wir diese repräsentative Liegenschaft – genutzt von der Schweizer Börse als zentrale Infrastruktur unseres Landes – im Rahmen einer exklusiven Ankaufsprüfung und dank der vertrauensvollen Zusammenarbeit mit der Verkäuferschaft erwerben konnten.»

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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 24. September 2025

• Swiss Prime Site begibt erfolgreich erste Euro-Anleihe über EUR 500 Millionen 
• Zinssatz auch im Vergleich zu inländischen Finanzierungskosten sehr attraktiv 
• Anleihe mit enormem Interesse bei Anlegern und mehr als achtfach überzeichneten Orderbuch

Swiss Prime Site hat mit ihrer ersten Euro-Anleiheemission erfolgreich EUR 500 Millionen aufgenommen. Die Anleihe hat eine Laufzeit von 6 Jahren und einen festen jährlichen Kupon von 3.125 %.

Marcel Kucher, Chief Financial Officer und designierter CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «In einer Zeit, in der Schweizer Immobilien als sicherer Hafen gelten, sind wir stolz darauf, als erstes Schweizer Immobilienunternehmen Zugang zum europäischen Anleihemarkt zu erhalten. Diese erfolgreiche Platzierung diversifiziert unsere Finanzierungsquellen weiter und erhöht die finanzielle Flexibilität und Widerstandsfähigkeit für Swiss Prime Site. Sie erweitert auch unsere Investorenbasis und unterstützt das Wachstum unseres hochwertigen Immobilienportfolios. Die starke Überzeichnung zeigt deutlich unseren ausgezeichneten Zugang zu einem der weltweit tiefsten und stabilsten Kapitalmärkte und das Vertrauen der Anleger in unser Portfolio und unsere Strategie.»

Die Anleihe wurde, wie für Schweizer Emittenten auf dem europäischen Anleihemarkt üblich, über die Emissionsgesellschaft ELM B.V. begeben und von Swiss Prime Site AG garantiert. Die Anleihe wurde von Moody's mit A3 bewertet, was dem Emittenten-Rating des Unternehmens entspricht.

Der Kupon von 3.125 % auf die EUR-Anleihe entspricht 0.87 % in CHF und damit in etwa dem für CHF Finanzierungen zu erwartendem Zinssatz. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Finanzierungskosten per Ende Juni 2025 liegt der CHF Zinssatz um rund 0.1 Prozentpunkte tiefer. Entsprechend spiegelt die EUR Anleihe Swiss Prime Site’s fortlaufende Bemühungen für eine kosteneffiziente Finanzierung und ein umsichtiges Kapitalmanagement. Alle Cashflows während der Laufzeit der Anleihe sowie die Rückzahlung im Jahr 2031 wurden durch eine Währungsabsicherung in CHF umgewandelt.

Der Nettoerlös aus der Transaktion wird zur Finanzierung oder Refinanzierung von förderfähigen Projekten und Vermögenswerten gemäss der Definition im Green Finance Framework von Swiss Prime Site verwendet.

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Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss

Media Relations, Mara Ricci
Tel. +41 58 317 17 42, mara.ricci@sps.swiss

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 16. September 2025

Nach einem Auswahlverfahren mit internen und externen Kandidaten hat der Verwaltungsrat Dr. Marcel Kucher zum neuen Chief Executive Officer (CEO) der Swiss Prime Site AG per 1. Januar 2026 gewählt. Er tritt die Nachfolge von René Zahnd an, der seit Januar 2016 als CEO von Swiss Prime Site tätig ist.

Seit Juli 2021 ist Marcel Kucher Chief Financial Officer von Swiss Prime Site. In dieser Funktion war er ein wichtiges Mitglied des Managementteams, welches Swiss Prime Site von einer Unternehmung mit einem breit gefächerten Portfolio zu einem fokussierten Immobilienunternehmen umgestaltet hat, das heute auf den beiden etablierten Säulen – eigene Immobilien und Asset Management – basiert. Marcel Kucher war zudem treibende Kraft hinter der sogenannten «Capital Recycling»-Strategie des Unternehmens und massgeblich an der Entwicklung und Umsetzung einer neuen Finanzierungsstrategie beteiligt, die seit 2022 zu einem starken A3-Rating geführt hat. Marcel Kucher begann seine Karriere bei McKinsey and Company. Anschliessend wechselte er zu a-connect, wo er die Niederlassungen in Zürich und den USA aufbaute und leitete. Von 2011 bis 2021 war er CFO und COO der Peach Property Group AG, bei welcher er die strategische Ausrichtung mitgestaltete und neue Systeme und Prozesse einführte. Der 54-jährige Schweizer Staatsbürger hat einen Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften der Universität Zürich.

Die Kombination aus seinem strategischen Geschick, seinen operativen Fähigkeiten, seiner Erfolgsbilanz im Change Management und bei Akquisitionen sowie seiner umfassenden Erfahrung im Bereich der Unternehmensfinanzierung als Chief Financial Officer überzeugte den Verwaltungsrat einstimmig davon, dass Marcel Kucher der beste Kandidat für die Position des Chief Executive Officer ist.

Mit Blick auf seine zehnjährige Amtszeit haben René Zahnd und der Verwaltungsrat gemeinsam eine geordnete Nachfolgeplanung in Angriff genommen, die in der heute bekanntgegebenen Entscheidung resultiert hat. Als CEO hat René Zahnd das Unternehmen durch ein Jahrzehnt tiefgreifender Veränderungen geleitet. Unter seiner starken Führung hat Swiss Prime Site eine Reihe gezielter Veräusserungen und strategischer Akquisitionen erfolgreich abgeschlossen und gleichzeitig kulturelle und operative Verbesserungen vorangetrieben. Er war die treibende Kraft hinter der Schaffung des fokussierten Immobilienunternehmens, das Swiss Prime Site heute ist.

Ton Büchner, Verwaltungsratspräsident: «Der Verwaltungsrat freut sich sehr, einen hervorragenden Nachfolger als CEO für Swiss Prime Site gefunden zu haben. Marcel Kucher verfügt über Erfahrung in verschiedenen Bereichen der Immobilienbranche und zeichnet sich durch seine Fähigkeiten in der strategischen Entwicklung und operativen Umsetzung aus. Damit ist er bestens geeignet, Swiss Prime Site in die nächste Entwicklungsphase zu führen. Im Namen des gesamten Verwaltungsrats danke ich René Zahnd herzlich für seine strategischen Beiträge und seinen Einsatz als CEO des Unternehmens in den letzten zehn Jahren.»

René Zahnd, CEO: «Es war mir eine grosse Ehre, Swiss Prime Site in den letzten zehn Jahren zu leiten. Gemeinsam mit einem talentierten und engagierten Team haben wir das Unternehmen zu einer führenden Kraft im Schweizer Immobilienmarkt gemacht. Ich bin stolz auf das, was wir gemeinsam erreicht haben, und sehr dankbar für das Vertrauen, das mir der Verwaltungsrat, unsere Mitarbeitenden und unsere Stakeholder entgegengebracht haben. Ich übergebe die Leitung von Swiss Prime Site mit viel Zuversicht für die Zukunft des Unternehmens und grosser Wertschätzung für all die Menschen, die den anhaltenden Erfolg von Swiss Prime Site inskünftig gestalten werden.»

Eine Suche für die CFO-Nachfolge ist eingeleitet.

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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 21. August 2025

• Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 3.4% auf CHF 2.10
• Wachstum des gesamten gemanagten Immobilienvermögens auf CHF 27.0 Mrd., davon CHF 13.3 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1 Mrd. Ende 2024] und CHF 13.7 Mrd. im Asset Management [CHF 13.3 Mrd. Ende 2024]
• Gesamterlös unter Ausklammerung von Jelmoli um 1.7% auf CHF 263.7 Mio. gestiegen
• Mieterträge um 2.2% gestiegen auf EPRA like-for-like Basis, absolut aufgrund diverser Bauprojekte und Verkäufe temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. gesunken
• Erlöse aus Asset Management stark um 41% auf CHF 38.0 Mio. gestiegen mit zahlreichen Emissionen und Transaktionen sowie vollperiodischer Konsolidierung von Fundamenta
• Kapitalerhöhung von CHF 300 Mio. für profitables Wachstum, erste Akquisitionen erfolgt; parallel dazu Emissionen im Asset Management im Umfang von CHF 540 Mio.
• Konservative Finanzierungsstruktur mit LTV von 38.4%, auf Niveau des Jahresendes
• Ausblick optimistisch – Bestätigung der Guidance für das Geschäftsjahr 2025 

Swiss Prime Site hat im ersten Semester 2025 die gesteckten Ziele erreicht und die Grundlage für weiteres nachhaltiges und rentables Wachstum gelegt. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Mit der Schliessung des Jelmoli-Hauses Ende Februar haben wir ein neues Kapitel aufgeschlagen. Mit dem nun vollständig auf Immobilien fokussierten Geschäftsmodell wollen wir vermehrt sich bietende Wachstumschancen wahrnehmen, auch in unserem Stammgeschäft den direkt gehaltenen Immobilien in den grossen Städten und Ballungszentren. Wir können dank unserer breiten Expertise und Verankerung im Markt attraktive Immobilien an besten Lagen erwerben, welche positiv zum FFO (Funds from Operations) respektive der Dividende pro Aktie beitragen. Dies zeigt sich im Halbjahr mit der deutlichen Steigerung des FFO um 3.4% auf CHF 2.10 – trotz der durch die Kapitalerhöhung gestiegenen Anzahl Aktien.»

Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im ersten Halbjahr 2025 auf einer vergleichbaren Basis (EPRA Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte auf real höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio verdeutlicht. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im Vorjahr]. Die Reduktion stammt ausschliesslich aus neu begonnen Bauprojekten – insbesondere Jelmoli, Fraumünsterpost sowie Talacker – sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024, welche 2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der Mietertrag daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio. temporär aus Umbauprojekten sowie CHF 8 Mio. fix aus den Verkäufen. Swiss Prime Site hat diese Rückgänge mit dem starken inneren Wachstum sowie den drei neu ins Portfolio aufgenommenen Entwicklungen fast vollständig kompensiert. Die Leerstandsquote lag per Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per year-end 3.8%], wird aber per Ende Jahr wieder unter 3.8% erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9 Jahre [4.8 Jahre in der Vorjahresperiode].

Immobilienportfolio mit deutlicher Aufwertung durch höhere Netto-Erträge
Das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025 einen Wert von CHF 13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende 2024]. Zum Halbjahr lagen die Neubewertungen im Portfolio um CHF 102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plus [+30.4 in H1 2024]. Der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive Bewertungsresultat ist entsprechend zu über 60% auf höhere Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site die Portfolioqualität weiter steigern. 

Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime Site die Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht ins Portfolio passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling resp. Upcycling), auf kleinerer Flamme fortgeführt und sechs Liegenschaften für insgesamt CHF 70 Mio. verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem Bilanzstichtag vollzogen.

Asset Management: Gewinnsprung durch Neuemissionen und Synergien
Das Asset Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark gewachsen. Insgesamt wurden für die verschiedenen Gefässe CHF 540 Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Ein Teil der Neugelder konnte bereits im ersten Halbjahr investiert werden. Die verwalteten Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3 Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus. Insgesamt resultierte ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38 Mio. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge blieb trotz der zahlreichen Transaktionen mit 72% [80% im Vorjahreszeitraum] hoch. Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio. im ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio. [CHF 14.6 Mio.], was sich in einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63% [54%] spiegelt.

Operativer Gewinn stabil, FFO I pro Aktie nimmt weiter zu
Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge des Baubeginns für den Umbau des Gebäudes Jelmoli sowie weiteren neu gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF 201.3 Mio. im Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem Kostenmanagement deutlich um 8%. 

Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende von 2022 zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF 27.5 Mio. und so fast 17% unter Vorjahr. Der durchschnittliche Zinssatz lag mit 0.98% [Vorjahr 1.16%] seit längerem wieder unter der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand beinhaltet neben den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine direkte Folge des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende des Halbjahres. Insgesamt resultierte damit ein Ergebnis vor Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3 Mio. [CHF 151.7 Mio.].

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 3.4% auf CHF 2.10 [CHF 2.03], eine Kombination aus einem stabilen operativen Gewinnbeitrag bei tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die Steigerung des FFO pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.

Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur
Diese Kapitalerhöhung in Höhe von CHF 300 Mio. war trotz eines Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf den inneren Wert mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten Halbjahres 2026 in neue «Prime» Immobilien investiert werden. Erste Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten in Genf, sowie ein Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag wurden bereits umgesetzt. Die Kapitalerhöhung soll zum profitablen Wachstum eingesetzt werden und damit für alle Aktionäre wertsteigernd sein. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV) lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres.

Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei CHF 5.4 Mrd. [Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]. Es setzt sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die Quote der unbesicherten Kredite erhöhte sich leicht auf 88.1% [87.8% per Jahresende 2024], da auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1’054 Mio. zum Jahresende], was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert.

Bestätigung des Ausblicks
Für das Gesamtjahr 2025 geht das Management nach wie vor von einem Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8% aus. Im «Asset Management» sollte sich die hohe Dynamik in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. Das Ziel, bei den Assets under Management zum Jahresende die Schwelle von CHF 14 Mrd. zu überschreiten, scheint angesichts des attraktiven Immobilienmarktes mehr als nur realistisch. Auf konsolidierter Ebene wird ein knapp stabiler Mietertrag prognostiziert, d.h. ein Grossteil der temporär wegfallenden Mieten (aus Jelmoli, weiteren Umbauten und Verkäufen) sollte kompensiert werden können. Auch mit den zusätzlichen Aktien aus der Kapitalerhöhung dürfte der FFO I pro Aktie am oberen Ende der prognostizierten Spanne von CHF 4.10 und 4.15 realisiert werden. 


AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN

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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 15. August 2025

• Ankauf einer hochwertigen Büroimmobilie, welche die Hälfte eines modernen Gebäudekomplexes in Lausanne-West umfasst, zur weiteren Stärkung des Westschweizer Portfolios
• Netto-Mieteinnahmen von rund CHF 4.75 Mio. pro Jahr mit einer Rendite von 4.0%; Vermietungstand von 100% bei einem WAULT von 20 Jahren
• Transaktion repräsentiert weiteren Umsetzungsschritt der laufenden Akquisitionspipeline mit Mieteinnahmen von insgesamt mehr als CHF 17 Mio.

Swiss Prime Site erwirbt eine architektonisch einzigartige Büroliegenschaft an bester Lage in Lausanne-West. Lausanne ist neben Genf das wichtigste Wirtschafts- und Verwaltungszentrum der Westschweiz und Sitz renommierter Forschungseinrichtungen wie der EPFL und der Universität Lausanne. Das Gebäude wurde 2023 fertiggestellt und nach den neuesten Nachhaltigkeitsstandards errichtet. Es liegt inmitten einer Parklandschaft mit über 250 Bäumen und bietet einen Panoramablick auf den Genfer See und die französischen Alpen. Dank seiner hochwertigen Ausstattung und flexiblen Grundrisse bietet das Gebäude moderne und vielseitige Büroflächen. Insgesamt rund 14’600 Quadratmeter Nutzfläche und weitere 1’000 Quadratmeter Aussenfläche mit Seeblick werden von nationalen und internationalen Mietern genutzt. Lausanne ist einer der attraktivsten Wachstumsstandorte der Westschweiz. Dies zeigt sich nicht nur an der neuen Tramlinie, die Teil eines grossen Mobilitätsprojekts ist und Ende 2026 in Betrieb genommen wird, sondern auch am neuen Eishockeystadion des Lausanne HC, dem erweiterten und renovierten Bahnhof Lausanne-West sowie zahlreichen neuen Büro- und Wohngebäuden.

Die Immobilie ist zu 100% an mehr als 15 renommierte Mieter mit internationaler Reichweite aus den Bereichen Technologie und Verteidigung sowie an Forschungsinstitute vermietet und weist einen durchschnittlichen WAULT von rund 20 Jahren auf. Die aktuelle Miete – basierend auf einem sogenannten Triple-Net Konzept – beträgt CHF 4.75 Millionen und ist zu 100% indexiert. Daraus ergibt sich eine Nettorendite von rund 4.0%.

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, sagt: «Der Erwerb dieser Liegenschaft im rasant wachsenden Dienstleistungscluster von Lausanne passt perfekt in unser Portfolio, das auf moderne und zentral gelegene Immobilien ausgerichtet ist. Wir freuen uns, unser Portfolio in einer so dynamischen Region mit akademischer und technologischer Exzellenz zu erweitern. Die Vielzahl an Top-Mietern unterstreicht die Attraktivität der Region sowie des Gebäudes für erfolgreiche Unternehmen. Nach der Akquisition in Genf ist diese Transaktion ein weiterer Schritt zur Realisierung unserer angekündigten Akquisitionspipeline mit einem jährlichen Mietertrag von insgesamt mehr als CHF 17 Millionen bis Anfang/Mitte 2026. Wir haben nun rund 50% des angestrebten Mietertrags – und das zu den erwarteten attraktiven Renditen – erworben. Bei weiteren Objekten sind wir in fortgeschrittenen Gesprächen.»

Neben ihrer Lage und Qualität besticht die Liegenschaft durch sehr hohe Nachhaltigkeitsstandards: Der Gebäudebetrieb erfolgt bereits heute durch Fernwärme und ein Grossteil des Energiebedarfs wird durch auf dem Dach montierte Solarzellen gedeckt. Dies führt zu einer Minergie-P-Zertifizierung des Gebäudes – einer der höchsten in der Schweiz. Die Liegenschaft passt damit ideal zur Nachhaltigkeitsstrategie von Swiss Prime Site.

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