Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 25. Februar 2025

• Swiss Prime Site hat erfolgreich Aktien durch ein beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren platziert und damit Bruttoerlöse von CHF 300 Millionen erzielt
• Attraktive und konkrete Akquisitionspipeline von Rendite-Immobilien mit erwarteten Mieteinnahmen von mehr als CHF 17 Millionen pro Jahr
• Die Nettoerlöse werden voraussichtlich innerhalb der nächsten 9 bis 12 Monate eingesetzt; es wird erwartet, dass die Transaktion bei vollständiger Verwendung zu einem Anstieg des Funds from Operations I (FFO I) pro Aktie und sofort zu einem Anstieg des sogenannten «Net Asset Value» führen wird

Die Swiss Prime Site AG („Swiss Prime Site“, SIX: SPSN) hat durch die Platzierung von 2'926'829 neuen Namenaktien (die „Neuen Aktien“) zu einem Platzierungspreis von CHF 102.50 pro Neuer Aktie erfolgreich Bruttoerlöse von CHF 300 Millionen erzielt.

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, sagt: «Mit der heutigen erfolgreichen Aktienplatzierung ist Swiss Prime Site bestens positioniert, um ihr Immobilienportfolio weiter profitabel auszubauen und gleichzeitig einen konservativen Finanzierungsansatz mit einer starken Eigenkapitalbasis beizubehalten. Das frische Kapital wird es uns ermöglichen, die starke Dynamik zu nutzen, die wir auf dem Transaktionsmarkt beobachten. Wir danken unseren Aktionären und Investoren für die Unterstützung und das Vertrauen in Swiss Prime Site.»

Verwendung der Erlöse
Die Emission wird Swiss Prime Site zusätzliches Kapital zur Realisierung ihrer Akquisitionspipeline verschaffen – parallel zu ihren kontinuierlichen Projektentwicklungen – und gleichzeitig ihre starke Bilanz mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von unter 39% aufrechterhalten, wie für das Geschäftsjahr 2025 vorgesehen. Das Unternehmen führt aktiv eine konkrete Pipeline von Transaktionsprozessen, die nach aktuellen Schätzungen zusammen jährliche Mieteinnahmen von mehr als CHF 17 Millionen generieren sollen.

Die Nettoerlöse werden voraussichtlich innerhalb der nächsten 9 bis 12 Monate für Immobilienakquisitionen eingesetzt; innerhalb dieses Zeitraums können sie für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden. Es wird erwartet, dass die Transkation bei vollständiger Verwendung zu einem Anstieg des Funds from Operations I (FFO I) pro Aktie und sofort zu einem Anstieg des NAV führen wird.

Resultierende Änderung des Aktienkapitals
Das Aktienkapital von Swiss Prime Site wird durch die Ausgabe von 2'926'829 neuen Aktien mit einem Nennwert von je CHF 2.00 gegen Bareinlagen von CHF 154'615'092.00 auf CHF 160'468'750.00 erhöht.

Die Neuen Aktien werden den bestehenden Aktien gleichgestellt sein und nach Vollzug volle Dividendenrechte haben, einschliesslich für das Finanzjahr 2024. Der Verwaltungsrat hat der Generalversammlung vom 13. März 2025 eine erhöhte Dividende von CHF 3.45 CHF pro Aktie vorgeschlagen, deren Auszahlung am 25. März 2025 erwartet wird.

Die Neuen Aktien werden voraussichtlich am 26. Februar 2025 an der SIX Swiss Exchange kotiert und zum Handel zugelassen. Die Zahlung und der Vollzug werden voraussichtlich am 27. Februar 2025 erfolgen.

Swiss Prime Site hat einer Lock-up-Periode von 180 Kalendertagen nach der Kotierung der Neuen Aktien zugestimmt, vorbehaltlich üblicher Ausnahmen.

Für weitere Informationen siehe folgenden Link: Platzierung 

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
 
Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
 
Media Relations, Patrick Djizmedjian
Tel. +41 58 317 17 42, patrick.djizmedjian@sps.swiss

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 24. Februar 2025

• Angebot von neuen Aktien über Bruttoerlöse von bis zu rund CHF 300 Millionen via beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren, was bis zu rund 4% der derzeit ausgegebenen Aktien entspricht
• Durch die Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site profitable Wachstumschancen nutzen und gleichzeitig eine starke Bilanz fortführen können
• Attraktive und konkrete Akquisitionspipeline von Rendite-Immobilien mit erwarteten Mieteinnahmen von mehr als CHF 17 Millionen pro Jahr
• Die Nettoerlöse aus dem Angebot werden voraussichtlich innerhalb der nächsten 9 bis 12 Monate eingesetzt; es wird erwartet, dass die Transaktion bei vollständiger Verwendung zu einem Anstieg des Funds from Operations I (FFO I) pro Aktie und sofort zu einem Anstieg des sogenannten «Net Asset Value» führen wird

Swiss Prime Site gibt heute die Lancierung eines beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens («Angebot») für neue registrierte Aktien («Neue Aktien») mit einem Bruttoerlös von bis zu rund CHF 300 Millionen bekannt. Die Neuen Aktien werden aus dem bestehenden Kapitalband stammen und bis zu rund 4% der derzeit ausgegebenen Aktien entsprechen.

Hintergrund des Angebots
Die aktuelle Lage des kommerziellen Schweizer Immobilienmarktes ist durch eine starke Nachfrage nach hochwertigen Mietflächen geprägt, insbesondere in den Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Lausanne, sowohl im Büro- und Retail-Bereich als auch in anderen Segmenten. Die Nachfrage wird durch eine wachsende Wirtschaft mit einem kontinuierlichen Zustrom hochqualifizierter Arbeitskräfte gestützt. Der starke Rückgang sowohl der kurz- als auch der langfristigen Zinssätze im Laufe des zweiten Halbjahres 2024 dürfte auch zu starken Kapitalzuflüssen in den Immobiliensektor und damit zu einer erhöhten Aktivität auf den Transaktionsmärkten führen.

Swiss Prime Site ist optimal positioniert, um von diesen positiven Entwicklungen zu profitieren: Einerseits durch das schnell wachsende Segment Asset Management, das direkt von zusätzlichen Neugeldern und einer höheren Transaktionsaktivität profitieren wird. Andererseits sieht Swiss Prime Site, wie am 6. Februar 2025 im Rahmen der Bekanntgabe der Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2024 angekündigt, derzeit zusätzliche Möglichkeiten für ertrags- und NAV (Net Asset Value)-steigernde Immobilienakquisitionen für das eigene Portfolio. Das Unternehmen führt aktiv eine konkrete Pipeline von Transaktionsprozessen, die nach aktuellen Schätzungen zusammen jährliche Mieteinnahmen von mehr als CHF 17 Millionen generieren sollen. Die identifizierten Immobilien sind alle ertragsbringend, zentral in den grossen Schweizer Städten gelegen und umfassen gefragte Bürogebäude mit höchsten Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards. Die Verhandlungen über einige der Transaktionsprozesse sind exklusiv.

Verwendung der Erlöse
Das Angebot wird Swiss Prime Site zusätzliches Kapital zur Verfügung stellen, um die oben genannte Akquisitionspipeline zu realisieren – parallel zu den kontinuierlichen Projektentwicklungen – und gleichzeitig die starke Bilanz des Unternehmens mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von unter 39% fortzuführen, wie für das Geschäftsjahr 2025 vorgesehen.

Die Nettoerlöse aus dem Angebot werden voraussichtlich innerhalb der nächsten 9 bis 12 Monate für Immobilienakquisitionen eingesetzt; innerhalb dieses Zeitraums können sie für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden. Es wird erwartet, dass die Transkation bei vollständiger Verwendung zu einem Anstieg des Funds from Operations I (FFO I) pro Aktie und sofort zu einem Anstieg des NAV führen wird.

Das Angebot
Das Angebot beginnt unmittelbar nach der Veröffentlichung dieser Mitteilung. Der Platzierungspreis sowie die Anzahl der auszugebenden Neuen Aktien werden nach Abschluss des Bookbuilding-Verfahrens bekannt gegeben; der Zeitpunkt wird vor der Marktöffnung am 25. Februar 2025 erwartet.

Nach den Genehmigungen zum Kapitalband in den Statuten von Swiss Prime Site wird die Kapitalerhöhung in einem beschleunigten Verfahren zu Marktbedingungen durchgeführt – dies unter Ausschluss der statutarischen Bezugsrechte für bestehende Aktionäre – und richtet sich an qualifizierte Investoren in der Schweiz und im Ausland gemäss den jeweiligen Wertpapiergesetzen.

Swiss Prime Site hat einer Lock-up-Periode von 180 Kalendertagen nach der Kotierung der Neuen Aktien zugestimmt, vorbehaltlich üblicher Ausnahmen.

Die Neuen Aktien werden den bestehenden Aktien gleichgestellt sein und nach Vollzug volle Dividendenrechte haben, einschliesslich für das Finanzjahr 2024. Der Verwaltungsrat hat der geplanten Generalversammlung vom 13. März 2025 eine erhöhte Dividende von CHF 3.45 CHF pro Aktie vorgeschlagen, deren Auszahlung am 25. März 2025 erwartet wird.

Die Neuen Aktien werden voraussichtlich am 26. Februar 2025 an der SIX Swiss Exchange kotiert und zum Handel zugelassen. Die Zahlung und der Vollzug werden voraussichtlich am 27. Februar 2025 erfolgen.

Für weitere Informationen siehe folgenden Link: Platzierung

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
 
Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
 
Media Relations, Patrick Djizmedjian
Tel. +41 58 317 17 42, patrick.djizmedjian@sps.swiss

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 6. Februar 2025

• Wachstum der Mieterträge um 5.7% (EPRA-LfL 3.3%) auf rekordhohe CHF 464 Mio. mit Erträgen aus neu vermieteten Entwicklungen
• Wachstum des gesamten Immobilienvermögens auf CHF 26.4 Mrd., davon CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1 Mrd. im Vorjahr] und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management [CHF 8.4 Mrd. im Vorjahr] nach Übernahme Fundamenta
• Kapitalerhöhungen in der Höhe von CHF 612 Mio. im Asset Management mit hohem Anlegerinteresse insbesondere nach Zinssenkungen der SNB in der zweiten Jahreshälfte
• Weitere Portfolio-Konsolidierung mit gewinnbringenden Verkäufen im Umfang von CHF 345 Mio. zur Finanzierung der Entwicklungsprojekte 
• Konservative Kapitalstruktur mit LTV des Immobilienportfolios bei 38.3%
• Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 4.2% auf CHF 4.22
• Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.45 pro Aktie sowie optimistischer Ausblick

Swiss Prime Site schliesst das Geschäftsjahr 2024 erfolgreich ab und realisiert aufgrund von höheren Mieten, einer starken Steigerung der Erträge im Asset Management und operativen Verbesserungen eine deutliche Ergebnissteigerung trotz höherer Finanzierungskosten. 

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, fasst das Geschäftsjahr wie folgt zusammen: «Im vergangenen Geschäftsjahr stand die Umsetzung unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere Kernkompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine deutliche Ergebnissteigerung – gemessen am Funds From Operations I (FFO I) – gegenüber dem Vorjahr um über 4% auf CHF 4.22 pro Aktie erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten Steigerung der Mieterträge im eigenen Immobilienportfolio sowie der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management. Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe haben wir uns zum mit Abstand grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz entwickelt und decken mit unseren Anlagegefässen fokussierte Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment ab.»  

Kontinuierlich hohes Mietwachstum im Immobilienbereich
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im Berichtsjahr um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) von 3.3% [4.3%] entspricht. Zur Steigerung trugen neben dem inflationsbereinigt stärkeren internen Wachstum insbesondere auch die Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie eine Akquisition bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der Müllerstrasse sowie das 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf-Lancy und in Basel der Life-Science orientierte Stücki Campus mit den vier Erweiterungsbauten. Darüber hinaus konnten die Umsatzmieten in den Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert werden. Die Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2% unter dem Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich Ende 2024 weitgehend stabil auf komfortable 4.8 Jahre [5.0]. Insgesamt nahm das operative EBITDA des Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024 deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.

Attraktives Portfolio mit Aufwertung durch höhere Netto-Erträge 
Das Portfolio von Swiss Prime Site hatte Ende 2024 einen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 im Vorjahr]. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften [159] mit einer breit diversifizierten Mieterschaft von rund 2'000 Mietern. Zum Stichtag Ende Jahr verzeichnete das Portfolio positive Neubewertungen von CHF +113.7 Mio. [-250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Diese positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolioqualität gekoppelt mit einer Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt, in dem 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und ein verstärktes Interesse an Immobilieninvestitionen beobachtet werden konnten. Da der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten.

Swiss Prime Site wird die Portfoliostraffung zumindest noch im anstehenden Jahr 2025 fortführen und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr wurden diverse Verkäufe realisiert, um damit die Entwicklungsprojekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). In diesem Zusammenhang hat Swiss Prime Site im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. 

Asset Management: Wachstum durch Neuemissionen und Fundamenta-Übernahme
Das Jahr 2024 verlief für das Asset Management in zweifacher Hinsicht positiv: Erstens konnte Swiss Prime Site die verwalteten Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta beträchtlich ausweiten und zweitens mit diversen Neuemissionen organisch stark wachsen. Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions im April 2024 zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; per Ende 2024 sind die verwalteten Vermögen auf CHF 13.3 Mrd. entsprechend deutlich angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnte das Asset Management im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Das wieder positive Marktumfeld für Emissionen mit höherem Anlegerappetit nach mehreren Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in der Entwicklung von Neugeldern. 

Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen 2024 auf CHF 612 Mio. [196], wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktionsbezogene Erträge gab. 

Das EBITDA des Asset Management-Segments stieg überproportional mit spürbaren Skaleneffekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Darin spiegeln sich auch erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme, welche im 2. Halbjahr zum Tragen kamen.  

Operativer Gewinn und FFO I nehmen signifikant zu
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF -6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeite das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungsbeitrag. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem aufgrund der oben erwähnten Effizienzsteigerungen im Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4].

Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der Wandelanleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend niedriger.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit einem deutlich verbesserten operativen Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025 aufgrund des guten Ergebnisses eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen. 

Nachhaltige Refinanzierung mit breitem Marktzugang
Auch 2024 hat Swiss Prime Site die konservative Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag verringerte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% des Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Das Unternehmen verfügte per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. 

Im vergangenen Jahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks» platzieren. Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%]. 

Weitere Fortschritte in der Nachhaltigkeit
Im Geschäftsjahr wurden weitere Fortschritte in Bezug auf die Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios erzielt. Per Ende 2024 waren 97% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet. Die Emissionsintensität des Portfolios konnte witterungsbereinigt um 13% im Vergleich zum Vorjahr auf ein Niveau von 7.7 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt werden, was weiterhin deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im Weiteren konnten im vergangenen Jahr erneut zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green Lease» gewonnen werden, wodurch nun 76% der Gesamtfläche mit solchen nachhaltigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Ziel ist es, bis 2025 auf 100% zu gelangen. Bezüglich Zirkulärwirtschaft kann Swiss Prime Site als grosse Bauherrin auch 2024 weitere Fortschritte aufweisen: Beim Neubau des «JED Campus» in Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche ausgerichtet ist, hat Swiss Prime Site den Einsatz von Primärrohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives Architekturkonzept angewendet, das auf Kühl- und Heizsysteme verzichtet.

Ausblick bleibt optimistisch
Swiss Prime Site ist für 2025 optimistisch: Zwar wird im Segment «Immobilien» das Ergebnis temporär durch den Wegfall des Jelmoli-Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf EBITDA-Basis beeinträchtigt – dies unter Berücksichtigung der konzerninternen Mietverrechnung wie auch der operativen Verluste –, jedoch werden anhaltende Mietzinssteigerungen und neu vermietete Objekte diesen Effekt deutlich abfedern. Hinzu kommt, dass Swiss Prime Site aufgrund der positiven Gesamtsituation am Immobilienmarkt vermehrt Opportunitäten für Zukäufe sieht, welche das Unternehmen zur Optimierung des Portfolios und Kompensation der vorübergehenden Reduktion prüft. Das Unternehmen rechnet 2025 mit einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8%. 

Im Bereich «Asset Management» wird Swiss Prime Site die führende Position als unabhängiger Immobilienspezialist weiter ausbauen. Mit der Fonds- und Dienstleistungs-Palette können umfassend fast alle Investoren- und Immobilientypen abdeckt werden. Swiss Prime Site erwartet 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024 festgestellten erhöhten Anlegerinteresses und damit weiter ein signifikantes Wachstum mit neuen Kapitalerhöhungen und Transaktionen. Die Assets under Management werden in einer Höhe von über CHF 14 Mrd. per Jahresende erwartet. 

Auf konsolidierter Ebene erwartet Swiss Prime Site, den LTV unter 39% zu halten und damit die konservative Finanzierungspraxis fortzusetzen. In Kombination aller Effekte rechnet Swiss Prime Site mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15. Mittelfristig – und insbesondere ab der Wiedereröffnung des Jelmoli-Hauses Ende 2027 – sieht Swiss Prime Site ein signifikantes Steigerungspotenzial von über 10% im FFO. 

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
 
Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
 
Media Relations, Patrick Djizmedjian
Tel. +41 58 317 17 42, patrick.djizmedjian@sps.swiss
 
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 22. August 2024

• Anstieg der Mieterträge auf neuen Höchststand von CHF 232 Mio. (+6.0% absolut; +3.7% LfL) und Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 3.6%
• Wachstum der Assets under Management von Swiss Prime Site Solutions auf CHF 12.7 Mrd. (CHF 8.4 Mrd. per Dezember 2023) – mit Übernahme von Fundamenta und organischem Wachstum
• Zunahme des konsolidierten Betriebsgewinns vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) um 3.5% auf CHF 205 Mio. (CHF 198 Mio. per 30.06.2023)
• Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 4.6% auf CHF 2.03
• Ausblick optimistisch – Erhöhung der Guidance für das Geschäftsjahr 2024

Swiss Prime Site festigt ihre eingeschlagene Strategie im ersten Halbjahr 2024 und erzielt dabei strategische wie operative Fortschritte. 

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Wir haben uns im ersten Halbjahr operativ nochmals verbessert und sehen, wie sich unsere Immobilienfokussierung positiv in den Finanzzahlen widerspiegelt. Strategisch haben wir unsere Plattform mit der Übernahme von Fundamenta auf fast CHF 26 Mrd. Immobilienvermögen ausgeweitet und sind zu einem der stärksten Player in der Schweiz geworden – engagiert sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment. Damit können wir von der positiven Dynamik am Immobilienmarkt optimal profitieren.»

Mietwachstum und Effizienzgewinne im Immobilienbereich
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften wuchs im ersten Halbjahr um 6.0% auf CHF 232.0 Mio. [218.9 im Vorjahreszeitraum]. Dazu beigetragen haben die Neubauprojekte an der Müllerstrasse in Zürich, im Stücki Park in Basel und bei Pont-Rouge in Genf, eine weitere Senkung der Leerstandsquote auf rekordtiefe 3.6% [4.0% per Dezember] sowie bessere Mietzinsen bei Neu- und Wiedervermietungen. Das Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) betrug 3.7% [3.4% im Vorjahreszeitraum]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) lag per Ende Juni 2024 annähernd konstant bei 4.9 Jahren. Durch die laufende Portfoliooptimierung im Rahmen des Capital Recyclings sowie einen strengen Kostenfokus konnte das Unternehmen dieses Ertragswachstum bei leicht niedrigerem Aufwand im Immobilien-Segment erzielen, wodurch sich die Aufwandquote (EPRA cost ratio) deutlich um einen Prozentpunkt auf 18.4% reduzierte [19.4% im Vorjahreszeitraum]. Entsprechend stieg der operative Gewinn (EBITDA) des Immobilien-Segments auf CHF 199.8 Mio. (+7.3% ohne Berücksichtigung der Verkaufsgewinne).

Attraktives Portfolio mit weiterem Potenzial
Per Halbjahr 2024 verzeichnete Swiss Prime Site positive Neubewertungen des Portfolios von CHF +30 Mio. [–99 im Vorjahreszeitraum]. Da der angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung ausschliesslich auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie tiefere Objektkosten. Insgesamt erhöhte sich der Wert der Immobilien in der Kombination von Bewertungsanpassung, Verkäufen sowie Investitionen in die Entwicklungen gegenüber dem Jahresende 2023 um CHF +73 Mio. auf CHF 13.15 Mrd.

Swiss Prime Site hat auch im ersten Halbjahr das Capital Recycling weiter vorangetrieben, womit das Unternehmen die Entwicklungsinvestitionen durch Verkäufe finanziert und das Portfolio so laufend optimiert und modernisiert. So konnten sechs Liegenschaften mit einem Gesamtbuchwert von rund CHF 50 Mio. im Markt verkauft werden – bei Preisen, die rund 5% über den letzten Schätzwerten von Ende 2023 lagen. Das Unternehmen geht davon aus, auch dieses Jahr wiederum Verkäufe in der Grössenordnung von CHF 250–300 Mio. zu tätigen. Swiss Prime Site schärft so den Fokus auf neue, zentral gelegene Objekte, welche für die Mietenden hochwertig, nachhaltig und effizient bewirtschaftet werden.

Asset Management: Akquisition Fundamenta und mehrere Neuemissionen
Das erste Halbjahr im Segment Asset Management war durch die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta geprägt. Mit der im April vollzogenen Transaktion sind verwaltete Vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. übergegangen. Damit avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz: Die verwalteten Vermögen (AuM) sind auf CHF 12.7 Mrd. angestiegen. 

Die Trendwende im Zinsumfeld und die anhaltend guten Wirtschaftsdaten der Schweiz haben auch die Attraktivität von Immobilieninvestitionen wieder erhöht. Dies zeigt sich exemplarisch in den durchgeführten Kapitalerhöhungen im ersten Halbjahr: Insgesamt konnten hierbei rund CHF 270 Mio. an Kundenneugeldern und Sacheinlagen für die Produkte von Swiss Prime Site Solutions gewonnen werden, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group Investment Foundation. 

Die Erträge aus dem Asset Management stiegen um 22% auf CHF 27.0 Mio. [22.2 im Vorjahreszeitraum]. Aufgrund der grösseren Vermögensbasis konnte Swiss Prime Site dabei die Management Fees deutlich steigern, was den Anteil der wiederkehrenden Erträge auf 80% [78%] erhöhte und die Stabilität und Konstanz dieses Geschäftszweigs unterstreicht.

Das EBITDA wuchs analog zum Ertragswachstum um 22% auf CHF 14.6 Mio. [11.9]. Der Beitrag von Fundamenta floss dabei nur anteilig für die Zeit nach Vollzug der Akquisition im April mit ein; Synergieeffekte werden ab dem zweiten Halbjahr erwartet. Bisher ist Swiss Prime Site auf Kurs mit den Planungen und erwartet nach wie vor einen FFO I-Beitrag aus dem Ankauf von CHF 0.20 pro Aktie auf Jahresbasis.

Höherer operativer Gewinn und FFO I
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) erhöhte sich um 3.5% auf CHF 204.7 Mio. [197.8 im Vorjahreszeitraum]; dies auf Basis von IFRS 5 («aufgegebene Geschäftsbereiche», d.h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr verkauften Wincasa). Der konsolidierte Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –3.8 Mio. [–3.6] des Jelmoli-Retail-Geschäfts – getrieben von einem weiteren Ertragsrückgang auf CHF 55.9 Mio. [59.8] aufgrund sich vermindernder Publikums-Frequenzen im Jelmoli-Haus sowie tieferer durchschnittlicher Umsätze pro Einkauf. 

Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 29.5 Mio. [28.1]. Dieser inkludierte nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen von Wandelanleihen von CHF 7.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode reduzierten; die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend höher.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.6% auf CHF 2.03 [1.94]. Durch den teilweise in Aktien geleisteten Kaufpreis für Fundamenta erhöhte sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien leicht. Dass Swiss Prime Site das Ergebnis pro Aktie trotzdem von Beginn an steigern konnte, unterstreicht die Attraktivität der Transaktion. 

Nachhaltige Refinanzierung
Auch im ersten Halbjahr hat Swiss Prime Site die konservative Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing belief sich zum Stichtag auf CHF 5.7 Mrd. und setzte sich aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.2 Jahre [4.6 per Dezember]. Das Unternehmen verfügt am Ende des ersten Halbjahres über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 820 Mio., was die Flexibilität zusätzlich erhöht.

Im ersten Halbjahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer Kapitalmarkt platzieren. 

Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) erhöhte sich per Ende Juni temporär auf 40.9% [39.8% per Dezember] und liegt damit über dem Zielwert von 40%. Die Erhöhung ist – ceteris paribus – insbesondere auf die Dividendenzahlung zurückzuführen, welche routinemässig im ersten Halbjahr geleistet wird. Swiss Prime Site hat die Immobilienverkäufe im Jahr 2024 aufgrund der zu erwartenden und inzwischen eingetroffenen Zinssenkungen bewusst mehrheitlich im zweiten Halbjahr geplant. Deshalb geht das Unternehmen nach wie vor davon aus, auf das Gesamtjahr die geplanten Verkäufe zu tätigen, womit sich der LTV zum Jahresende wieder unter 40% bewegen wird. 

Ausblick bleibt optimistisch
Swiss Prime Site blickt unverändert optimistisch auf das zweite Halbjahr. In der zweiten Jahreshälfte wird der letzte Labor-Neubau im Stücki Park in Basel an die Mieter übergeben und der operative Betrieb dort aufgenommen. Zudem erfolgt der Einzug von Tertianum in Paradiso-Lugano. Swiss Prime Site wird das Capital Recycling fortsetzen und wie erwähnt weitere Liegenschaften verkaufen, um die Wachstumsinvestitionen ohne neues Kapital zu finanzieren. Der Fokus wird dabei weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen gerichtet. Weiteres Ertragswachstum erwartet das Unternehmen auch für den Asset-Management-Bereich; dies auch direkt geknüpft an die erfolgreichen Emissionen im ersten Halbjahr. 

Zusammengefasst erwartet Swiss Prime Site für das gesamte Geschäftsjahr eine Leerstandsquote von rund 3.8% und einen LTV für das Immobilienportfolio, der sich in der zweiten Jahreshälfte wieder unter 40% bewegen wird. Die Assets under Management von Swiss Prime Site Solutions werden Ende 2024 rund CHF 13 Mrd. betragen. Operativ geht das Unternehmen von einer Steigerung des FFO I auf CHF 4.15 bis  4.20 pro Aktie aus. 

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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 16. April 2024

• Closing per 15. April 2024
• Swiss Prime Site Solutions grösster unabhängiger Immobilien Asset Manager der Schweiz mit einem breiten Produktspektrum
• Unveränderte Fortführung der Fundamenta-Dienstleistungen

Swiss Prime Site hat gestern die im März 2024 vereinbarte Übernahme des Immobilien Asset Managers Fundamenta Group vollzogen. Anastasius Tschopp, CEO Swiss Prime Site Solutions (SPSS), sagt: «Mit dem Zusammenschluss entsteht mit Swiss Prime Site Solutions der grösste unabhängige Immobilien Asset Manager der Schweiz mit rund CHF 13 Mrd. Assets under Management, die zu rund zwei Drittel in Wohnimmobilien investiert sind.» SPSS bietet ein breites Spektrum von Anlageprodukten an, welche massgeschneidert für die jeweiligen Investoren umfassende Dienstleistungen im Asset Management von Immobilien abdecken. Die Investoren umfassen unter anderem Pensionskassen, Banken und Versicherungen, Family Offices sowie Einzelinvestoren.

Sämtliche Produktangebote und Dienstleistungen von Fundamenta werden mit den bestehenden Ansprechpartnern unverändert fortgeführt; dies schliesst neben den verschiedenen Produkten für institutionelle Investoren insbesondere auch die ausschliesslich auf Wohnen spezialisierte, börsenkotierte Gesellschaft Fundamenta Real Estate AG mit ein.

Mit der anteiligen Zahlung des Kaufpreises in Aktien schafft Swiss Prime Site 0.59 Million (0.8%) neue, den existierenden gleichgestellte Namenaktien und gewinnt damit unter anderem die Luzerner Kantonalbank und die Familien Garcia und Marxer als neue Aktionäre.

Mit dem Vollzug der Übernahme setzt Swiss Prime Site ihre fokussierte zwei Säulen-Strategie der Anlage in Immobilien mit eigenem und externem Kapital konsequent fort. Gemeinsam betreut Swiss Prime Site damit Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF 26 Mrd. René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, kommentiert: «Wir heissen alle Kunden, Investoren und Mitarbeitenden der Fundamenta herzlichen willkommen im Kreis der Swiss Prime Site. Zusammen mit unseren eigenen Immobilieninvestments decken wir damit sämtliche Bedürfnisse im Markt ab und ermöglichen unseren Investoren und Kunden, von unserer einzigartigen Immobilienplattform zu profitieren.»

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Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
 
Media Relations, Patrick Djizmedjian
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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 19. März 2024

• Genehmigung des Jahresabschlusses 2023 sowie der Ausschüttung von CHF 3.40
• Zustimmung zu sämtlichen Anträgen bezüglich der Vergütungen
• Neuwahl von Detlef Trefzger in den Verwaltungsrat und Bestätigung der weiteren Mitglieder des Verwaltungsrats in ihrem Amt

An der ordentlichen Generalversammlung von Swiss Prime Site in Zug waren 51'158'018 Aktien bzw. 66.68% des eingetragenen, stimmberechtigten Aktienkapitals vertreten.

Genehmigung des Jahresabschlusses 2023 sowie der Ausschüttung von CHF 3.40

Der Jahresabschluss 2023 wurde von der Generalversammlung genehmigt. Weiter wurde die vom Verwaltungsrat beantragte Ausschüttung von CHF 3.40 brutto (CHF 2.805 netto) je dividendenberechtigte Namenaktie bestätigt. Diese setzt sich zusammen aus einer ordentlichen Dividende aus dem Bilanzgewinn von CHF 1.70 brutto je Namenaktie (CHF 1.105 netto nach Abzug von 35% Verrechnungssteuer) sowie einer verrechnungssteuerfreien Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven in Höhe von CHF 1.70 je Namenaktie. Die Auszahlung der beantragten ordentlichen Dividende und die verrechnungssteuerfreie Ausschüttung aus Reserven wird am 28. März 2024 in Höhe von CHF 2.805 netto pro dividendenberechtigte Namenaktie erfolgen.

Zustimmung zu sämtlichen Anträgen bezüglich der Vergütungen

Die Generalversammlung hat in einer konsultativen Abstimmung den Vergütungsbericht 2023 der Swiss Prime Site AG gutgeheissen. Darüber hinaus genehmigten die Aktionärinnen und Aktionäre in zwei separaten, bindenden Abstimmungen die Gesamtvergütung 2024 für die Mitglieder des Verwaltungsrats sowie für die Geschäftsleitung der Gruppe.

Neuwahl von Detlef Trefzger in den Verwaltungsrat und Bestätigung der weiteren Mitglieder des Verwaltungsrats in ihrem Amt

Neu in den Verwaltungsrat von Swiss Prime Site wurde Detlef Trefzger gewählt. Die Generalversammlung stimmte für die Wiederwahl der Verwaltungsrätinnen Barbara Knoflach, Gabrielle Nater-Bass, Brigitte Walter sowie der Verwaltungsräte Ton Büchner, Reto Conrad und Thomas Studhalter für eine weitere Amtszeit bis zur Generalversammlung 2025. Ton Büchner wurde als Verwaltungsratspräsident wiedergewählt. Für die neue Amtszeit werden sich die Ausschüsse wie folgt zusammensetzen: Der Prüfungsausschuss aus Thomas Studhalter (Vorsitzender), Brigitte Walter sowie Reto Conrad und der Nominations- und Vergütungsausschuss aus Gabrielle Nater-Bass (Vorsitzende), Barbara Knoflach sowie Detlef Trefzger. Den Anlageausschuss bilden Barbara Knoflach (Vorsitzende), Brigitte Walter sowie Reto Conrad. Der Nachhaltigkeitsausschuss setzt sich zusammen aus Ton Büchner (Vorsitzender), Barbara Knoflach sowie Detlef Trefzger.

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Investor Relations, Florian Hauber
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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 14. März 2024

• Akquisition der Immobilien Asset Management Gesellschaften von Fundamenta mit Assets under Management (AuM) von CHF 4.2 Mrd.
• Fundamenta wird in die Asset Management Division Swiss Prime Site Solutions («SPSS») integriert
• Damit entsteht der mit Abstand grösste unabhängige Schweizer Immobilien Asset Manager mit insgesamt CHF 13 Mrd. AuM
• Fundamenta bringt mit 2’000 institutionellen und privaten Immobilienanlegern eine bedeutende Investorenbasis ein
• Ergänzung der bestehenden Produktepalette von SPSS mit der börsenkotierten Gesellschaft Fundamenta Real Estate AG sowie einem Luxemburger SICAV Fund und weiteren Investmentprodukten
• Die Transaktion wird zu 75% in bar und zu 25% in Aktien bezahlt

Swiss Prime Site hat eine Vereinbarung zur Übernahme der Fundamenta Group (Schweiz) AG und der Fundamenta Group Deutschland AG (zusammen «Fundamenta») unterzeichnet und baut damit den dynamisch wachsenden Asset Management Bereich deutlich aus.

Fundamenta, der spezialisierte Immobilien Asset Manager mit Fokus auf Wohnen

Fundamenta, mit Gründung im Jahr 2006 und Sitzen in Zug und München, ist eine führende unabhängige Vermögensverwalterin von CHF 4.2 Mrd. Immobilienvermögen mit vielfältigen Anlagegefässen (börsenkotierte Immobiliengesellschaft, Anlagestiftung, Promotions-Vehikel, Fonds, SICAV und Direktmandate). Fundamenta zählt rund 2’000 Investoren und spricht institutionelle Kunden (z.B. Pensionskassen, Banken und Versicherungen) sowie vermögende Privatkunden und Family Offices an. CHF 3.3 Mrd. sind in Schweizer Immobilien investiert, wobei der Wohnanteil je nach Gefäss bei 75% - 100% liegt. Die Fundamenta Group Schweiz zeichnet sich insbesondere auch durch attraktive «Club Deals» – Promotions-Geschäft von Entwicklungen im Wohnbereich mit Co-Investoren – aus. Weitere CHF 0.9 Mrd. AuM umfassen Core-Wohnimmobilien in Deutschland, die durch eine etablierte Organisationsstruktur in München gemanagt werden. Fundamenta erwirtschaftete im Jahr 2023 Einnahmen von über CHF 24 Millionen. Die rund 60 Mitarbeitenden an den Standorten Zug und München verfügen über langjährige Erfahrung und Expertise in den jeweiligen Märkten und werden vollumfänglich von Swiss Prime Site übernommen.

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, sagt: «Fundamenta passt perfekt zu uns. Wir verfolgen damit unsere fokussierte Immobilien-Strategie weiter und stärken den Asset Management-Arm von Swiss Prime Site Solutions substanziell. Damit erweitern und vertiefen wir unsere Investorenbasis, verbreitern unser Produktangebot insbesondere im Wohnbereich und können unseren Schweizer Kunden nun auch einen direkten Zugang zum deutschen Immobilienmarkt bieten, welchen wir für die Zukunft als attraktive Ergänzung zu Schweizer Investments sehen. Unser Team und ich haben im ganzen Prozess gespürt, dass wir auch kulturell sehr gut zusammenpassen – entsprechend heissen wir alle neuen Kunden und Mitarbeitenden herzlich bei uns willkommen.»

David Garcia, Gründer und Verwaltungsrat der Fundamenta-Gruppe, ergänzt: «Nach 18 erfolgreichen Jahren des Unternehmensaufbaus sind wir als Gründer-Familie sehr stolz, unsere Immobilien-Sparte an Swiss Prime Site übergeben zu dürfen. Die langfristige Kontinuität für Investoren, Mitarbeitende und Partner war uns im Prozess sehr wichtig – diese ist mit Swiss Prime Site optimal gewährleistet.»

Swiss Prime Site übernimmt Fundamenta (Schweiz) AG und Fundamenta Deutschland AG von den bisherigen Aktionären, welche sich aus den Familien Garcia und Marxer, der Luzerner Kantonalbank und dem Management zusammensetzen. Der Erwerb erfolgt zu 25% aus Aktien des genehmigten Kapitals von Swiss Prime Site sowie zu 75% in bar aus frei verfügbaren Mitteln, womit weiterhin auf eine Finanzierungquote des Immobilienportfolios (LTV) von unter 40% abgezielt wird. Zum Verkaufspreis haben beide Parteien Stillschweigen vereinbart. Das Closing der Transaktion ist zeitnah im 2. Quartal 2024 vorgesehen; es sind keine weiteren Genehmigungen erforderlich. Sämtliche Namensrechte an Fundamenta gehen an Swiss Prime Site über.

Die 2001 gegründete Vermögensverwalterin Belvédère Asset Management mit rund CHF 3 Mrd. AuM verbleibt samt dazugehöriger Marke im Eigentum der bisherigen Aktionäre und wird unverändert weitergeführt. Für Immobiliendienstleistungen wird inskünftig die Swiss Prime Site Solutions mandatiert.

Swiss Prime Site Solutions mit breiterer Produktpalette und weiteren Skaleneffekten

Swiss Prime Site Solutions wird nach der erfolgten Transaktion ein Immobilienportfolio von rund CHF 13 Mrd. verwalten und so mit Abstand der grösste unabhängige Immobilien Asset Manager in der Schweiz sein. Zudem bietet Swiss Prime Site Solutions seinen Kunden neu auch einen direkten Zugang zum deutschen Immobilienmarkt. Pro-forma ist das gemeinsame Portfolio aufgeteilt in 63% Wohnimmobilien sowie 37% diversifizierte Gewerbeimmobilien und erwirtschaftete im Jahr 2023 gebührenbasierte Einnahmen von insgesamt CHF 73 Millionen. Durch die neuen Investmentgefässe und komplementären Anlageprodukte wird eine signifikante Erhöhung des Kundennutzens erwartet. Die Nutzung der Swiss Prime Site-Plattform, über welche neu fast CHF 26 Mrd. an Immobilien betreut werden, wird zu Skaleneffekten in der Organisation und im Vertrieb führen.

Nach erfolgreicher Integration und der damit verbundenen Realisierung der erwarteten Erlös- sowie Kostensynergien rechnet Swiss Prime Site aufgrund des Ankaufs mit einer Steigerung des konsolidierten FFO I pro Aktie um rund 20 Rappen, wobei ein Teil davon bereits im Jahr 2024 anfallen wird. 

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Kontakt Fundamenta

Gründer und Verwaltungsrat der Fundamenta Group Holding AG, David Garcia
Tel. +41 44 444 22 22, david.garcia@fundamentagroup.com 

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 8. Februar 2024

• Steigerung der Mieterträge um 4.3% (EPRA-LfL) auf CHF 438 Mio. und Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 4.0% 
• Anstieg des operativen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um +1.3% auf CHF 4.05 
• Steigerung der Real Estate Assets under Management auf CHF 21.5 Mrd., davon CHF 13.1 Mrd. eigene Assets (analog Vorjahr) und CHF 8.4 Mrd. im Asset Management (+9%)
• Wachstum finanziert mit Capital Recycling sowie Refinanzierungen im Rahmen des Green Finance Frameworks und damit solider LTV von unter 40%
• Stabiler Dividendenvorschlag von CHF 3.40 und optimistischer Ausblick

In einem anspruchsvollen Marktumfeld schliesst Swiss Prime Site das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich ab und kann auf eine starke operative Leistung zurückblicken. Dazu René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site: «In unserem Kerngeschäft – den Immobilien – haben wir in einem anspruchsvollen Marktumfeld gute operative Resultate erzielt, was die Resilienz unseres Geschäftsmodells nochmals unterstreicht. Wir konnten die Umsetzung der strategischen Ziele entschlossen vorantreiben – insbesondere die weitere Fokussierung auf die Kernkompetenz, das reine Immobiliengeschäft.» 

Steigerung der Mieterträge um 4.3% (EPRA-LfL) und Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 4.0% 
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften verzeichnete im Berichtsjahr ein deutliches Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL) von 4.3% – getrieben durch Indexierungen, erfolgreiche Neuvermietungen sowie eine weitere Senkung des Leerstands. Auch auf absoluter Basis konnte 2023 trotz Verkäufen mit Mieten von fast CHF 10 Mio. im Rahmen des Capital Recyclings eine Steigerung der Mieteinnahmen auf rekordhohe CHF 438 Mio. erzielt werden. Die starke Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Bürogebäuden sicherte gute Vermietungserfolge bei Neuvermietungen freier Flächen, wie etwa im Prime Tower und Medienpark in Zürich oder auch im Messeturm in Basel. Dabei konnten zahlreiche erstklassige Mietende aus dem privaten und öffentlichen Sektor gewonnen werden. Die Leerstandsquote sank weiter auf rekordtiefe 4.0% [4.3% im Vorjahr]; dabei blieb die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) per Ende 2023 weitgehend stabil bei 5.0 Jahren.

Resilientes Portfolio trotz Abwertungen 
Das Portfolio von Swiss Prime Site wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair-Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste insgesamt 159 [176] Liegenschaften. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. Im Jahr 2023 wurden negative Neubewertungen von CHF -250 Mio. [+170] verzeichnet, was 1.9% der Jahresanfangsbasis entspricht. Die negativen Neubewertungen waren stark durch die höheren Diskontsätze getrieben, wurden abgefedert durch hohe Neuvermietungsmieten und konnten über das gesamte Portfolio beobachtet werden. Bei den Entwicklungsprojekten konnten trotz der ebenfalls höheren Diskontsätze Wertzuwächse von CHF 19 Mio. generiert werden. Im Jahresverlauf wurden 16 nicht mehr ins Portfolio passende Liegenschaften und Areale veräussert. In der Gesamtheit konnten die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio. verkauft und damit ein Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt werden. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe kaufte Swiss Prime Site zum Jahresende zwei Liegenschaften selektiv dazu: ein kleineres Gebäude in Basel, als Arrondierung anliegend an eine Bestandsliegenschaft, zudem das «Fifty-One» in Zürich-West, welches das Prime Tower Areal mit einer modernen und nachhaltigen Liegenschaft optimal ergänzt. Durch das insgesamt sehr aktive Portfoliomanagement wird der Immobilienbestand weiter verbessert und der Fokus weiter geschärft auf neue, zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche optimiert bewirtschaftet werden können.

Vermögenswachstum im Asset Management um 9% auf CHF 8.4 Mrd. AuM 
Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurückhaltung bei den Anlegern im Asset Management Bereich von Swiss Prime Site Solutions. Aufgrund der vorjährigen Rückschläge auf den Aktien- und Anleihemärkten, gekoppelt mit relativ stabilen Immobilienpreisen, wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immobilienquote auf und es wurden kaum Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Herausforderungen konnte das verwaltete Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] gesteigert werden. Dies gelang vor allem durch organische Zuwächse, Thesaurierungen sowie Sacheinlagen von Pensionskassen und anderen Investoren. Trotz der herausfordernden Märkte reduzierten sich die Erträge aus dem Asset Management im Berichtsjahr lediglich um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0]. Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durchgeführten Emissionen sowie weniger Transaktionen im Vorjahresvergleich. Die grosse Resilienz des Asset Managements zeigt sich unter anderem darin, dass mit zunehmender Grösse noch mehr Stabilität erreicht werden konnte: 77% der Erträge waren 2023 wiederkehrender Natur [63%].

Anstieg des FFO I pro Aktie um +1.3% auf CHF 4.05 und stabiler Dividendenvorschlag von CHF 3.40
Das konsolidierte EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im Vorjahr]. Der Betriebsaufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft trug CHF 27.4 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das Retail-Geschäft von Jelmoli erzielte einen leichten Verlust von CHF -1 Mio., bedingt durch eine reduzierte Konsumfreude vor allem im vierten Quartal. Der Zinsaufwand der Finanzverbindlichkeiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1] an, getrieben durch höhere Refinanzierungszinssätze. Unter dem Strich resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio. [404.4], wovon Neubewertungen CHF – 250.5 Mio. und der ausserordentliche Gewinn aus der Veräusserung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I («Fund from Operations», d.h. Operatives Ergebnis vor Veräusserungseffekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00] an. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (–1.1%). Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 19. März 2024 die Ausschüttung einer gegenüber dem Vorjahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahresschlusskurs beliefe sich die damit einhergehende Dividendenrendite auf attraktive 3.8%.

Wachstum finanziert mit Capital Recycling sowie Refinanzierungen
Die konservative Finanzierungsstrategie von Swiss Prime Site mit einer starken Eigenkapitalbasis wurde diszipliniert fortgeführt. Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) betrug zum Jahresende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf die Neubewertung des Immobilienportfolios sowie die beiden Ankäufe zum Jahresende zurückzuführen. Freie Mittel aus den Liegenschaftsverkäufen und dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen der Capital Recycling Strategie für Entwicklungsprojekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-West eingesetzt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing betrug zum Stichtag CHF 5.4 Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 Jahre [5.0]. Der durchschnittliche Zinssatz stieg per Stichtag auf 1.2% [0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% aller Vermögenswerte waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen Finanzierungsquote die Basis für das Kreditrating A3 der Ratingagentur Moody’s bildet. Moody’s hat das Rating von Swiss Prime Site am 5. Februar 2024 erneut bestätigt.
 
Swiss Prime Site verfügte am Jahresende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 819 Mio. und kann dadurch auch weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität agieren. 2023 konnten CHF 2.9 Mrd. des Fremdkapitals mit Nachhaltigkeitsbezug erfolgreich refinanziert oder verlängert werden. Letzteres wurde im Rahmen von Verlängerungen der Bankfazilitäten um jeweils ein Jahr vollzogen; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und weisen eine weitere Verlängerungsoption um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnte Swiss Prime Site Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen des «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapitalmarkt platzieren; dies mit rekordtiefen Kreditspannen für das Unternehmen.

Signifikante Fortschritte in der Nachhaltigkeitsstrategie
Im Geschäftsjahr konnten signifikante Fortschritte für das nachhaltige Immobilienportfolio gemacht werden. Per Stichtag, waren 94% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet. Zudem wurde die Emissionsintensität des Portfolios um 10% auf ein Niveau von 15.2 kg CO₂-äquivalent / m² gesenkt. Das ist deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040. Im Weiteren konnten im vergangenen Jahr zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green Lease» gewonnen und ein Stand von 55% der Gesamtfläche erreicht werden; das Ziel ist es, bis 2025 auf 100% zu gelangen. Auf dem Feld der Zirkulärwirtschaft ist sich Swiss Prime Site als grosse Bauherrin der besonderen Verantwortung bewusst und hat auch in diesem Bereich signifikante Fortschritte aufzuweisen. Mit dem Renovationsprojekt Müllerstrasse in Zürich wurde aufgezeigt, was beim zirkulären Bauen möglich ist: Es wurden 90% des Betons wiederverwertet und so konnten allein hierdurch 2 600 Tonnen CO₂-Emissionen eingespart werden.

Weitere Kompetenzen im Verwaltungsrat
Wie bereits im November 2023 kommuniziert wird der Verwaltungsrat an der ordentlichen Generalversammlung Detlef Trefzger als eine ausgewiesene Führungskraft zur Wahl für das Gremium vorschlagen. Die Wahl vorausgesetzt, sieht der Verwaltungsrat vor, ihn in den Nominations- und Vergütungsausschuss sowie in den Nachhaltigkeitsausschuss zu berufen. Damit werden die Kompetenzen in den Bereichen Immobilien und Unternehmensführung für die Zukunft weiter gestärkt. Detlef Trefzger blickt auf eine langjährige Laufbahn als CEO und Vorstand von Kühne+Nagel sowie anderen europäischen Firmen zurück. Aktuell agiert er als Verwaltungsrat mehrerer renommierter Unternehmen, unter anderem von easyJet in Grossbritannien sowie von Accelleron in der Schweiz. Christopher Chambers hat nach langjähriger Zugehörigkeit entschieden, sich nicht mehr zur Wiederwahl zu stellen und scheidet damit im März 2024 aus dem Gremium aus.

Optimistischer Ausblick
Für 2024 ist Swiss Prime Site mit ihrem hochwertigen Immobilienportfolio und dem führenden Asset Management optimistisch gestimmt. So werden die neu an die Mietenden übergebenen Flächen in Alto Pont-Rouge in Genf und der Müllerstrasse in Zürich sowie die Flächen, welche ab Frühling 2024 in Paradiso Lugano und dem Stücki-Park in Basel übergeben werden, im Berichtsjahr 2024 deutlich zum höheren Mietertrag beitragen. Parallel werden die Capital Recycling Strategie fortgesetzt und weitere Liegenschaften verkauft, um die Wachstumsinvestitionen ohne zusätzliches Fremdkapital finanzieren zu können und den LTV nachhaltig unter 40% zu halten. Das Portfolio fokussiert so weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen. Auf Basis der aktuellen Zinskurve und der auslaufenden Finanzierungen wird im Jahr 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungsaufwand gerechnet.

Für den Asset Management Bereich erwartet Swiss Prime Site Solutions auf Basis der letzten Zinsentwicklungen für 2024 ein freundlicheres Marktumfeld als im vergangenen Jahr. Damit sollten wieder Neuemissionen und in der Folge eine Beschleunigung des Wachstums gegenüber 2023 möglich sein. 

Konkret erwartet Swiss Prime Site für das Geschäftsjahr 2024 eine Steigerung des konsolidierten FFO I auf CHF 4.10-4.15 pro Aktie bei einem LTV für das Immobilienportfolio von weiterhin unter 40%. Operativ rechnet Swiss Prime Site mit einer Leerstandsquote von unter 4% und sowie einer weiteren Erhöhung der Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions auf über CHF 9 Mrd. 

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MEDIENMITTEILUNG

Zug, 1. Dezember 2023

• Akquisition von LEED Gold zertifiziertem Gebäude «Fifty-One» mit Swisscom als langjähriger Mieterin 
• Liegenschaft ergänzt Portfolio optimal und erweitert Fussabdruck im dynamischen Quartier Zürich-West
• Transaktion erfolgt im Rahmen des Capital Recyclings mit Verkäufen von CHF 280 Mio. in 2023 sowie weiteren geplanten Verkäufen 2024 

Akquisition von LEED Gold zertifiziertem Gebäude «Fifty-One» mit Swisscom als langjähriger Mieterin
Swiss Prime Site kauft eine top moderne Büroliegenschaft – auch bekannt als «Fifty-One» – in Zürich-West in unmittelbarer Nähe zum Zürcher Prime Tower und dem hauseigenen, laufenden Immobilienentwicklungsprojekt Maaglive. Das Gebäude wurde 2011 erstellt, erfüllt höchste Nachhaltigkeitsstandards und ist mit dem LEED Gold Label zertifiziert. Swiss Prime Site erwirbt das Gebäude von Union Investment mit einem langfristigen Mietvertrag mit Swisscom. Die vermietbare Fläche beträgt rund 21’000 m², bietet Arbeitsraum für ca. 1'500 Mitarbeitende und generiert einen Mietzins von rund CHF 7 Mio. pro Jahr. Die Eigentumsübertragung erfolgt auf den 1. Dezember 2023. Auf Basis von in 2023 abgeschlossen Finanzierungen erhöht die Akquisition den jährlichen FFO pro Aktie um rund 3 Rappen. 
Urs Baumann, Chief Investment Officer von Swiss Prime Site, kommentiert: «Das Fifty-One passt perfekt in unser Portfolio nahe dem Maagareal mit dem Prime Tower als Zürcher Wahrzeichen. Wir optimieren unser Portfolio damit in Bezug auf Lage und Gebäudestandard weiter und können nach den erfolgreichen Verkäufen in 2023 den Erwerb mit einer starken Eigenkapitalbasis vollziehen. Zusammen mit dem Entwicklungsprojekt Maaglive werden wir hier einen einzigartigen Campus mit einer Durchmischung von nachhaltigen Lebens- und Arbeitsräumen sowie attraktiven Grün- und Aufenthaltsflächen schaffen.»

Konsequentes Capital Recycling mit Verkäufen von CHF 280 Mio. in 2023
Im Zuge der weiteren Portfoliooptimierung hat Swiss Prime Site im Jahr 2023 16 Liegenschaften im Wert von total CHF 280 Mio. verkauft; dies mit einem Erlös von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert. Die grössten Liegenschaften waren hierbei in Olten und Berlingen gelegene Objekte mit Tertianum als Mieter, welche beide an grosse institutionelle Investoren verkauft wurden. Daneben handelte es sich hauptsächlich um Detailhandelsliegenschaften sowie um kleinere Liegenschaften ausserhalb der wirtschaftlichen Grosszentren, also Liegenschaften an sogenannten B- und C-Lagen. Swiss Prime Site konsolidiert damit ihren Liegenschaftsbestand weiter und richtet das Portfolio noch mehr auf Bestlagen in den wichtigsten Geschäftszentren der Schweiz aus.   

Swiss Prime Site allokiert das neuerworbene Gebäude in das «Green Building» Portfolio im Rahmen des Green Finance Framework für Nachhaltigkeit.
 

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