Immobilienmarkt

In der Berichtsperiode zeigte sich die Entwicklung des Schweizer Vermietungsmarkts für Geschäftsliegenschaften in unserem Marktsegment insgesamt stabil. Eine spürbare Nachfrage bestand bei gut erschlossenen, hochwertigen Büroflächen mit nachhaltiger Ausrichtung – vor allem an etablierten Innenstadtlagen. Regional ergab sich ein differenziertes Bild: In Zürich und Genf blieb das Interesse an zentral gelegenen Flächen grundsätzlich intakt, zeigte sich jedoch selektiv. Bern und Lausanne entwickelten sich stabil. In Basel hielt das Überangebot an Mietflächen weiter an. Somit setzte sich die Trennung der Marktsegmente auch im dritten Quartal fort: Während Toplagen in den Zentren eine solide Nachfrage erfuhren, waren periphere Standorte und ältere Büroobjekte mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert. High Street Retail entwickelt sich weiterhin positiv.

Zu Beginn des Jahres 2025 blieb der Investitionsmarkt für Geschäftsliegenschaften noch zurückhaltend. Im Verlauf des zweiten Quartals jedoch setzte eine deutliche Belebung ein, die sich im dritten Quartal festigte. Getragen wurde diese Entwicklung von einem moderat gesunkenen Zinsniveau und verbesserten Finanzierungskonditionen. Auf der anderen Seite führte die selektivere Kreditvergabe der Banken dazu, dass Investoren mit hoher Eigenkapitalbasis oder ausreichender Liquidität in den Vordergrund traten. Im Fokus der Investoren standen weiterhin hochwertige Objekte an zentraler Lage, mit stabilen Cashflows und nachhaltiger Ausrichtung. In Zürich und Genf war die Nachfrage nach solchen Objekten unverändert hoch. In peripheren Lagen sowie bei älteren Objekten blieb die Situation hingegen anspruchsvoll. Das anhaltende Investoreninteresse in den Toplagen spiegelte sich in tendenziell höheren Marktpreisen bzw. tieferen Renditen wider.

Die PSP Swiss Property agiert bei Akquisitionen weiterhin umsichtig: Wir fokussieren uns auf qualitativ hochwertige Objekte an Zentrumslagen mit mittel- bis langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Immobilienportfolio

Zum Stichtag 30. September 2025 wies das Portfolio der PSP Swiss Property einen Bilanzwert von CHF 10.0 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und bestand aus insgesamt 149 Anlageliegenschaften sowie 11 Entwicklungsliegenschaften.

Unsere interne Wertanalyse auf substanzielle Wertveränderungen aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren ergab per Ende September 2025 keinen Neubewertungsbedarf durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten. Im ersten Halbjahr 2025 ergab die Neubewertung der Liegenschaften durch den unabhängigen Schätzungsexperten insgesamt eine Aufwertung um CHF 113.4 Mio. Davon entfielen CHF 111.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 1.7 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus der positiven Entwicklung der Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in Zürich. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank per Mitte 2025 infolge einer Anpassung der Inflationserwartung durch den Bewerter um 0.25 % nominal auf 3.56 % (Ende 2024: 3.82 %) und blieb real unverändert bei 2.54 % (Ende 2024: 2.54 %).

In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften gekauft, hingegen einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals, Gurtenbrauerei 10–92 in Wabern bei Bern, Ende September veräussert.

Bereits im ersten Halbjahr 2025 wurden vier Anlageliegenschaften im Quartier des Banques in Genf und das «Löwenbräu Red» in Zürich zu Entwicklungsliegenschaften und fünf Liegenschaften in Wallisellen (Projekt «Richtipark») als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert. Das Projekt «Bollwerk» an der Liegenschaft Bollwerk 15 in Bern wurde im dritten Quartal fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio umklassiert. Darüber hinaus fanden im dritten Quartal keine weiteren Umklassifizierungen statt.

In der Berichtsperiode befanden sich die folgenden Projekte in Ausführung:

«Hôtel des Postes», Lausanne: Seit Anfang 2024 wird die Liegenschaft an der Place Saint-François 15, erbaut im Jahr 1900, einer umfassenden Sanierung unterzogen. Im Rahmen der Arbeiten werden sowohl die Fassade als auch die gesamte Gebäudetechnik erneuert. Die bauliche Erweiterung auf der Südseite dient dem künftigen Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Lausanne. Die Investitionen betragen rund CHF 55 Mio. Der Abschluss der Renovationsarbeiten wird Anfang 2026 erwartet.

«Quartier des Banques», Genf: Vier ehemalige Bankgebäude an hervorragender Lage werden umfassend saniert und modernisiert. Insgesamt werden rund CHF 21 Mio. in die folgenden Projekte investiert: «Quartier des Banques Arquebuse 8»: Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Q4 2025. Investitionssumme rund CHF 3 Mio. Die Nachfrage ist solide; es laufen bereits Verhandlungen mit mehreren potenziellen Mietern. «Quartier des Banques Henriette-et-Jeanne-Rath 14»: Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. Die Liegenschaft ist bereits vollständig wiedervermietet. «Quartier des Banques Jean-Petitot 12»: Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. «Quartier des Banques Jean-Petitot 15»: Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio.

«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr 2013, wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner Mikrolage und Gebäudestruktur ist es für eine grossflächige Büronutzung künftig nur noch eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung zu Serviced Apartments. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August 2025; die Baubewilligung wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die Fertigstellung für 2028. Das geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio.

«Richtipark», Wallisellen: Anfang April 2025 hat die Gemeindeversammlung von Wallisellen die Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) verabschiedet. Damit wurde das Areal «Richtipark» mit seinen fünf Büroliegenschaften von einer Industrie- und Gewerbezone in eine Zone mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) überführt. Auf dem rund 24’000 m² grossen Grundstück mit einer Nutzfläche von etwa 38’000 m² können künftig bis zu 75 % Wohnnutzung realisiert werden, wovon 30 % auf preisgünstiges Wohnen entfallen.

Per 30. September 2025 belief sich die Leerstandsquote auf 4.3% (Ende 2024: 3.2 %). Von den im Jahr 2025 auslaufenden Mietverträgen im Umfang von CHF 28.3 Mio. waren zum Stichtag noch 3 % nicht verlängert.

Zum Ende der ersten neun Monate 2025 betrug die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted average unexpired lease term) im Gesamtportfolio 5.0 Jahre. Bei den zehn grössten Mietern, die zusammen 25 % der Mieterträge generieren, lag die WAULT bei 5.5 Jahren.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Der Liegenschaftsertrag lag in der Berichtsperiode bei CHF 261.4 Mio. und damit um CHF 0.6 Mio. bzw. 0.2 % unter dem Vorjahreswert (Q1–Q3 2024: CHF 262.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) resultierte ein Zuwachs von CHF 3.6 Mio. bzw. 1.6 %, wovon CHF 2.2 Mio. bzw. 1.0 % auf Indexanpassungen entfielen.

Die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10–92 in Wabern bei Bern wurde Ende September 2025 veräussert, was zu einem Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen in Höhe von CHF 7.7 Mio. führte. Verglichen mit der Vorjahresperiode resultierte dennoch ein Rückgang des Erlöses aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften um CHF 3.6 Mio. sowie eine Abnahme des Erfolgs aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 1.0 Mio.

Der Betriebsaufwand Liegenschaften reduzierte sich auf CHF 7.2 Mio. (Q1–Q3 2024: CHF 8.7 Mio.), was einem Rückgang von CHF 1.5 Mio. entspricht. Ausschlaggebend waren insbesondere tiefere Liegenschaftssteuern bei einer Genfer Liegenschaft aufgrund der Anerkennung eines Energiezertifikats. Ein leichter Anstieg zeigte sich dagegen beim Personalaufwand (CHF 0.5 Mio.) und beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand (CHF 0.3 Mio.). Der Nettofinanzierungsaufwand erhöhte sich um CHF 1.2 Mio. auf CHF 26.4 Mio., blieb jedoch mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz per Stichtag von 0.98 % weiterhin tief (Ende 2024: 1.05 %).

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 166.2 Mio. und lag damit um CHF 4.1 Mio. bzw. 2.4 % unter dem Vorjahreswert (Q1–Q3 2024: CHF 170.3 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung darstellt, lag bei CHF 3.62 (Q1–Q3 2024: CHF 3.71).

Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw. 14.8 % auf CHF 259.5 Mio. (Q1–Q3 2024: CHF 225.9 Mio.). Der Grund hierfür lag im Wesentlichen in der im Vergleich zum Vorjahr um CHF 52.0 Mio. höheren Portfolioaufwertung in Höhe von CHF 113.4 Mio. (Q1–Q3 2024: CHF 61.4 Mio.). Der Gewinn pro Aktie belief sich entsprechend auf CHF 5.66 (Q1–Q3 2024: CHF 4.93).

Zum Stichtag 30. September 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) bei CHF 119.76 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern erreichte CHF 142.18 (Ende 2024: CHF 139.51).

Kapitalstruktur

Zum Stichtag 30. September 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.493 Mrd., entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.3 % (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5 %). Das zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.470 Mrd. und entsprach damit 34.3 % der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1 %). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei 0.98 % (Ende 2024: 1.05 %), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.4 Jahren (Ende 2024: 4.0 Jahre).

Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte Kreditlinien in Höhe von CHF 1 030 Mio., wovon 915 Mio. auf zugesicherte Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende Geschäftstätigkeit als auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten sowie die Finanzierung der geplanten Investitionen in Anlage- und Entwicklungsliegenschaften gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt über ein Long Term Issuer Rating von Moody’s mit A3 und stabilem Ausblick.

Nachhaltigkeit – Green Bond Report

In der Berichtsperiode hat die PSP Swiss Property ihr aktualisiertes Green Bond Framework veröffentlicht. Es legt klare Investitionskriterien für umweltfreundliche Immobilienprojekte fest – insbesondere in den Bereichen Energieeffizienz, erneuerbare Energien und zertifizierte Gebäude – und unterstreicht das langfristige Nachhaltigkeitsengagement des Unternehmens. Ergänzend wurde der Green Bond Report 2024 publiziert, welcher transparente Informationen zur Mittelverwendung, Portfolioallokation sowie zu den Umweltwirkungen enthält. Damit stärkt die PSP Swiss Property ihren Green-Finance-Ansatz und belegt ihr überprüfbares Engagement für nachhaltige Immobilieninvestitionen. Beide Dokumente sind unter www.psp.info abrufbar.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.

Ausblick

Für das laufende Jahr gehen wir weiterhin von einer positiven Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem Hauptmarktsegment. Die Attraktivität des Vermietungsmarktes wird nach unserer Einschätzung weitgehend erhalten bleiben, weshalb wir von einer weiterhin stabilen Mietnachfrage ausgehen.

Der Transaktionsmarkt dürfte nach wie vor durch anhaltend niedrige Zinsen profitieren. Die Renditen für qualitativ hochstehende Liegenschaften an erstklassigen Lagen könnten nochmals leicht sinken und den Transaktionsmarkt stärken. Gleichzeitig bleibt das Angebot an hochwertigen Liegenschaften, die mit unserer strategischen Ausrichtung übereinstimmen, begrenzt. Vor diesem Hintergrund agieren wir als Käufer weiterhin mit Zurückhaltung und konzentrieren uns gezielt auf Objekte, die mittel- bis langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.

In unseren Hauptmärkten sind wir bestens positioniert. Diese sollte uns ermöglichen, im Geschäftsjahr 2025 ein solides Ergebnis zu erzielen und unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortzusetzen.

Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir weiterhin einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2025 unverändert mit einer Quote von 3.5 % (Ende Q3 2025: 4.3 %).

Kennzahlen

Immobilienmarkt

Der Vermietungsmarkt für Geschäftsliegenschaften in der Schweiz zeigte sich in unserem Marktsegment im ersten Halbjahr 2025 insgesamt stabil. Eine spürbare Nachfrage bestand punktuell bei gut erschlossenen, hochwertigen Büroflächen mit nachhaltiger Ausrichtung – vor allem in etablierten Innenstadtlagen. Auch blieben zentral gelegene Lagen in Zürich und Genf weiterhin interessant, doch zeigte sich die Nachfrage selektiv und zunehmend preisbewusst. Bern und Lausanne entwickelten sich stabil, in Basel hielt das Überangebot an Mietflächen weiter an. Strukturelle Herausforderungen beeinträchtigen weiterhin periphere Standorte, ältere Büroflächen und den Non-Food-Retail-Sektor.

Auf dem Investitionsmarkt war in den ersten Monaten 2025 zunächst Zurückhaltung zu beobachten, bevor sich im zweiten Quartal 2025 eine Belebung einstellte – gestützt durch ein leicht gesunkenes Zinsniveau und bessere Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig beobachten wir höhere Spreads im Finanzierungsmarkt, begleitet durch eine restriktivere Kreditvergabe der Banken, was die Anzahl abgeschlossener Transaktionen weiterhin limitierte. Die Marktaktivität blieb selektiv mit Fokus auf zentral gelegene, nachhaltige Liegenschaften mit stabilem Cashflow-Potenzial. Die Nachfrage nach Objekten an peripheren Lagen blieb schwach. In unseren Kernmärkten, insbesondere in Zürich und Genf, blieb die Nachfrage nach hochwertigen Büro- und Geschäftsliegenschaften stabil, was sich in robusten Bewertungen widerspiegelte. Unsere Akquisitionsstrategie bleibt vorsichtig. Wir fokussieren uns auf qualitativ hochwertige Objekte an Zentrumslagen mit mittel- bis langfristigem Wertsteigerungspotenzial.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende H1 2025 CHF 10.0 Mrd. (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 4.0% (Ende 2024: 3.2%). Das Portfolio umfasste 149 Anlageliegenschaften und 12 Entwicklungsliegenschaften.

Die Neubewertung der Liegenschaften durch den unabhängigen Schätzungsexperten ergab im ersten Halbjahr 2025 eine Aufwertung um CHF 113.4 Mio. Davon entfielen CHF 111.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 1.7 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus der positiven Entwicklung der Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in Zürich. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank per Mitte 2025 infolge einer Anpassung der Inflationserwartung durch den Bewerter um 0.25% nominal auf 3.56% (Ende 2024: 3.82 %) und blieb real unverändert bei 2.54 % (Ende 2024: 2.54 %).

Während der Berichtsperiode wurden keine Liegenschaften gekauft oder verkauft. Als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert wurden vier Liegenschaften in Genf und die Liegenschaft «Löwenbräu Red» in Zürich. Insgesamt fünf Liegenschaften in Wallisellen wurden als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert (Projekt «Richtipark»).

«Quartier des Banques», Genf: Vier ehemalige Bankgebäude an hervorragender Lage werden renoviert und modernisiert. Insgesamt werden rund CHF 21 Mio. in die folgenden Projekte investiert: «Quartier des Banques Arquebuse 8»: Baubeginn H1 2025, Fertigstellung Q3 2025. Das Gebäude wird sich neu für mehrere Mieter eignen. Investitionssumme rund CHF 3 Mio. «Quartier des Banques Henriette-et-Jeanne-Rath 14»: Baubeginn H1 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. Die Liegenschaft ist bereits vollständig wiedervermietet. «Quartier des Banques Jean-Petitot 12»: Baubeginn geplant Q3 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. «Quartier des Banques Jean-Petitot 15»: Baubeginn geplant Q3 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio.

«Löwenbräu Red», Zürich: Das 2013 erstellte Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal eignet sich aufgrund der Mikrolage und Struktur künftig nur noch bedingt für eine grossflächige Büronutzung. Wir planen deshalb eine Umnutzung zu Serviced Apartments. Die Baueingabe ist für Q3 2025 vorgesehen.

«Richtipark», Wallisellen: Aufgrund der anfangs April 2025 von der Gemeindeversammlung der Stadt Wallisellen revidierten kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) wurde der sogenannte «Richtipark» mit fünf Büroliegenschaften von einer Industrie- und Gewerbezone in eine Zone mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) umgewandelt. Auf dem rund 24 000 m² grossen Grundstück mit etwa 38 000 m² Nutzfläche können künftig bis zu 75 % Wohnungen realisiert werden, davon 30 % im Segment des preisgünstigen Wohnens. Es ist geplant, das Areal entsprechend weiterzuentwickeln und zu veräussern. Wir prüfen derzeit verschiedene Optionen. Die fünf Liegenschaften wurden in der Berichtsperiode als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert (Projekt «Richtipark»).

Per Ende H1 2025 lag die Leerstandsquote bei 4.0% (Ende 2024: 3.2%). Von den Mietverträgen mit Ablauf im Jahr 2025 im Umfang von CHF 28.3 Mio. waren per Stichtag 8% noch nicht verlängert. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug per Ende des ersten Halbjahres 5.0 Jahre. Bei den zehn grössten Mietern, die 25% der Mieterträge generieren, lag die WAULT bei 5.4 Jahren.

Konsolidiertes Halbjahresergebnis

Wie erwartet sank der Liegenschaftsertrag in der Berichtsperiode um CHF 2.3 Mio. bzw. 1.3% auf CHF 173.9 Mio. (H1 2024: CHF 176.2 Mio.). Das Vorjahresergebnis H1 2024 beinhaltete zwei Sondereffekte von insgesamt CHF 2.6 Mio. Like-for-like stieg der Liegenschaftsertrag um CHF 1.8 Mio. bzw. 1.2%, wobei CHF 1.5 Mio. bzw. 1.0 % auf Indexanpassungen entfielen.

In der Berichtsperiode wurden keine Liegenschaften verkauft, so dass sich der entsprechende Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften um CHF 11.3 Mio. und der Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 0.6 Mio. verringerte. Der Betriebsaufwand für die Liegenschaften sank gegenüber der Vorjahresperiode im Wesentlichen aufgrund tieferer Liegenschaftssteuern auf einer Genfer Immobilie (Anerkennung Energiezertifikat) um CHF 1.4 Mio. Sowohl der Personalaufwand als auch der Betriebs- und Verwaltungsaufwand erhöhten sich um je CHF 0.3 Mio. Der Nettofinanzierungsaufwand stieg um CHF 0.9 Mio. Die Finanzierungskosten waren aber mit einem Fremdkapitalkostensatz von 1.05% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief (Ende 2024: 1.03%).

Das operative Ergebnis, definiert als der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 6.7 Mio. bzw. 5.9% auf CHF 106.9 Mio. (H1 2024: CHF 113.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 2.33 (H1 2024: CHF 2.48).

Der Reingewinn erreichte CHF 194.3 Mio. (H1 2024: CHF 156.3 Mio.). Die Zunahme im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 38.0 Mio. bzw. 24.3% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung in Höhe von CHF 113.4 Mio. im H1 2025 (H1 2024: CHF 44.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.24 (H1 2024: CHF 3.41).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Juni 2025 CHF 118.33 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 140.65 (Ende 2024: CHF 139.51).

Kapitalstruktur

Per Ende des ersten Halbjahres 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.427 Mrd., entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.6% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.540 Mrd. bzw. 35.0% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%). Per Ende H1 2025 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.04% (Ende 2024: 1.05%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.6 Jahre (Ende 2024: 4.0 Jahre).

Die PSP Swiss Property verfügte am Ende der Berichtsperiode über ungenutzte Kreditlinien von CHF 815 Mio., welche vollständig auf zugesicherte Kreditlinien entfielen. Die PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Nachhaltigkeit – Green Bond Report

Im ersten Halbjahr 2025 hat die PSP Swiss Property ihr aktualisiertes Green Bond Framework veröffentlicht. Es legt klare Investitionskriterien für umweltfreundliche Immobilienprojekte fest – insbesondere in den Bereichen Energieeffizienz, erneuerbare Energien und zertifizierte Gebäude – und unterstreicht das langfristige Nachhaltigkeitsengagement des Unternehmens. Ergänzend wurde der Green Bond Report 2024 publiziert, welcher transparente Informationen zur Mittelverwendung, Portfolioallokation sowie zu den Umweltwirkungen enthält. Damit stärkt die PSP Swiss Property ihren Green-Finance-Ansatz und belegt ihr überprüfbares Engagement für nachhaltige Immobilieninvestitionen. Beide Dokumente sind unter www.psp.info abrufbar.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 31. Juli 2025 wurde eine Green Floating Rate Note (Verzinsung basierend auf dem Compounded Daily SARON, plus 58 Basispunkte) mit einem Volumen von CHF 155 Mio. und einer Fälligkeit im Mai 2027 emittiert.

Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine weiteren wesentlichen Ereignisse statt.

Ausblick

Für das laufende Jahr gehen wir von einer positiven Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem Hauptmarktsegment. Die Attraktivität des Vermietungsmarktes wird nach unserer Einschätzung weitgehend erhalten bleiben, weshalb wir von einer weiterhin stabilen Mietnachfrage ausgehen.

Auf dem Transaktionsmarkt erwarten wir bei voraussichtlich anhaltend tiefen Zinsen eine leichte Belebung. Das Angebot an erstklassigen Immobilien, welche unserer Strategie entsprechen, dürfte indessen knapp bleiben. Als Käufer agieren wir weiterhin weitsichtig und konzentrieren uns gezielt auf Objekte, die mittel- bis langfristig Wertsteigerungspotenzial in Aussicht stellen.

Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir weiterhin einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2025 unverändert mit einer Quote von 3.5% (Ende H1 2025: 4.0%).

Kennzahlen

Immobilienmarkt

An den Zentrumslagen in Zürich und Genf blieb die Nachfrage nach qualitativ guten Büro- und Verkaufsflächen im Q1 2025 ungebrochen hoch. In Bern ist die Lage stabil. In Basel hingegen gibt es nach wie vor ein Überangebot an Mietflächen.

In unserem klar definierten Geschäftsfeld sind bezüglich Transaktionsmarkt kaum Veränderungen feststellbar. Die angebotenen Renditen sind unverändert niedrig. Gleichzeitig bleibt die Transaktionstätigkeit verhalten.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q1 2025 CHF 9.9 Mrd. (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.5% (Ende 2024: 3.2%). Das Portfolio umfasste 149 Anlageliegenschaften und 12 Entwicklungsliegenschaften.

Während der Berichtsperiode wurden keine Liegenschaften gekauft oder verkauft. Als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert wurden vier Liegenschaften in Genf und die Liegenschaft «Löwenbräu Red» in Zürich.

In Genf werden vier ehemalige Bankgebäude im Quartier des Banques an hervorragender Lage renoviert und modernisiert. Insgesamt werden rund CHF 21 Mio. in die folgenden Projekte investiert: «Quartier des Banques Arquebuse 8»: Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Q3 2025. Das Gebäude wird sich neu für mehrere Mieter eignen. Investitionssumme rund CHF 3 Mio. «Quartier des Banques Henriette-et-Jeanne-Rath 14»: Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. Die Liegenschaft ist bereits vollständig wiedervermietet. «Quartier des Banques Jean-Petitot 12»: Baubeginn geplant Q3 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio. «Quartier des Banques Jean-Petitot 15»: Baubeginn geplant Q3 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6 Mio.

«Löwenbräu Red», Zürich: Das 2013 erstellte Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal eignet sich aufgrund der Mikrolage und Struktur künftig nur noch bedingt für eine grossflächige Büronutzung. Wir planen deshalb eine Umnutzung zu Serviced Apartments. Nach solchen Apartment-Angeboten besteht in der Stadt Zürich eine rege Nachfrage. Die Baueingabe ist für Q3 2025 vorgesehen.

Update zum Projekt «Richtipark», Wallisellen: Anfang April 2025 hat die Gemeindeversammlung der Stadt Wallisellen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) zugestimmt. Unser «Richtipark» mit fünf Büroliegenschaften wird damit von einer Industrie- und Gewerbezone in eine Zone mit gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) umgewandelt. Auf dem rund 24 000 m² grossen Grundstück (rund 38 000 m² Nutzfläche) können in Zukunft bis zu 75% Wohnungen (davon 30% für «preisgünstiges Wohnen») realisiert werden. Das Inkrafttreten der neuen BZO wird im Sommer 2025 erwartet.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Wie erwartet sank der Liegenschaftsertrag in der Berichtsperiode um CHF 2.3 Mio. oder 2.5% auf CHF 86.9 Mio. (Q1 2024: CHF 89.2 Mio.). Das Vorjahresergebnis Q1 2024 beinhaltete zwei Sondereffekte von insgesamt CHF 2.6 Mio.; im Q1 2025 gab es keine wesentlichen Sondereffekte. Like-for-like stieg der Liegenschaftsertrag um CHF 1.3 Mio. oder 1.7%, wovon CHF 0.7 Mio. aus Indexierung stammt.

In der Berichtsperiode wurden keine Entwicklungsliegenschaften verkauft, so dass sich der entsprechende Erlös im Vergleich zu Q1 2024 um CHF 0.6 Mio. verringerte. Der Betriebsaufwand für die Liegenschaften sank gegenüber der Vorjahresperiode im Wesentlichen aufgrund tieferer Liegenschaftssteuern auf einer Genfer Immobilie (Anerkennung Energiezertifikat) um CHF 1.2 Mio. Der Personalaufwand und der Betriebs- und Verwaltungsaufwand erhöhten sich um je CHF 0.2 Mio. Der Nettofinanzierungsaufwand stieg um CHF 0.7 Mio. Die Finanzierungskosten waren aber mit einem Fremdkapitalkostensatz von 1.05% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief (Ende 2024: 1.03%).

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 6.6 Mio. oder 11.7% auf CHF 50.0 Mio. (Q1 2024: CHF 56.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 1.09 (Q1 2024: CHF 1.23).

Der Reingewinn erreichte CHF 60.6 Mio. (Q1 2024: CHF 81.0 Mio.). Die Abnahme im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 20.4 Mio. oder 25.2% erklärt sich insbesondere durch die geringere Portfolioaufwertung in der Höhe von CHF 13.7 Mio. in Q1 2025 (Q1 2024: CHF 31.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.32 (Q1 2024: CHF 1.77).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q1 2025 CHF 119.35 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 141.17 (Ende 2024: CHF 139.51).

Kapitalstruktur

Per Ende Q1 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.474 Mrd., entsprechend einer Eigenkapitalquote von 55.1% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.340 Mrd. bzw. 33.6% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%). Per Ende Q1 2025 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.04% (Ende 2024: 1.05%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.8 Jahre (Ende 2024: 4.0 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.765 Mrd. zugesicherte, offene Kreditfazilitäten.

PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Nachhaltigkeit – Green Bond Report

Im November 2022 hatten wir unser Green Bond Framework eingeführt und vorgestellt. Detaillierte Informationen zur Umsetzung finden sich in dem am 13. Mai 2025 veröffentlichten Green Bond Report. Gleichzeitig mit dem Green Bond Report haben wir unser überarbeitetes Green Bond Framework veröffentlicht. Dieses berücksichtigt die jüngsten Entwicklungen im Bereich der ESG-Bewertung (Environmental, Social, Governance) unserer Liegenschaften. Beide Dokumente sind unter www.psp.info abrufbar.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 3. April 2025 erfolgte am 9. April 2025 eine Dividendenzahlung von CHF 3.90 brutto pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 178.9 Mio. (Vorjahr: CHF 3.85 brutto pro Aktie bzw. insgesamt CHF 176.6 Mio.).

Ausblick

Trotz den aktuellen weltpolitischen Unsicherheiten gehen wir für das laufende Jahr von einer positiven Dynamik auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem Marktsegment. Wir gehen von einer anhaltend robusten Mietnachfrage nach qualitativ guten Büro- und Verkaufsflächen aus.

Auf dem Transaktionsmarkt erwarten wir nicht zuletzt dank den anhaltend tiefen Zinsen eine leichte Belebung. Das Angebot an erstklassigen Immobilien, welche unserer Strategie entsprechen, dürfte indessen knapp bleiben. Als Käufer bleiben wir zurückhaltend und nehmen nur Kaufgelegenheiten wahr, die mittel- bis langfristig Mehrwert in Aussicht stellen.

Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir weiterhin einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2025 unverändert mit einer Quote von 3.5% (Ende Q1 2025: 3.5%).

Kennzahlen

• Genehmigung von Lagebericht, Jahres- und Konzernrechnung 2024 und Entlastung der Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.
• Dividendenausschüttung von CHF 3.90 brutto pro Aktie für das Geschäftsjahr 2024. Die Barauszahlung erfolgt ab 9. April 2025 (Zahlungsdatum), mit ex-Datum am 7. April 2025.
• Annahme des Vergütungsberichts und Genehmigung der maximalen Gesamtbeträge der Vergütungen von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.
• Wiederwahlen von Dr. Luciano Gabriel als Mitglied und Präsident des Verwaltungsrats, sowie der bisherigen fünf Mitglieder des Verwaltungsrats, Henrik Saxborn, Mark Abramson, Corinne Denzler, Adrian Dudle und Dr. Katharina Lichtner (jeweils einjährige Amtsdauer).
• Wiederwahlen der bisherigen drei Mitglieder des Vergütungsausschusses, Henrik Saxborn, Corinne Denzler und Adrian Dudle (jeweils einjährige Amtsdauer).
• Wiederwahlen von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2025, und Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin für eine einjährige Amtsdauer.

Der Verwaltungsrat ist wie folgt konstituiert: Henrik Saxborn ist Vizepräsident. Der Vergütungsausschuss und Nominationsausschuss bestehen aus Henrik Saxborn (Vorsitz), Corinne Denzler und Adrian Dudle, das Audit Committee aus Adrian Dudle (Vorsitz), Mark Abramson und Dr. Katharina Lichtner.

Immobilienmarkt

Im Vermietungsmarkt blieb die Nachfrage nach qualitativ guten Büro- und Verkaufsflächen an zentralen Lagen in Zürich und Genf 2024 ungebrochen. In Bern ist die Nachfrage stabil, während in Basel weiterhin ein Überangebot von Mietflächen besteht.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich im Berichtsjahr weiter verstärkt. Nach den Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank und der gestiegenen Liquidität im Markt konnten im Q4 2024 für erstklassige Objekte an guten Lagen wieder sehr tiefe Renditen beobachtet werden, dies bei zahlenmässig wenigen Transaktionen.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende 2024 CHF 9.8 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.2% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 154 Anlageliegenschaften und sieben Entwicklungsliegenschaften.

Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden in der Berichtsperiode sieben Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 113.4 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertungen um insgesamt CHF 14.1 Mio. (14.3%).

Die Renovationsarbeiten an den Liegenschaften Füsslistrasse 6 und Theaterstrasse 12, beide in Zürich, sowie an der Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel wurden erfolgreich abgeschlossen. Die Flächen sind mehrheitlich vermietet.

Als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert wurden die Liegenschaften Bollwerk 15 in Bern sowie vier Liegenschaften an der Richtistrasse 5 bis 11 in Wallisellen.

Projekt «Bollwerk», Bern: Die Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 11 Mio.

Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung der Liegenschaften an der Richtistrasse ab, wobei der Wohnanteil erhöht werden soll. Die Gemeindeversammlung soll im Frühling 2025 stattfinden. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten der Büroliegenschaften sind in Evaluation.

In der Berichtsperiode resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023: Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 155.2 Mio. auf das Anlageportfolio; darin enthalten ist die positive Einwertung der Ende Juni 2024 für CHF 7.5 Mio. gekauften Liegenschaft Rue de Hesse 18, Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 13 in Genf. Auf die Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 15.7 Mio. Der Aufwertung lagen insbesondere Vermietungserfolge und liegenschaftsspezifische Faktoren wie Erwartungen an höhere Marktmieten zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank um 3 Basispunkte und betrug per Ende 2024 3.82% (nominal); darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.25 % (Ende 2023: 3.85 %, Inflationsrate 1.25%).

Von den 2025 auslaufenden Mietverträgen (CHF 28.3 Mio.) waren per Ende 2024 noch 22% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.2 Jahre.

Konsolidiertes Jahresergebnis

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 18.1 Mio. oder 5.4% auf CHF 350.0 Mio. (2023: CHF 331.9 Mio.). Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 10.0 Mio. oder 3.6% (davon CHF 3.5 Mio. aus Umsatzmiete, CHF 4.3 Mio. aus Indexierung und CHF 2.2 Mio. aus sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 13.2 Mio. Einen positiven Effekt hatten höhere übrige Erträge um CHF 0.9 Mio., weniger Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften um CHF 1.1 Mio. und tieferer Personalaufwand um CHF 1.6 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 13.0 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio., höherer Betriebs- und Verwaltungsaufwand um CHF 1.0 Mio. und ein um CHF 11.4 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 1.03% über die letzten vier Quartale hinweg relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%).

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 107.4 Mio. oder 31.7% auf CHF 231.8 Mio. (2023: CHF 339.2 Mio.). Das Vorjahresergebnis 2023 war durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 106.9 Mio. geprägt (2024: CHF 10.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 5.05 (2023: CHF 7.40).

Der Reingewinn erreichte CHF 374.9 Mio. (2023: CHF 207.6 Mio.). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 167.4 Mio. oder 80.6% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023 resultierte eine Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 8.17 (2023: CHF 4.53).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende 2024 CHF 117.96 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 139.51 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.411 Mrd. per Ende 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.05% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.9 Mrd. zugesicherte, offene Kreditfazilitäten.

PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Nachhaltigkeit

PSP Swiss Property berichtet seit mehr als zehn Jahren transparent über die Tätigkeiten und Erfolge in den Bereichen Umwelt, Gesellschaft und Corporate Governance. Neu richtet sich der Nachhaltigkeitsbericht nach dem GRI-Standard (Global Reporting Initiative). Dadurch wird die Transparenz im Rahmen der Non-financial Disclosures erhöht.

Kern der Nachhaltigkeitsbemühungen ist die laufende Reduktion der CO₂-Emissionen entlang des Absenkungspfads, mit dem das Netto-Null-Ziel erreicht werden soll.

Vergütungspolitik und Long-Term Incentive Plan

Das Geschäftsmodell von PSP Swiss Property ist einfach, verständlich und langfristig ausgerichtet. Die Wachstumsstrategie ist umsichtig und bedacht, mit klarem Fokus auf die Qualität des Immobilienportfolios und den Erfolg im operativen Geschäft; die Grösse ist zweitrangig.

Die Vergütungspolitik und -grundsätze entsprechen dem Geschäftsmodell. Auch sie sind einfach und verständlich und orientieren sich seit jeher an nachhaltigen, wirtschaftlichen Zielen. Im Berichtsjahr galt der bereits im Jahr 2023 beschlossene ESG-Faktor für die variable, erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung. Ab dem Geschäftsjahr 2025 wird die variable, erfolgsabhängige Vergütung zudem um einen Long-Term Incentive Plan (LTIP) ergänzt, der langfristig zum Erhalt der Dividendenfähigkeit der Gesellschaft beitragen soll. Im Grunde genommen setzt der LTIP aber nur um, was schon immer zu unserer gewissenhaften Geschäfts- bzw. Dividendenpolitik gehörte.

Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 3. April 2025

Die wesentlichen Anträge werden beinhalten:

• Ausschüttung einer Bruttodividende von CHF 3.90 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.85).
• Wiederwahlen des bisherigen Präsidenten des Verwaltungsrats und aller bisherigen Mitglieder von Verwaltungsrat und Vergütungsausschuss.
• Wiederwahl von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle und von Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin.

Die Zusammensetzung und der Vorsitz der Ausschüsse sollen unverändert bleiben.

Ausblick

Die Wirtschaftsprognosen für 2025 gehen von einem moderaten Wachstum und einem starken Arbeitsmarkt aus. Gleichzeitig bleiben Büro- und Verkaufsflächen an guten Lagen begehrt, besonders in der Stadt Zürich. Entsprechend gehen wir von einer anhaltend robusten Nachfrage in unseren Marktsegmenten aus – qualitativ hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in Zürich, aber auch in Genf. Der Transaktionsmarkt sollte sich weiter verbessern.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2025 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2025 mit einer Quote von 3.5% (Ende 2024: 3.2%).

Kennzahlen

Neu wird eine Leerstandsquote von 3.5% per Ende 2024 erwartet.

Immobilienmarkt

Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst ein spezifisches Teilsegment des Schweizer Liegenschaftsmarkts: Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Bereich blieb die Nachfrage nach Mietflächen stabil, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten blieben die geforderten Renditen tief. Die grösste Nachfrage besteht nach Liegenschaften mit hoher Cash-Flow-Visibilität. Auf der Verkäuferseite hingegen gibt es in diesem Segment kaum Verkaufsdruck, so dass sich nur wenige Kaufgelegenheiten ergeben. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem unzulänglichen Nachhaltigkeitsprofil sind die beobachteten Renditen im 1. Halbjahr 2024 noch etwas gestiegen, seither haben sie sich aber stabilisiert.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q3 2024 CHF 9.7 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende H1 2024: 4.0%). Das Portfolio umfasste 152 Anlageliegenschaften. Dazu kamen neun Entwicklungsliegenschaften und ein Areal.

Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden bereits im 1. Halbjahr 2024 sechs Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%).

Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde im Q1 2024 die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Im Q3 2024 wurde die letzte Gewerbeeinheit aus dem Areal «Salmenpark» in Rheinfelden für CHF 0.6 Mio. verkauft.

Im Q3 2024 wurden die Anlageliegenschaft Bollwerk 15 in Bern sowie die vier Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert.

Projekt «Bollwerk», Bern: Die vor 100 Jahren erstellte, denkmalgeschützte Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft sich auf CHF 11 Mio.

Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung des Richtiparks ab. Die Gemeindeversammlung, an der über die Umzonung von einer reinen Gewerbezone zu einer gemischter Wohn- und Gewerbezone entschieden wird, soll im Frühling 2025 stattfinden. Bei einem positiven Entscheid wird ein Inkrafttreten im Sommer 2025 erwartet. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten sind seit längerem in Evaluation.

Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wertveränderungen wurden per Ende September 2024, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen, zwei Anlageliegenschaften durch Wüest Partner bewertet. Bei den Objekten Seefeldstrasse 123 und Pfingstweidstrasse 60, 60b, beide in Zürich, wurden Mietverträge verlängert. Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF 16.7 Mio. Für die Berichtsperiode Q1-Q3 2024 betrug somit die Portfolio-Aufwertung insgesamt CHF 61.4 Mio. (CHF 31.2 Mio. wurden bereits im Q1 2024 und CHF 13.5 Mio. im Q2 2024 erfasst). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 50.0 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio. auf Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio hat sich gegenüber Ende 2023 bzw. Mitte 2024 nicht verändert und betrug per Ende Q3 2024 nominal 3.85%.

Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q3 2024 noch 3% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q3 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.4 Jahre.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 40.4 Mio. oder 19.2% auf CHF 170.3 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 210.8 Mio.); das Vorjahresergebnis Q1-Q3 2023 wurde durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio. positiv geprägt (Q1-Q3 2024: CHF 3.4 Mio.).

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 14.4 Mio. oder 5.8% auf CHF 262.0 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 247.6 Mio.). Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 7.7 Mio. oder 3.7% (davon 1.4%-Punkte aus Umsatzmiete, 1.6% aus Indexierung und 0.7% aus sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 10.4 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 12.9 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio. und ein um CHF 9.8 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind die seit Herbst 2022 gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 0.98% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 3.71 (Q1-Q3 2023: CHF 4.59).

Der Reingewinn erreichte CHF 225.9 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 155.3 Mio.). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 70.6 Mio. oder 45.4% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 61.4 Mio. (in der Vorjahresperiode Q1-Q3 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 67.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.93 (Q1-Q3 2023: CHF 3.39).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q3 2024 CHF 114.76 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 135.89 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten, dass am 10. April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie erfolgte.

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.264 Mrd. per Ende Q3 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.8% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.415 Mrd. bzw. 34.9% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende Q3 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.06% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.2 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 1.115 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.915 Mrd. zugesichert.

PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Ausblick

In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment – qualitativ hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf – wird weiterhin von einer guten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird, vor allem dank getätigten Zukäufen, ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Weitere Gründe sind die Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatz-gekoppelte Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird vergleichsweise sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 aus bekannten Gründen steigen.

Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2025 werden Teile der bisherigen, aktienbasierten erfolgsabhängigen Vergütung der Geschäftsleitung neu als Anwartschaften (sogenannte “Performance Share Units”) unter einem Long Term Incentive Plan mit dreijähriger «vesting period» ausgerichtet. Der Vergütungsbericht 2024 wird die Einzelheiten erläutern.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird neu mit einer Quote von 3.5% per Ende 2024 gerechnet (bisher: unter 4%, Ende Q3 2024: 3.6%); der Grund für die erwartete tiefere Leerstandsquote ist die erwähnte Umklassifizierung von vier Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften. 

Kennzahlen

Immobilienmarkt

Das Portfolio von PSP Swiss Property stellt ein spezifisches Teilsegment des Schweizer Liegenschaftsmarkts dar: Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Segment blieb die Nachfrage nach attraktiven Mietflächen, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf, stabil. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an sekundären Lagen blieb der Markt hingegen eine Herausforderung.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten blieben die geforderten Renditen tief. Liegenschaften mit hoher Cash-Flow-Visibilität sind am meisten gesucht. Dafür gibt es kaum Verkaufsdruck und somit auch nur wenige Kaufgelegenheiten. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem ungenügenden Nachhaltigkeitsprofil erwarten die Investoren jedoch höhere Renditen als in der Vergangenheit.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende H1 2024 CHF 9.7 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 4.0% (Ende 2023: 3.6% bzw. Ende Q1 2024: 4.1%). Das Portfolio umfasste 157 Anlageliegenschaften. Dazu kamen zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften.

Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» mit einer vermietbaren Fläche von rund 5 000 m² gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden in der Berichtsperiode sechs kleinere Anlageimmobilien an sekundären Lagen für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%). Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. bereits im Q1 2024 verkauft.

Insgesamt ergaben Neubewertungen der Liegenschaften durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten in der Berichtsperiode eine Aufwertung in Höhe von CHF 44.7 Mio. (davon wurden bereits im Q1 2024 CHF 31.2 Mio. erfasst). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 33.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio. auf Areale und Entwicklungsliegenschaften; auch die Einwertung der Ende Juni 2024 gekauften Genfer Liegenschaft hatte einen positiven Effekt. Die Aufwertung im Q1 2024 ergab sich aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bei drei Anlageliegenschaften und einer Entwicklungsliegenschaft. Ferner gab es punktuell Veränderungen des Diskontierungssatzes und der Marktmiete infolge Vermietungen. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio per Mitte 2024 blieb unverändert bei nominal 3.85% (Ende 2023: 3.85%).

Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende H1 2024 noch 7% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende H1 2024 4.7 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.

Konsolidiertes Halbjahresergebnis

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich um CHF 36.9 Mio. oder 24.5% auf CHF 113.6 Mio. (H1 2023: CHF 150.5 Mio.). Das Vorjahresergebnis H1 2023 war durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio. geprägt (H1 2024: CHF 3.4 Mio.). Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 12.9 Mio. oder 7.9% auf CHF 176.2 Mio. (H1 2023: CHF 163.3 Mio.). Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum um CHF 9.7 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.7 Mio., ein um CHF 0.4 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 8.5 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind die seit Herbst 2022 gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 0.95% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 2.48 (H1 2023: CHF 3.28).

Der Reingewinn erreichte CHF 156.3 Mio. (H1 2023: CHF 76.9 Mio.). Die Steigerung um CHF 79.4 Mio. oder 103.2% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 44.7 Mio. (im H1 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 90.7 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.41 (H1 2023: CHF 1.68).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende H1 2024 CHF 113.35 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 134.30 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten, dass am 10. April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie erfolgte.

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.199 Mrd. per Ende Juni 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.4% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.435 Mrd. bzw. 35.3% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende Juni 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.02% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der H1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.745 Mrd. zugesichert.

PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Ausblick

In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf, wird von einer sich leicht verstärkenden Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird, v.a. dank der gekauften Liegenschaften, ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Weitere Gründe sind die Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatz-gekoppelte Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird gegenüber dem Vorjahr sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 aus bekannten Gründen höher ausfallen.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird per Ende 2024 nach wie vor mit einer Quote von unter 4% gerechnet (Ende Juni 2024: 4.0%).

Kennzahlen

Immobilienmarkt

PSP Swiss Property’s Portfolio repräsentiert ein Teilsegment des Schweizer kommerziellen Liegenschaftsmarkts: Qualitätsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Segment blieb die Nachfrage nach attraktiven Mietflächen, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf, intakt. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an sekundären Lagen blieb der Markt hingegen eine Herausforderung.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten bleiben die geforderten Renditen, trotz höherer Zinsen, tief. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem ungenügenden Nachhaltigkeitsprofil verlangen die Investoren jedoch höhere Renditen als in der Vergangenheit.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q1 2024 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 4.1% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 162 Anlageliegenschaften. Dazu kamen zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften. In der Berichtsperiode wurden Anlageliegenschaften weder gekauft noch verkauft. Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Lugano/Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Entwicklungsprojekte wurden weder gekauft noch verkauft.

Eine interne Wertanalyse per Ende März 2024 führte zu einer Aufwertung durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten von insgesamt CHF 31.2 Mio. Die Neubewertung erfolgte aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren bei den Anlageliegenschaften Bahnhofstrasse 28a / Waaggasse 6, Bahnhofstrasse 66 und Waisenhausstrasse 2, 4 / Bahnhofquai 7 (alle in Zürich) sowie bei der Entwicklungsliegenschaft Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel.

Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q1 2024 noch 14% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q1 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 8.0 Mio. oder 9.9% auf CHF 89.2 Mio. (Q1 2023: CHF 81.1 Mio.). Insbesondere folgende Faktoren haben den Liegenschaftsertrag gegenüber der Vorjahrsperiode positiv beeinflusst: die Mitte 2023 gekaufte Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West (CHF +2.2 Mio.), Umsatzmiete eines einzelnen Mieters (CHF +1.3 Mio.), Einmaleffekt (CHF +1.3 Mio.), Indexierung (CHF +1.1 Mio.). Like-for-like nahm der Liegenschaftsertrag um 6.6% zu; bereinigt um zwei oben erwähnte Sondereffekte (Umsatzmiete Einzelmieter und Einmaleffekt) betrug das Like-for-like-Wachstum 3.3%.

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 0.3 Mio. oder 0.6% auf CHF 56.6 Mio. (Q1 2023: CHF 56.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag resultierte aus der erwähnten Steigerung des Liegenschaftsertrags. Auf der anderen Seite hatten ein um CHF 0.7 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 4.4 Mio. gestiegener Finanzierungsaufwand einen negativen Effekt. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale von 0.85% relativ betrachtet weiterhin tief waren (Q1 2023: 0.41%).

Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 1.23 (Q1 2023: CHF 1.23). Der Reingewinn erreichte CHF 81.0 Mio. (Q1 2023: CHF 57.0 Mio.). Die Steigerung um CHF 24.0 Mio. oder 42.0% erklärt sich durch die erwähnte Portfolioaufwertung um CHF 31.2 Mio. (Q1 2023: weder Auf- noch Abwertung). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.77 (Q1 2023: CHF 1.24). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q1 2024 CHF 115.60 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 136.53 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.302 Mrd. per Ende März 2024 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.316 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende März 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.01% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Q1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.675 Mrd. zugesichert.

PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Nachhaltigkeit – Green Bond Report

Im November 2022 wurde das Green Bond Framework eingeführt und vorgestellt. Detaillierte Informationen zur Umsetzung finden sich in dem am 7. Mai 2024 veröffentlichten Green Bond Report (2. Ausgabe); dieser ist unter www.psp.info abrufbar. Der Green Bond Report wird jährlich im Rahmen der Q1-Publikation veröffentlicht.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 4. April 2024 erfolgte am 10. April 2024 eine Dividendenzahlung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 176.6 Mio. (Vorjahr: CHF 3.80 brutto pro Aktie bzw. insgesamt CHF 174.3 Mio.).

Am 10. April 2024 wurde eine 1.65 %-Anleihe (Green bond, all-in 1.691 %, spread von 52 Basispunkten) mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im Oktober 2032 emittiert.

Ausblick

In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf, wird von einer intakten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Die Indexierung der Mietverträge wird einen Teil dazu beisteuern, ebenfalls die an den Umsatz gekoppelten Mieteinnahmen, die während der Covid-Pandemie ausfielen. Weiter werden zusätzliche Mieteinnahmen bei unseren Entwicklungsprojekten erwartet. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird gegenüber dem Vorjahr voraussichtlich sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 höher ausfallen.

Neu wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (bisherige Prognose: über CHF 295 Mio.; 2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird per Ende 2024 weiterhin mit einer Quote von unter 4% gerechnet (Ende 2023: 3.6%).

Kennzahlen

• Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro Aktie für das Geschäftsjahr 2023. Die Barauszahlung erfolgt ab 10. April 2024 (Zahlungsdatum), mit ex-Datum am 8. April 2024.
• Annahme des Vergütungsberichts und Genehmigung der maximalen Gesamtbeträge der Vergütungen von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.
• Wiederwahlen von Dr. Luciano Gabriel als Mitglied und Präsident des Verwaltungsrats, der bisherigen vier Mitglieder des Verwaltungsrats, Henrik Saxborn, Mark Abramson, Corinne Denzler und Adrian Dudle sowie Neuwahl von Frau Dr. Katharina Lichtner (jeweils einjährige Amtsdauer).
• Wiederwahlen der bisherigen drei Mitglieder des Vergütungsausschusses, Henrik Saxborn, Corinne Denzler und Adrian Dudle (jeweils einjährige Amtsdauer).
• Wiederwahlen von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2024, und Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin für eine einjährige Amtsdauer.

Der Verwaltungsrat ist wie folgt konstituiert: Herr Henrik Saxborn ist Vizepräsident. Der Vergütungsausschuss und Nominationsausschuss bestehen aus Herrn Henrik Saxborn (Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle, das Audit Committee aus Herrn Adrian Dudle (Vorsitz), Herrn Mark Abramson und Frau Dr. Katharina Lichtner.

Immobilienmarkt

Eine anhaltend gute Nachfrage nach attraktiven Mietflächen bestand in den für PSP Swiss Property relevanten Zentren von Genf und Zürich. Für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen blieb der Markt eine Herausforderung; hier ist PSP Swiss Property nicht engagiert.

Der Transaktionsmarkt für Qualitätsliegenschaften an guten innerstädtischen Lagen hat sich 2023 in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten bleiben die geforderten Renditen, trotz höherer Zinsen, sehr tief. Die Anzahl vollzogener Transaktionen ist in der Berichtsperiode zwar deutlich gesunken; die Aktivität reichte aber aus, um das Bewertungsniveau stabil zu halten.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2023 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2022: CHF 9.4 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende 2022: 3.0%). Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren 24% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.7 Jahre.

In der Berichtsperiode haben wir die moderne Büroliegenschaft «Westpark» an der Pfingstweidstrasse 60, 60b in Zürich für CHF 216.5 Mio. erworben. Verkauft haben wir die Anlageliegenschaft an der Bahnhofstrasse 23 in Interlaken für CHF 3.0 Mio., einen Teil des Areals in Wädenswil für CHF 13.0 Mio. sowie das Projekt «Spiegel» in Köniz für CHF 2.7 Mio. Teilverkäufe für insgesamt CHF 19.8 Mio. gab es beim Projekt «Residenza Parco Lago» in Paradiso und beim Areal «Salmenpark» in Rheinfelden.

Sechs Projekte wurden erfolgreich abgeschlossen und die Liegenschaften zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert. Die Sanierung des Parkhauses «P-West» in Zürich-West wurde im Q1 2023 fertig gestellt. Im Q2 2023 wurde die Liegenschaft «Clime» (ein nachhaltiger Holzneubau) in Basel an die Mieter übergeben. Die zwei Projekte «Hôtel de Banque» in Genf und «Bahnhofplatz» in Zürich (beides umfassende Renovationen und Modernisierungen) wurden im Q3 2023 abgeschlossen. Ferner wurden im Q4 2023 der Neubau «B2Binz» sowie die Gesamtrenovation des «Zürcherhof», beide in Zürich, fertig gestellt.

Nachhaltigkeit

In der Berichtsperiode konnten weitere wesentliche Verbesserungen auf Liegenschafts- und Portfoliostufe gemacht werden. So konnten wir u.a. die spezifischen CO2-Emissionen unseres Portfolios um weitere 13.3 % senken (pro Quadratmeter Mietfläche im Vergleich zum Vorjahr). Im Geschäftsbericht rapportieren wir erstmals nach den Anforderungen von TCFD (Taskforce on Climate-Related Financial Disclosures) und kommunizieren detailliertere Informationen zu unserer Einschätzung der physischen Risiken im Zusammenhang mit dem Klimawandel. Im Weiteren hat unsere Analyse (angelehnt an die Annahmen des Carbon Risk Real Estate Monitor CRREM) ergeben, dass wir aus heutiger Sicht mit unserem Portfolio auf gutem Weg sind, unseren Beitrag zum Klimaziel einer maximalen Erwärmung von 1.5°C zu leisten («1.5°C target aligned»). Wir haben uns verpflichtet, bis 2050 das Netto-Null-Ziel zu erreichen.

Ausserdem wurde die variable, erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung per 1. Januar 2024 um einen ESG-Faktor ergänzt, welcher die erfolgsabhängige Vergütung auf der Grundlage des Green Asset Portfolios zusätzlich und langfristig an den Nachhaltigkeitszielen der Geschäftsstrategie ausrichten soll.

Jahresergebnis 2023

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 15.7 Mio. oder 5.0% auf CHF 331.9 Mio. (2022: CHF 316.2 Mio.). Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, stieg um CHF 103.5 Mio. oder 43.9% auf CHF 339.2 Mio. (2022: CHF 235.7 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 106.9 Mio. resultierte aus der Auflösung latenter Steuern (davon CHF 30.6 Mio. im 1. Halbjahr 2023; 2022: keine Auflösung von latenten Steuern). Auf der anderen Seite hatten tiefere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum einen negativen Effekt (CHF -11.2 Mio. verglichen mit 2022). Der Betriebsaufwand sank um CHF 1.3 Mio. oder 2.3% auf CHF 56.4 Mio. (2022: CHF 57.7 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 11.3 Mio. oder 98.0% auf CHF 22.9 Mio. (2022: CHF 11.6 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 7.40 bzw. CHF 5.07 ohne Auflösung latenter Steuern (2022: CHF 5.14). Der Reingewinn erreichte CHF 207.6 Mio. (2022: CHF 330.0 Mio.). Der Rückgang um CHF 122.4 Mio. oder 37.1% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioabwertung um CHF -161.3 Mio. (2022: Aufwertung um CHF 124.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.53 (2022: CHF 7.19).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende 2023 CHF 113.82 (Ende 2022: CHF 113.33). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 134.48 (Ende 2022: CHF 136.62).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.2 Mrd. per Ende 2023 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.3% – blieb die Eigenkapitalbasis solid (Ende 2022: CHF 5.2 Mrd. bzw. 54.8%). Der LTV (ohne Berücksichtigung einer kurzfristigen Festgeldanlage) betrug 34.7% (Ende 2022: 32.6%). Der durchschnittliche Stichtag-Fremdkapitalkostensatz lag per Ende 2023 bei 0.91% (Ende 2022: 0.47%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.9 Jahre (Ende 2022: 4.1 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 1.1 Mrd. (davon CHF 0.8 Mrd. zugesichert) zur Verfügung.

PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 4. April 2024

Die wesentlichen Anträge beinhalten:

• Ausschüttung einer Bruttodividende von CHF 3.85 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.80).
• Wiederwahlen des bisherigen Präsidenten des Verwaltungsrats und aller bisherigen Mitglieder von Verwaltungsrat und Vergütungsausschuss; Neuwahl von Frau Dr. Katharina Lichtner in den Verwaltungsrat (das CV von Frau Lichtner ist unter www.psp.info/unternehmen/governance/verwaltungsrat-geschaeftsleitung abrufbar).
• Gesamtbetrag der Vergütungen des Verwaltungsrats bis zur ordentlichen Generalversammlung 2025 von CHF 0.9 Mio. (Vorjahr: CHF 0.8 Mio.) und der Geschäftsleitung für das Geschäftsjahr 2025 von CHF 4.250 Mio. (Vorjahr: CHF 4.150 Mio.).
• Wiederwahl von Ernst & Young, Zürich, als Revisionsstelle und von Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin.

Die Zusammensetzung und der Vorsitz der Ausschüsse sollen unverändert bleiben. Es ist vorgesehen, dass Frau Lichtner im Prüfungsausschuss Einsitz nehmen wird.

Ausblick

Für 2024 erwarten wir einen höheren Liegenschaftsertrag als 2023. Die Indexierung der Mietverträge wird einen Teil dazu beisteuern. Dazu kommen Erträge aus Vermietungserfolgen bei den Entwicklungsprojekten. Das Projekt «Hochstrasse» in Basel ist bereits voll vermietet, ebenso das Projekt «The12» in Zürich. Zusätzliche Einnahmen werden aus der zugekauften Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West fliessen, wo kürzlich zudem der Leerstand gesenkt werden konnte. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird voraussichtlich sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Auch 2024 erwarten wir eine Auflösung von latenten Steuern, allerdings nur noch in der Grössenordnung von rund CHF 10 Mio. Der Finanzaufwand wird wegen des höheren Zinsniveaus nochmals steigen.

Die Bewertung der Liegenschaften wird zu einem grossen Teil von der Entwicklung des Transaktionsmarkts abhängen. Wir werden weiterhin selektiv am Markt auftreten und Opportunitäten wahrnehmen, falls sie einen Mehrwert in Aussicht stellen.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2024 einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von über CHF 295 Mio. (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende 2024 mit einer Quote von unter 4% (Ende 2023: 3.6%).

Kennzahlen