Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstuecksauktionen AG

Geschäftsjahr 2025 klar über Erwartung

Die Deutsche Grundstücksauktionen AG hat im Geschäftsjahr 2025 ein deutlich besseres operatives Bild geliefert als zuletzt erwartet und die eigene Zielmarke von 80 Mio. € Objektumsatz klar übertroffen. Mit einem Gruppenobjektumsatz von rund 90,88 Mio. € (VJ: 73,87 Mio. €) entspricht dies einem Zuwachs von gut 23% gegenüber dem Vorjahr und bestätigt die bereits in früheren Aussagen adressierte Marktbelebung im zweiten Halbjahr 2025. Auch die bereinigten Nettoeinnahmen aus Aufgeldern und Provisionen legten mit rund 8,10 Mio. € (VJ: 7,43 Mio. €) um etwa 9% zu und bewegen sich damit oberhalb der zuletzt unterstellten Entwicklung.

Treiber der positiven Abweichung war vor allem ein außergewöhnlich starkes viertes Quartal. Nach der Zwischenmeldung Mitte Dezember konnte der Objektumsatz nochmals signifikant ausgeweitet werden, da bis zum Jahresende sowohl Nachverkäufe aus zurückliegenden Auktionen als auch zusätzliche Maklertransaktionen realisiert wurden. Bereits zuvor war darauf hingewiesen worden, dass sich Finanzierungsprozesse insbesondere bei größeren und gewerblich geprägten Objekten verlängern und Auktionserfolge zunehmend zeitversetzt realisiert werden. Diese Dynamik hat sich im Schlussquartal klar bestätigt. Käufer sichern sich häufiger zunächst Finanzierungszusagen und treten erst im Nachverkauf in den Kaufvertrag ein. In mehreren Fällen konnten so auch komplexere Transaktionen noch erfolgreich beurkundet werden.

Ergänzend profitierte die Gruppe im zweiten Halbjahr von einem sehr starken Maklergeschäft. Bis in die letzten Tage des Jahres wurden größere Wohnanlagen, unter anderem im Berliner Umland, vermittelt. Einzelne Transaktionen, die ursprünglich erst für 2026 erwartet worden waren, fielen damit noch ergebniswirksam in das abgelaufene Geschäftsjahr und unterstreichen die zusätzliche Ergebnisdynamik aus diesem Geschäftsbereich.

Auf Ebene der Tochtergesellschaften zeigt sich ein differenziertes, insgesamt jedoch positives Bild. Während Muttergesellschaft, Sächsische und Westdeutsche Grundstücksauktionen sowie Plettner & Brecht spürbar zulegten, dürfte die Norddeutsche Grundstücksauktionen AG erneut ein negatives Ergebnis ausweisen. Für den Großteil der Gesellschaften wird jedoch ein sehr gutes bzw. verbessertes Ergebnis erwartet, sodass sich auf Konzernebene eine klare Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr abzeichnet.

Die Verkaufsquote ging im Jahresvergleich auf 80,8% (VJ: 84,3%) zurück, was aus unserer Sicht kein strukturelles Nachfragesignal darstellt. Der Rückgang ist maßgeblich auf die bewusste Reduzierung sehr niedrigpreisiger Objekte zurückzuführen, die in der Vergangenheit vor allem im Onlinegeschäft für hohe Quoten sorgten, jedoch nur begrenzt zur Wertschöpfung beitrugen. Entsprechend sank die Anzahl der verkauften Immobilien deutlich, während der Objektumsatz signifikant anstieg. Die Entwicklung bestätigt damit die strategische Fokussierung auf wertigere Objekte.

Auf Ergebnisebene kommt es im Zuge einer bewusst strengeren Bilanzpolitik zu erhöhten Forderungsbereinigungen. Diese reflektieren aus unserer Sicht primär eine beschleunigte Aufarbeitung von Altlasten aus den Jahren 2022 bis 2024 und erhöhen die Transparenz sowie die Qualität der Ertragsbasis. Der Effekt ist zeitlich begrenzt und ändert nichts daran, dass operativ ein klarer Fortschritt erzielt wurde. Entsprechend rechnen wir trotz dieser Bereinigungen mit einem gegenüber dem Vorjahr verbesserten Jahresergebnis, wobei die finale Ergebnishöhe erst mit Abschluss der Jahresabschlussarbeiten feststehen wird.

Für den weiteren Ausblick gehen wir von einer fortschreitenden Stabilisierung des Immobilienmarktes aus. Nach den deutlichen Preisrückgängen der vergangenen Jahre erwarten wir eine moderate Erholung mit überschaubaren Wachstumsraten. Während in urbanen Kernlagen und deren Umland weiterhin Nachfrageüberhänge bestehen, bleiben ländliche Regionen heterogen. Hohe Baukosten und restriktive Finanzierungsbedingungen begrenzen die Neubautätigkeit und begünstigen das provisionsbasierte, bilanzschlanke Auktionsmodell der DGA, das ohne eigene Immobilienrisiken auskommt.

In Summe bestätigt das Geschäftsjahr 2025 die operative Wende der Deutschen Grundstücksauktionen AG. Steigende Objektumsätze, anhaltende Kostendisziplin und eine sich normalisierende Marktaktivität bilden aus unserer Sicht eine solide Basis für eine nachhaltige Ergebnisverbesserung. Vor diesem Hintergrund bestätigen wir unser Kursziel von 12,85 € sowie unser Rating Kaufen.

Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG

Markterholung setzt sich fort; Nachfrage in Kernregionen belebt Geschäft

Die Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA) erhöhte im ersten Halbjahr 2025 den Objektumsatz auf 37,50 Mio. € und lag damit um 3,6% über dem Vorjahreswert von 36,20 Mio. €. Veräußert wurden 630 Objekte gegenüber 725 im Vorjahr, die Verkaufsquote sank auf 80,30% nach 86,60%. Die bereinigten Nettoeinnahmen stiegen trotz selektiver Nachfrage auf 3,84 Mio. € nach 3,76 Mio. € und belegen eine leicht ausgeweitete Courtagebasis. Die dezentrale Aufstellung wirkte als Risikopuffer und stabilisierte die Aggregation. Die Sächsische Grundstücksauktionen AG steuerte einen Objektumsatz in Höhe von 11,54 Mio. € bei und unterstrich die Stärke in den ostdeutschen Kernregionen. Die Westdeutsche Gesellschaft erreichte einen Objektumsatz in Höhe von 4,57 Mio. €. Plettner und Brecht erzielte insgesamt 4,41 Mio. €, davon 3,79 Mio. € im Auktionsgeschäft und 0,62 Mio. € im Maklerbereich. Die Norddeutsche Gesellschaft trug 2,71 Mio. € bei, die Internetauktionen summierten sich auf 1,29 Mio. €. Auf Ebene der Muttergesellschaft wurden an vier Auktionstagen 91 Immobilien im Gegenwert von 13,00 Mio. € verkauft nach 107 Immobilien und 14,30 Mio. € im Vorjahr. Die Sommerauktion blieb mit 5,00 Mio. € hinter den Erwartungen zurück, da mehrere größere Objekte wegen ausstehender Finanzierungszusagen nicht abgeschlossen werden konnten. Nach dem Stichtag setzte der Nachverkauf ein und erbrachte zunächst 0,83 Mio. € mit rund 0,06 Mio. € bereinigtem Nettoaufgeld. Zusätzlich befinden sich weitere Nachverkäufe von etwa 1,50 Mio. € mit rund 0,10 Mio. € Nettoaufgeld in der Umsetzung, wodurch sich die Startvoraussetzungen für das dritte Quartal verbessern. Insgesamt ergibt sich ein Bild steigender Objektumsätze bei geringerer Verkaufsquote, bedingt durch finanzierungsbedingte Verzögerungen.

Trotz höherer bereinigter Nettoeinnahmen blieb das Halbjahr ergebnisseitig leicht negativ. Die Deutsche Grundstücksauktionen AG schloss zum 30. Juni 2025 mit einem Periodenfehlbetrag von 0,04 Mio. € ab, nach 0,01 Mio. € Überschuss im Vorjahr. Die Umsatzerlöse der Muttergesellschaft lagen bei 1,42 Mio. € und damit leicht unter dem Vorjahr (VJ: 1,47 Mio. €), ebenso die sonstigen betrieblichen Erträge mit 0,06 Mio. € (VJ: 0,15 Mio. €). Dem standen rückläufige Personalaufwendungen von 0,76 Mio. € (VJ: 0,80 Mio. €) und niedrigere sonstige betriebliche Aufwendungen von 0,87 Mio. € (VJ: 0,90 Mio. €) gegenüber, sodass die Kostenbasis insgesamt diszipliniert blieb. Auf der Kostenseite setzten sich strukturelle Maßnahmen fort. Die Schließung der Hausverwaltungsabteilung wurde bis Ende des ersten Quartals 2025 vollständig umgesetzt und reduziert die Komplexität sowie die Haftungsrisiken. Die positiven Auswirkungen daraus sollten in den Folgequartalen bemerkbar werden.  Wesentliche Ergebnisbeiträge kamen wie üblich aus den Ergebnisabführungen der Tochtergesellschaften. In Summe steuerten die Gesellschaften 0,16 Mio. € (VJ: 0,16 Mio. €) bei, getragen vor allem von der Sächsischen Grundstücksauktionen AG mit 0,32 Mio. € (VJ: 0,52 Mio. €), der Westdeutschen Grundstücksauktionen AG mit 0,06 Mio. € (VJ: -0,24 Mio. €) und der Deutschen Internet Immobilien Auktionen GmbH mit 0,04 Mio. € (VJ: 0,02 Mio. €). Dem standen bei der Norddeutsche Grundstücksauktionen AG mit -0,14 Mio. € (VJ: -0,11 Mio. €) und bei der Plettner & Brecht mit ‑0,11 Mio. € (VJ: -0,35 Mio. €) jeweils negative Ergebnisbeiträge gegenüber. Die Netto-Wirkung lag damit in etwa auf Vorjahresniveau, reichte jedoch nicht aus, um die schwächere Performance der Muttergesellschaft vollständig zu kompensieren.

Das Management hat die Zielsetzung eines Objektumsatzes von 80,00 Mio. € für das Gesamtjahr 2025 bestätigt. Nach 37,50 Mio. € im ersten Halbjahr verbleiben damit 42,50 Mio. € für die zweite Jahreshälfte. Dieses Niveau erscheint grundsätzlich erreichbar, insbesondere wenn Finanzierungsvorbehalte bei volumenstarken Objekten gelöst werden, die im ersten Halbjahr wesentliche Verzögerungen verursacht haben. Katalysatoren für eine Zielerreichung sind eine weitere Entspannung in der Kreditvergabe, die schnellere Bereitstellung energiebezogener Unterlagen zur Vermeidung von Bearbeitungsstopps sowie ein höheres Einlieferungsvolumen insbesondere in den Winterauktionen, die traditionell eine größere Nachfragebasis aufweisen. Auf der Risikoseite sind neben einer möglichen Eintrübung des makroökonomischen Umfelds vor allem die weiterhin hohen Eigenkapitalanforderungen im Gewerbesegment zu nennen. Auch regionale Divergenzen spielen eine Rolle. Während die Nachfrage in Metropolregionen und deren Umland stabil bleibt, schwächt sie sich in Mittelstädten und peripheren Regionen zum Teil weiter ab, was die Durchschnittswerte verzerren kann.

Auf Ergebnisebene ist nach einem leicht negativen Halbjahr eine Verbesserung im dritten Quartal wahrscheinlich. Im Fokus stehen dabei eine höhere Abschlussquote und eine stärkere Courtagekonversion. Unsere aktuelle Schätzung von 9,00 Mio. € bereinigten Nettoeinnahmen könnte sich im Lichte der Halbjahreszahlen als etwas zu hoch erweisen. Um diese Prognose zu erfüllen, wäre im zweiten Halbjahr ein deutlich überdurchschnittliches Courtagevolumen erforderlich, das historisch nur in besonders starken Jahren erreicht wurde. Angesichts der stabilen Nachfragebasis und der soliden Pipeline halten wir jedoch vorerst an dieser Schätzung fest. Eine Konkretisierung der Prognose wird nach den Herbstauktionen erfolgen, da diese eine hohe Indikationskraft für den Jahresendspurt besitzen. Auf operativer Ebene erwarten wir weiterhin, dass sich die Kostendisziplin fortsetzt und die Schließung der Hausverwaltungsabteilung im zweiten Halbjahr zusätzliche Entlastungseffekte bringt.

Analog zu den weiterhin unveränderten Prognoseannahmen haben wir im Rahmen des DCF-Bewertungsmodells ein unverändertes Bewertungsergebnis in Höhe von 12,85 € ermittelt. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.

Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstuecksauktionen AG

Die Deutsche Grundstücksauktionen AG profitiert von Marktbelebungen und zuverlässigen Einliefererverträgen
 

Die Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA) zeigte im Geschäftsjahr 2024 erste klare Zeichen einer operativen Stabilisierung. In einem nach wie vor herausfordernden Marktumfeld stieg der Objektumsatz um 11,2% auf 73,87Mio.€, und auch die Zahl der versteigerten Objekte nahm deutlich zu. Das bereinigte Nettoaufgeld, die zentrale Ertragskennzahl des Unternehmens, erhöhte sich leicht auf 7,43Mio.€, lag damit aber weiterhin spürbar unter dem Niveau vor der Marktkrise. Der Jahresfehlbetrag verringerte sich auf -0,42Mio.€ (Vorjahr: -1,88Mio.€), was eine deutliche Verbesserung darstellt, aber noch keine vollständige Rückkehr zur Profitabilität.
 

Finanziell präsentiert sich die Gesellschaft weiterhin sehr solide. Die Eigenkapitalquote betrug zum Jahresende 2024 rund 88,6%, es bestehen keine zinstragenden Verbindlichkeiten, und mit 1,75Mio.€ an liquiden Mitteln bleibt die Liquidität komfortabel.

Wir erwarten für die Jahre 2025 bis 2027 eine nachhaltige Rückkehr in die Gewinnzone. Wesentliche Treiber hierfür sind eine schrittweise Markterholung, zunehmende Transaktionstätigkeit sowie spürbare Effizienzgewinne durch bereits umgesetzte Kostensenkungen. Das bereinigte Nettoaufgeld sollte im Prognosezeitraum auf bis zu 12,50Mio.€ im Jahr 2027 steigen. Damit rechnen wir auch mit einem kontinuierlichen Anstieg des Jahresüberschusses, der 2027 bei voraussichtlich 1,61Mio.€ liegen dürfte. Eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlungen erscheint unter diesen Voraussetzungen ab 2027 realistisch.
 

Die DGA profitiert von ihrem etablierten Geschäftsmodell, stabilen Einliefererstrukturen und ihrer Marktführerschaft im Auktionssegment. Auf Basis unseres aktualisierten DCF-Modells haben wir einen fairen Wert von 12,85€ je Aktie ermittelt und vergeben das Rating Kaufen.

Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG

Geschäftsentwicklung 1.HJ 2024: Objektumsatzentwicklung leicht über Vorjahresniveau sowie deutliche Ergebnisverbesserung erzielt; Positiver Geschäftsausblick für die zweite Jahreshälfte; Prognose bestätigt; Rating: KAUFEN

Gemäß Halbjahreszahlen konnte die DGA-Gruppe im ersten Halbjahr 2024 im Auktions- und Maklergeschäft insgesamt 725 Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 36,18 Mio. € (Vorjahr: 568 Immobilien mit einem Objektvolumen von 35,4 Mio. €) veräußern. Somit waren die Ergebnisse der Frühjahres- und  Sommerauktionen insgesamt leicht über Vorjahresniveau. Im historischen Vergleich bewegen sich die Objektumsatzniveaus jedoch auf einem niedrigen Level und sind Ausdruck der weiterhin angespannten Gesamtmarktlage und der erschwerten Rahmenbedingungen im Immobiliensektor.

Die Steigerung der Objektumsätze ist ausschließlich auf die erfolgreiche Entwicklung der Tochtergesellschaft Sächsische Grundstücksauktionen zurückzuführen, die im ersten Halbjahr 2024 mehr als eine Verdoppelung des Vorjahreswertes auf 12,26 Mio. € (VJ: 5,60 Mio. €) erreicht hat. Besonders erfolgreich verlief bei dieser Tochtergesellschaft die Sommerauktion, in der ein Objektvolumen von rund 8,4 Mio. € versteigert wurde, was gleichzeitig die beste Sommeraktion der 25jährigen Unternehmensgeschichte war. Die positive Entwicklung der Sächsischen Grundstücksauktionen hat die marktbedingte Schwäche der anderen Tochtergesellschaften sowie der Deutsche Grundstücksauktionen überkompensiert.

Analog zum leichten Anstieg der Objektumsätze konnte die Gesellschaft auch ein leicht höheres Netto-Aufgeld von 3,76 Mio. € (VJ: 3,67 Mio. €) erwirtschaften. Die Basis dieser am Objektumsatz gemessenen proportionalen Entwicklung des Netto-Aufgeldes ist die solide Entwicklung der Netto-Aufgeld-Marge, die mit 10,4 % exakt auf Vorjahresniveau lag. Dennoch ist die Entwicklung der Netto-Aufgelder weiterhin von den niedrigen Objektumsatzvolumina belastet, wodurch die erzielten Netto-Aufgelder weiterhin deutlich unterhalb des Niveaus der vergangenen Halbjahre liegen. In diesen Zusammenhang ist die DGA weiterhin von der Immobilienkrise durch die Zinsentwicklung und verschlechterten Marktbedingungen im Immobiliensektor betroffen.

Wenngleich die Entwicklung der Netto-Aufgelder leicht unterhalb unserer Erwartungen liegt, gehen wir für die zweite Jahreshälfte von etwas stärkeren Aufholeffekten, auch bei den anderen DGA-Gesellschaften aus.

Im Vergleich zum leichten Anstieg der Objektvolumina ist es der DGA gelungen, einen überproportional starken Ergebnisanstieg auf 0,01 Mio. € (VJ: -0,73 Mio. €) zu erzielen. Verantwortlich hierfür ist ein stringentes sowie effizienten Kostenmanagement, indem durch Digitalisierungsmaßnahmen sowohl Vertriebs- als auch Druckkosten in erheblichem Ausmaß reduziert wurden. Unternehmensangaben zufolge führten die strukturellen Kosteneinsparmaßnahmen durch die Umstellung des postalischen Katalogvertriebs auf den elektronischen Bezug der Auktionskataloge zu einer signifikanten Kosteneinsparung in Höhe von 0,60 Mio. €.

Laut Halbjahresbericht 2024 rechnet die Gesellschaft beim Objektumsatz weiterhin mit der Erreichung der Zielmarke in Höhe von 80,00 Mio. € und bestätigt somit die Prognose aus dem Geschäftsbericht 2023. Entscheidend für die Erfüllung der Objektumsatzprognose und somit deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr ist laut DGA-Management ein positiver Geschäftsverlauf in der zweiten Jahreshälfte in Verbindung mit der Erholung des Immobilienmarktes. Die DGA erwartet für das zweite Geschäftshalbjahr 2024 eine gute, jedoch weiterhin selektive Nachfrage nach Immobilien.

Unseres Erachtens könnte die Stabilisierung der Preisniveaus in Verbindung mit einer verbesserten Finanzierungssituation infolge der Zinssenkungen durch die Notenbanken im Jahresverlauf zu einer nachhaltigen Stimulierung der Investitionsbereitschaft und letztlich zu einer Belebung der Liquidität bei Immobilientransaktionen führen. Basierend auf der leicht verbesserten Geschäftsentwicklung zum Halbjahr und der Bestätigung der Unternehmensguidance behalten auch wir unsere bisherigen Umsatz- und Ergebnisprognosen (siehe Annostudie vom 10.06.2024) unverändert bei.

Unternehmensangaben zufolge beläuft sich das bisher akquirierte Einlieferungsvolumen für das dritte Quartal auf 31,50 Mio. € (Vorjahr: 22,70 Mio. €) und damit bereits deutlich über Vorjahresniveau. Dies stellt somit einen positiven Vorindikator für den Geschäftsverlauf in der zweiten Jahreshälfte dar. Vor diesem Hintergrund kalkulieren wir für das laufende Geschäftsjahr weiterhin mit Objektumsätzen in Höhe von 80,00 Mio. €. Für die Folgejahre gehen wir von einer Normalisierung der Marktlage im Immobiliensektor und einer entsprechend positiven Geschäftsentwicklung der DGA aus, so dass die Objektumsätze nachhaltig wieder die Zielmarke von mindestens 100 Mio. € erreichen sollten. Daher unterstellen wir für die Geschäftsjahre 2025 und 2026 Objektumsätze in Höhe von 100,00 Mio. € bzw. 120,00 Mio. und erwarten folglich einen nachhaltigen Anstieg der Objektumsätze auf ein Vorkrisenniveau.

Analog zum angenommenen Anstieg der Objektumsätze im konkreten Schätzzeitraum kalkulieren wir im Zuge einer Belebung der Immobilientransaktionen auf den DGA-Auktionen sowie einer Stabilisierung und Steigerung des Immobilienpreisniveaus mit einem Anstieg der Netto-Aufgelder auf 8,02 Mio. € im aktuellen Geschäftsjahr und auf 10,02 Mio. € im Jahr 2025. Für das letzte Schätzjahr 2026 rechnen wir mit einem Anstieg beim Netto-Aufgeld auf 12,22 Mio. € und unterstellen damit eine Rückkehr auf das Niveau des Geschäftsjahres 2022.

Insgesamt erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 auch auf Gesamtjahresbasis die Rückkehr in die Gewinnzone und prognostizieren ein positives, deutlich verbessertes Jahresergebnis in Höhe von 0,32 Mio. € (VJ: -1,88 Mio. €). In den Folgejahren gehen wir von der Fortsetzung dieses Trends aus und rechnen mit einem Anstieg des Nachsteuerergebnisses auf 0,40 Mio. € (GJ25e) bzw. 0,91 Mio. € (GJ26e).

Analog zu den weiterhin unveränderten Prognoseannahmen haben wir im Rahmen des DCF-Bewertungsmodells ein unverändertes Bewertungsergebnis in Höhe von 12,75 € ermittelt. Wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN