Die Europäische Zentralbank hat geliefert, womit die Märkte zuletzt immer stärker gerechnet hatten: EZB-Chefin Christine Lagarde verkündete heute eine Anhebung des Einlagensatzes um 25 Basispunkte auf ein Zinsniveau von 2,25 Prozent. Es ist die erste Zinserhöhung seit 2023 – und zugleich ein Signal, dass die Ära geldpolitischer Entspannung beendet ist.

Der Grund liegt auf der Hand: die 2026 wieder anziehende Inflation infolge des Irankrieges. Im Euroraum kletterte die Teuerung im Mai auf 3,2 Prozent, in Deutschland lag sie nur wegen des Tankrabatts bei 2,6 Prozent. Damit hat sich die Hoffnung vieler Notenbanker zerschlagen, der Energieschock könne begrenzt bleiben. Stattdessen zeigt sich immer deutlicher: Der Krieg wirkt längst nicht mehr nur über Ölpreise, sondern beginnt sich breiter in Inflationserwartungen und Finanzierungskosten festzusetzen.

Die eigentliche Zinswende kündigte sich schon vorher an

Tatsächlich kommt die heutige Anhebung für viele Marktteilnehmer nicht überraschend. Die eigentliche Zinswende hatte sich bereits vor Monaten an den Kapitalmärkten vollzogen. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen notieren inzwischen dauerhaft oberhalb von 3 Prozent und damit auf dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren. Dahinter stehen nicht nur steigende Inflationserwartungen, sondern auch die massive Staatsverschuldung vieler Länder und die Erwartung dauerhaft höherer Finanzierungskosten.

Damit ist auch klar: Die Bauzinsen hängen längst nicht mehr allein am heutigen EZB-Beschluss. Die Kapitalmärkte haben die neue Inflations- und Zinsrealität bereits eingepreist. Für Immobilienkäufer ist das erst einmal unangenehm: Baufinanzierungen liegen mittlerweile vielfach bei oder oberhalb von 4 Prozent. Die Phase günstiger Kredite ist lange vorbei.

Für Käufer wird die Lage schwieriger – aber nicht hoffnungslos

Unsere Einschätzung der vergangenen Jahre, günstige Marktphasen aktiv zu nutzen, hat sich damit bestätigt. Wer in den Niedrigzinsjahren oder während der ruhigeren Phase 2024/25 gehandelt hat, finanziert heute deutlich günstiger.

Die Lage für Käufer wird damit zwar anspruchsvoller, aber keineswegs hoffnungslos. Denn Wohnen dürfte langfristig ohnehin immer teurer werden – entweder über höhere Kaufpreise oder über steigende Kreditkosten. Aktuell sind es vor allem die Zinsen, die bremsen. Genau das könnte Käufern jedoch wieder mehr Verhandlungsspielraum verschaffen. Während die Preise in vielen Regionen wieder moderat steigen, dürften die höheren Zinsen gleichzeitig verhindern, dass der Markt erneut überhitzt. Für gut vorbereitete Interessenten kann genau das eine Chance sein, in einem schwierigeren Umfeld bessere Konditionen auszuhandeln.

Wer finanziell solide aufgestellt ist und antizyklisch denkt, könnte gerade in der aktuellen Krisenphase Chancen finden, die es in ruhigeren Marktphasen nicht mehr geben wird. Oder anders formuliert: Der beste Zeitpunkt zu kaufen war gestern. Der zweitbeste ist heute.

 

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Über den Autor
Oliver Kohnen ist seit 2023 bei Baufi24 als Head of Franchise tätig, seit 2024 auch als Geschäftsführer neben Tomas Peeters. Zuvor war er bei verschiedenen Instituten der Finanzbranche beschäftigt. Er bewertet in seinem Zinskommentar regelmäßig die wirtschaftspolitische Lage und deren Auswirkungen auf die Bauzinsen.

Über Baufi24
Die Baufi24 Baufinanzierung GmbH ist mit 200 Mitarbeitenden an über 70 Standorten deutschlandweit einer der marktführenden unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen und steht für smarte, innovative Baufinanzierung. Baufi24 vergleicht für Kundinnen und Kunden die Angebote von mehr als 600 Banken, Versicherungen und Bausparkassen mit dem Ziel, Transparenz auf dem Konditionsmarkt zu schaffen und schnelle Finanzierungszusagen zu ermöglichen. Seit April 2022 gehört Baufi24 zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe. Sie vereint als Holding die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Gemeinsam setzen die Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt die Gruppe rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. Baufi24 wurde im Jahr 2025 als zweitbester Baufinanzierungsvermittler vom Wirtschaftsmagazin €uro ausgezeichnet. 

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Die oben aufgeführten Aussagen stehen Ihnen zur freien redaktionellen Verwendung zur Verfügung. 

Auf Anfrage sind Pressefotos von Oliver Kohnen erhältlich. 

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Dirk Ulmer
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Telefon: +49 160 972 378 73
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Hamburg, 02.06.2026 – Der durchschnittliche Bauzins hat im Mai die 4-Prozent-Marke geknackt. Das zeigen Daten des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24. Wer seine Finanzierung im Mai abschloss, zahlte für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt 4,02 Prozent, nach 3,93 Prozent im April. Über alle Laufzeiten hinweg lag der Durchschnittszins bei 4,04 Prozent (April: 3,92 Prozent).

Den höheren Zinsen begegnen viele Kunden mit kleineren Darlehenssummen und etwas mehr Eigenkapital. Im Mai nahmen sie im Schnitt rund 302.842 EUR auf und damit geringfügig weniger als im April (304.723 EUR). Gleichzeitig stieg das eingebrachte Eigenkapital auf durchschnittlich gut 114.544 EUR (April: 112.262 EUR).

In der Folge legte die durchschnittliche Eigenkapitalquote auf 27,4 Prozent zu (April: 26,9 Prozent). Dadurch stieg die monatliche Belastung trotz der höheren Zinsen nur geringfügig. Im Durchschnitt zahlen Baufi24-Kunden nun rund 1.443 EUR pro Monat und damit kaum mehr als im April mit 1.432 EUR.

Ausblick von Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24:
„Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe schwankte im Mai zwischen 2,95 und 3,17 Prozent und zog damit die Bauzinsen über die 4-Prozent-Marke. Für Käufer bleibt das Umfeld somit anspruchsvoll: die Volatilität, die Kaufpreise und die geldpolitische und wirtschaftliche Unsicherheit bleiben hoch. Gleichzeitig beobachten wir, dass viele Kunden aktiv gegensteuern – etwa durch mehr Eigenkapital, um ihre monatliche Rate stabil zu halten. Mit Blick auf die kommenden Monate erwarten wir weiterhin erhöhte Volatilität. Eine spürbare Entlastung bei Zinsen oder Immobilienpreisen ist kurzfristig nicht zu erwarten.“

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Über den Autor
Oliver Kohnen ist seit 2023 bei Baufi24 als Head of Franchise tätig, seit 2024 auch als Geschäftsführer neben Tomas Peeters. Zuvor war er bei verschiedenen Instituten der Finanzbranche beschäftigt. Er bewertet in seinem Zinskommentar regelmäßig die wirtschaftspolitische Lage und deren Auswirkungen auf die Bauzinsen.

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Am Donnerstag richten sich wieder alle Augen nach Frankfurt am Main: Die Europäische Zentralbank (EZB) entscheidet über ihre Leitzinsen. Mit Überraschungen ist nicht zu rechnen. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird der Einlagensatz unverändert bei 2,0 Prozent bleiben. Doch wer daraus ableitet, dass sich an der Zinslandschaft wenig verändert hat, könnte sich täuschen. Denn die eigentliche Zinswende vollzieht sich möglicherweise unter der Oberfläche.

Mit der Eskalation rund um die Irankrise hat sich die geldpolitische Großwetterlage fundamental verschoben. Der Krieg hat die Energiepreise nach oben getrieben und damit eine neue Inflationsdynamik ausgelöst. Noch zu Jahresbeginn schien die Teuerung im Griff. Im März sprang die Inflation jedoch überraschend auf 2,6 Prozent im Euroraum und auf 2,7 Prozent in Deutschland – für April rechnen viele Beobachter bereits mit Werten oberhalb der Marke von 3 Prozent. Damit rückt das Inflationsziel der EZB wieder in weitere Ferne.

Die nächste Bewegung dürfte eher nach oben gehen

Genau hier beginnt die eigentliche Zinswende. Auch wenn die EZB stillhält, erwarten viele internationale Institutionen inzwischen eine andere Richtung für die kommenden Monate. Der International Monetary Fund (IMF) geht davon aus, dass die Notenbank im Jahr 2026 gleich zwei Zinserhöhungen vornehmen könnte. Eine erste Anhebung bereits im Juni gilt unter Marktbeobachtern inzwischen als realistisches Szenario.

Die Märkte haben auf diese Erwartungen unterdessen reagiert. Besonders sichtbar wird das bei den langfristigen Zinsen. Die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sind zuletzt nachhaltig über die 3-Prozent-Marke gestiegen – getrieben vom Irankrieg, höheren Inflationserwartungen und gleichzeitig (noch) robustem Wirtschaftswachstum. Eine schnelle Entspannung ist hier nicht in Sicht. Solange die Renditen hoch bleiben, bleiben entsprechend auch die Finanzierungskosten erhöht.

Bauzinsen auf 4-Prozent-Niveau – Entlastung kaum in Sicht

Für Immobilieninteressierte ist diese Entwicklung zunächst wenig erfreulich. Die Bauzinsen bewegen sich derzeit wieder um die Marke von rund 4 Prozent – ein Niveau, das viele Käufer in ihren Kalkulationen spürbar belastet. Und selbst ohne unmittelbare Zinserhöhung durch die EZB ist klar: Die Richtung zeigt eher nach oben als nach unten.

Gleichzeitig ist Bewegung in den Immobilienmarkt gekommen. Nach einer Phase der Zurückhaltung zeigen die Preise seit zwei Jahren wieder eine moderate, aber stabile Aufwärtsbewegung. Studien deuten darauf hin, dass Wohnimmobilienpreise in Deutschland bis 2027 erneut Höchststände erreichen könnten. Die Zahl der Angebote bleibt begrenzt, während die Nachfrage langsam zurückkehrt.

Sollten für Kaufinteressierte in der aktuellen Krisenstimmung interessante Angebote auf dem Immobilienmarkt entstehen, sollten sie diese nutzen – besser dürften die Chancen in den nächsten Jahren kaum werden.

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Im März sind die Bauzinsen über alle Laufzeiten hinweg gestiegen. Das zeigen Daten des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren legte der Top-Zins um 0,34 Prozentpunkte zu. Im Durchschnitt aller Laufzeiten kletterte der Top-Zins im März von 3,93 Prozent im Februar auf 3,98 Prozent im März und kratzte damit an der 4-Prozent-Marke.

Das durchschnittliche Darlehensvolumen der Baufi24-Kunden belief sich im März auf 309.605 EUR und lag damit leicht über dem Niveau des Vormonats (Februar: 308.309 EUR). Gleichzeitig brachten Käufer im Schnitt 112.692 EUR an Eigenkapital ein, etwas weniger als noch im Februar (113.915 EUR). Entsprechend sank die durchschnittliche Eigenkapitalquote auf 26,68 Prozent (Februar: 26,9 Prozent). Angesichts der höheren Zinsen und des geringeren Eigenkapitals stieg die monatliche Belastung für Baufi24-Kunden: Die durchschnittliche Annuität bei im März abgeschlossenen Finanzierungen lag bei 1.420 EUR (Februar: 1.414 EUR).

Ausblick von Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24:

„Der Markt ist in Bewegung und wird aktuell vor allem von den geopolitischen Spannungen rund um den Iran-Krieg getrieben. Demnach bleiben die Bauzinsen volatil: Nachdem die zehnjährige Bundesanleihe im März bei 3,11 Prozent ein 15-Jahres-Hoch erreicht hatte, fiel sie innerhalb eines Tages um 20 Basispunkte. Die politische und wirtschaftliche Lage ist und bleibt unsicher. In unsichereren Zeiten sind Sachwerte häufig besonders gefragt, denn sie bieten realen Nutzen und gelten als inflationsrobust. Wie sich die Bauzinsen weiter entwickeln, hängt nun stark davon ab, ob es zu einer echten Lösung im Iran-Krieg kommt. Bis dahin bleibt der Markt volatil.“

Aktuelle Informationen zur Entwicklung der Bauzinsen stellt Baufi24 online bereit unter: https://www.baufi24.de/bauzinsen/

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Die Europäische Zentralbank hat bei ihrer heutigen Sitzung erwartungsgemäß nichts am Zinsniveau verändert. Der Einlagensatz bleibt bei 2,0 Prozent. Noch vor wenigen Wochen wäre diese Entscheidung kaum der Rede wert gewesen. Die Inflation in Deutschland und im Euroraum war zuletzt weiter zurückgegangen und lag im Februar bei nur noch 1,9 Prozent. Die Geldpolitik bewegte sich damit in einem Umfeld anhaltender Normalisierung.

Dann kam der Kriegsschock. Mit der Eskalation rund um den Iran hat sich die Großwetterlage für die EZB schlagartig verändert. Aus einer Phase zunehmender Berechenbarkeit ist binnen weniger Tage wieder ein Krisenszenario geworden. Die Ölpreise sind seit Beginn der militärischen Auseinandersetzungen deutlich gestiegen und haben zeitweise wieder die Marke von 100 Dollar je Barrel überschritten. Damit kehrt genau jene Dynamik zurück, die Notenbanken besonders fürchten: steigende Preise bei gleichzeitig wachsender konjunktureller Unsicherheit.

Die EZB steht wieder vor einem Dilemma

Genau darin liegt das Problem für die Währungshüter. Ein solch geopolitischer Schock ist nicht nur wachstumsfeindlich – er wirkt zugleich auch inflationär. Höhere Energiepreise verteuern Produktion, Transport und Konsum. Sie wirken wie eine zusätzliche Steuer auf Unternehmen und Verbraucher. Für die Eurozone droht damit ein Szenario, das Notenbanken besonders ungern sehen: schwächeres Wachstum bei gleichzeitig neuem Preisdruck.

Für Christine Lagarde und den EZB-Rat ist das eine undankbare Lage. Einerseits kann die EZB auf einen geopolitischen Schock nicht sofort mit Zinserhöhungen reagieren. Andererseits sitzt die Erinnerung an die Inflationswelle von 2022 noch tief. Entsprechend sensibel reagieren die Märkte inzwischen auf neue Energiepreisschübe, wie zuletzt die nach oben revidierten Inflationserwartungen zeigen. Über einen Zehnjahreshorizont preisen Investoren inzwischen wieder rund 2,17 Prozent Inflation ein – der höchste Wert seit 2024 und damit oberhalb des offiziellen EZB-Ziels.

Bauzinsen steigen bereits Richtung 4-Prozentmarke

An den Kapital- und Anleihemärkten hat sich zuletzt entsprechend eine neue Dynamik eingestellt. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe hat sich nach Kurszuwächsen von 10 Prozent seit Kriegsbeginn wieder bis an die 3-Prozent-Marke herangearbeitet. Damit liegt sie so hoch wie zuletzt im Umfeld des Jahres 2011 – also auf einem Niveau, das der Markt seit fast 15 Jahren nicht mehr gesehen hat. Der Mechanismus dahinter ist klar: Steigende Ölpreise treiben die Inflationserwartungen nach oben – und damit auch Kapitalmarktrenditen und Bauzinsen.

Tatsächlich haben viele Banken ihre Baufinanzierungszinsen zuletzt angehoben. Für Kredite mit einer zehnjährigen Laufzeit müssen mitunter schon wieder Bauzinsen über der 4,0-Prozentmarke bezahlt werden. Für Immobilienkäufer ist das erst mal keine gute Nachricht. Mehr denn je gilt daher: Wenn sich auf dem Immobilienmarkt Kaufgelegenheiten bieten, sollten sie genutzt werden. Denn günstiger dürfte es unter den neuen Vorzeichen in absehbarer Zeit kaum werden.
 
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Die Baufi24 Baufinanzierung GmbH ist mit 200 Mitarbeitenden an über 70 Standorten deutschlandweit einer der marktführenden unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen und steht für smarte, innovative Baufinanzierung. Baufi24 vergleicht für Kundinnen und Kunden die Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherungen und Bausparkassen mit dem Ziel, Transparenz auf dem Konditionsmarkt zu schaffen und schnelle Finanzierungszusagen zu ermöglichen. Seit April 2022 gehört Baufi24 zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe. Sie vereint als Holding die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Gemeinsam setzen die Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt die Gruppe rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. Baufi24 wurde im Jahr 2025 als zweitbester Baufinanzierungsvermittler vom Wirtschaftsmagazin €uro ausgezeichnet. 

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Im Februar finanzierten die Baufi24-Kunden im Durchschnitt mit einem Bauzins von 3,91 Prozent und damit geringfügig über dem Januar-Wert von 3,82 Prozent. Es ist der dritte leichte Anstieg in Folge seit Dezember.

Die Baufi24-Kunden nahmen im Februar im Durchschnitt 308.309 EUR an Darlehen auf. Die durchschnittliche Darlehenssumme lag somit leicht über dem Januar-Wert von 307.716 EUR. Das eingebrachte Eigenkapital betrug durchschnittlich 113.915 EUR (Januar: 114.037 EUR). Damit belief sich die durchschnittliche Eigenkapitalquote auf 26,9 Prozent (Januar: 27,1 Prozent). Trotz höherer Zinsen und geringerem Eigenkapital verringerte sich auch die Annuität: Im Durchschnitt zahlen Kunden, die ihre Finanzierung im Februar abschlossen, eine monatliche Rate von 1.414 EUR (Januar: 1.426 EUR).

Ausblick von Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24:

„Auf den ersten Blick bewegt sich der Markt seitwärts: Die Bauzinsen haben sich zwischen 3,5 Prozent und 4,0 Prozent eingependelt. Doch auf den zweiten Blick erkennt man deutlich die Volatilität am Markt. Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe – dem maßgeblichen Indikator für die Bauzinsen in Deutschland - sank im Verlauf des Februars zunächst deutlich, um ab Ende Februar bis Anfang März wieder um fast den gleichen Wert zu steigen. Entsprechend können auch die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit auch einmal 0,3 oder 0,4 Prozent steigen oder fallen.Zeitgleich ziehen die Immobilienpreise weiter an, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu bedienen. Und der Krieg im Nahen Osten dürfte die Inflation grundsätzlich wieder antreiben. Am Ende könnten also nicht nur die Zinsen, sondern auch die Immobilienpreise steigen. „Aussitzen“ ist in diesem Umfeld keine gute Idee, denn später ist das Wunschobjekt vielleicht einfach nicht mehr finanzierbar.“

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Hamburg, 24. Februar 2026 - Im Januar 2026 finanzierten die Baufi24-Kunden im Durchschnitt mit einem Bauzins von 3,82 Prozent. Im Dezember 2025 lag der durchschnittliche Bauzins noch bei 3,75 Prozent. Zum Jahresbeginn ist somit wieder ein leichter Anstieg der Bauzinsen zu beobachten, nachdem diese zuletzt drei Monate in Folge gesunken waren.

Die im Januar abgerufene Darlehenssumme betrug 307.716 EUR, nach 306.716 EUR im Vormonat (alle Werte im Durchschnitt). Unterlegt wurden die Darlehen mit 114.037 EUR an Eigenkapital, (Dezember: 114.513 EUR EUR). Die Eigenkapitalquote lag damit quasi unverändert bei 27,1 Prozent (Dezember: 27,2 Prozent). Die monatliche Rate belief sich auf 1.426 EUR und zeigte nach dem Jahreshöchstwert im November, den zweiten Monat in Folge eine leichte Korrektur nach unten (Dezember: 1.436).

Ausblick von Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24:
„Wir stellen fest, dass sich die Bauzinsen zu Jahresbeginn aktuell auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4,0 Prozent eingependelt haben und erwarten, dass sich dieser Trend im weiteren Jahresverlauf fortsetzt. Hierfür sprechen auch die jüngste Entscheidung der EZB, den Einlagenzins unverändert bei 2.0 zu belassen und die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, welche sich in einem Bereich um die 2,8 Prozent bewegt. Gleichzeitig bleibt die Lage volatil. Die geopolitische Gesamtlage und der starke Euro, der zuletzt massiv gegenüber dem Dollar aufgewertet hat, könnten die EZB zu geldpolitischen Kurskorrekturen zwingen, was auch Auswirkungen auf die Bauzinsen hätte. Auch dürfte der Preisdruck am Immobilienmarkt hoch bleiben, da die Neubautätigkeit die Nachfrage nicht deckt und die Preise insbesondere in den Metropolen weiter steigen. Für Käufer bedeutet das, dass Zögern sowohl höhere Zinsen als auch steigende Kaufpreise nach sich ziehen kann.“

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• Stabile Renditen im Bundesdurchschnitt: In den 50 größten Städten steigt die Mietrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent, da die Mieten mit + 4,8 Prozent deutlicher steigen als die Kaufpreise + 2,6 Prozent.
• Metropolen bleiben renditeschwach: In den Top-7-Städten verharrt die durchschnittliche Mietrendite bei rund 3,4 Prozent.
• Höhere Renditen außerhalb der Metropolen: In vielen mittelgroßen Städten sorgen niedrigere Kaufpreise für höhere laufende Erträge aus Vermietung.

Hamburg, 18. Februar 2026 – Im bundesweiten Durchschnitt der 50 größten Städte liegt die Bruttomietrendite im zweiten Halbjahr 2025 bei rund 4,1 Prozent. Während die Angebotsmieten seit dem ersten Halbjahr 2025 um 4,8 Prozent von 11,08 auf 11,61 Euro pro Quadratmeter stiegen, legten die Kaufpreise lediglich um 2,6 Prozent auf durchschnittlich 3.594 Euro pro Quadratmeter zu. Der Mietmarkt verteuert sich damit dynamischer als der Kaufmarkt. Das zeigt der aktuelle Mietrenditeatlas des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24.

In den sieben größten Metropolen Deutschlands ergibt sich ein anderes Bild: Dort liegen die durchschnittlichen Kaufpreise mit 5.936 Euro pro Quadratmeter deutlich höher und stiegen binnen sechs Monaten um 4,5 Prozent beziehungsweise 243,65 Euro. Die Mietrendite verharrt bei rund 3,4 Prozent, da die Angebotsmieten mit einer Steigerung um 5,2 Prozent auf nun durchschnittlich 16,64 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich zulegten.

Mietrenditen Top 5-Städte

Mietrenditen Top 5-Städte (in Prozent)		Kaufpreise (in Euro pro qm)		Veränderung Kaufpreise (in Euro pro qm)
Berlin Hamburg München Köln Frankfurt	3,36 (+0,02) 3,02 (-0,01) 3,22 (+0,13) 3,50 (+0,02) 3,24 (+0,06)	Berlin Hamburg München Köln Frankfurt	5.650 6.024 8.539 5.058 6.078	Berlin Hamburg München Köln Frankfurt	+ 247 + 340 + 224 + 306 + 162

 Nachfrageüberhang bleibt zentraler Preistreiber

Der anhaltende Nachfrageüberhang am Mietmarkt bleibt der wichtigste Treiber steigender Angebotsmieten. Die schwache Neubautätigkeit der vergangenen Jahre trifft auf stabile Zuwanderung in die Ballungsräume. „Die Daten zeigen, dass es mittlerweile kaum noch Städte mit einstelligen Angebotsmieten gibt. Der strukturelle Wohnungsmangel wirkt sich somit direkt auf die Mietpreise aus“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24.

Neben der starken Nachfrage könnten auch steigende Aufwendungen für Instandhaltung und energetische Modernisierung zur aktuellen Entwicklung beitragen. „Zwar erhöhen höhere Bewirtschaftungs- und Modernisierungskosten den wirtschaftlichen Druck auf Vermieter, ausschlaggebend für die angespannte Lage dürfte jedoch in erster Linie weiterhin das begrenzte Wohnungsangebot sein“, erklärt Kohnen.

Hamburg löst München als Stadt mit niedrigster Mietrendite ab

Im aktuellen Ranking belegt Hamburg mit 3,02 Prozent bundesweit den letzten Platz bei den Mietrenditen und liegt damit nun unter München (3,22 Prozent). Auch Frankfurt (3,24 Prozent) und Berlin (3,36 Prozent) weisen Renditen unterhalb von 3,5 Prozent auf. Insgesamt gibt es inzwischen mehrere Großstädte mit Mietrenditen unter dieser Schwelle.

„Die hohen Kaufpreise in den Metropolen lassen trotz steigender Mieten nur begrenzte Renditen zu“, kommentiert Kohnen. „Die Alternative – der Erwerb von Wohneigentum – ist dort deutlich teurer als das Mieten.“

Höchste Mietrenditen weiterhin in strukturschwächeren Regionen

An der Spitze des Renditerankings stehen weiterhin vor allem Städte in strukturschwächeren Regionen und im Ruhrgebiet: Chemnitz (5,90 Prozent), Gelsenkirchen (5,24 Prozent), Hagen (5,13 Prozent), Duisburg (5,05 Prozent) und Mönchengladbach (5,16 Prozent).

Den stärksten Anstieg der Mietrendite verzeichnet Oberhausen (+0,46 Prozentpunkte), gefolgt von Erfurt (+0,33), Ludwigshafen am Rhein (+0,32), Duisburg (+0,31) und Dortmund (+0,31). „Die rechnerisch hohen Mietrenditen gehen in diesen Regionen häufig mit höheren Risiken einher, etwa durch Leerstand oder schwächere Perspektiven für die Preisentwicklung“, erklärt Kohnen. „Kapitalanleger sollten deshalb die lokalen Marktbedingungen besonders sorgfältig prüfen.“

Top-Mietrenditen im Überblick

Top-Mietrenditen (in Prozent)		Top-Anstieg Mietrenditen (in Prozentunkten)		Durchschnittsmiete (Euro pro Quadratmeter)
Chemnitz Gelsenkirchen Mönchengladbach Hagen Oberhausen	5,90 (+0,05) 5,24 (+0,17) 5,16 (+0,30) 5,13 (-0,04) 5,07 (+0,46)	Oberhausen Erfurt Ludwigshafen Dortmund Duisburg	+0,46 +0,33 +0,32 +0,31 +0,31	Oberhausen Erfurt Ludwigshafen Dortmund Duisburg	8,81 (+9,29 %) 9,67 (+8,46 %) 11,62 (+7,12 %) 10,28 (+7,90 %) 9,39 (+8,63 %)

 Einordnung und Ausblick

Die ausgewiesenen Mietrenditen basieren auf dem Verhältnis zwischen Kaufpreisen von Bestandswohnungen und Angebotsmieten bei Neuvermietung. In der Praxis ist eine sofortige Neuvermietung jedoch oft nicht möglich, da viele Objekte langfristig vermietet sind. Die Werte stellen daher eher ein theoretisches Renditepotenzial unter idealisierten Bedingungen dar.

„Die zunehmende Spreizung zwischen renditeschwachen Metropolen und renditestärkeren B- und C-Städten verdeutlicht die strukturelle Schieflage des Marktes“, so Kohnen. „Eine nachhaltige Entlastung ist nur durch zusätzlichen Wohnungsbau zu erreichen. Regulatorische Eingriffe können kurzfristig dämpfen, lösen aber das Grundproblem nicht.“

Der Mietrenditeatlas dient als Orientierungshilfe für Investoren und Eigennutzer. Die tatsächliche Attraktivität einer Immobilie hängt stets vom konkreten Objekt, der Lage und den lokalen Marktbedingungen ab.
 

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Über Baufi24
Die Baufi24 Baufinanzierung GmbH ist mit 200 Mitarbeitenden an über 70 Standorten deutschlandweit einer der marktführenden unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen und steht für smarte, innovative Baufinanzierung. Baufi24 vergleicht für Kundinnen und Kunden die Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherungen und Bausparkassen mit dem Ziel, Transparenz auf dem Konditionsmarkt zu schaffen und schnelle Finanzierungszusagen zu ermöglichen. Seit April 2022 gehört Baufi24 zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe. Sie vereint als Holding die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Gemeinsam setzen die Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt die Gruppe rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. Baufi24 wurde im Jahr 2025 als zweitbester Baufinanzierungsvermittler vom Wirtschaftsmagazin €uro ausgezeichnet.

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Dirk Ulmer
Kerl & Cie Kommunikationsberatung
Telefon: +49 160 972 378 73
E-Mail: bilthouse@kerlundcie.de

 

Hamburg, 5. Februar 2026 - Die Europäische Zentralbank hat geliefert, was der Markt erwartet hat: Der Einlagensatz bleibt unverändert bei 2,0 Prozent. Damit bestätigt die EZB abermals ihre Zinspause – Zinssenkungen sind bis auf Weiteres kein Thema. Angesichts einer stabilen Inflation von zuletzt 2,0 Prozent im Euroraum und 2,1 Prozent in Deutschland sieht die Notenbankchefin Christine Lagarde weiter keinen Handlungsdruck. Preisstabilität ist erreicht, das Zinsniveau aus Sicht der EZB „angemessen“.

Doch während die Inflation ihren Schrecken verloren hat, rückt ein anderes Thema in den Fokus: der Wechselkurs. Der Euro hat gegenüber dem US-Dollar im vergangenen Jahr mit 13 Prozent so massiv aufgewertet wie seit Jahren nicht mehr. 2026 hält die Schwäche des Greenbacks an: Der Dollar markierte in der vergangenen Woche neue Vierjahrestiefs – ein Euro kostete kurzzeitig mehr als 1,20 Dollar. Charttechnisch wird es oberhalb von 1,25 Dollar zunehmend brenzlig.

Wird der Euro zur Wachstumsbremse?

Sollte der Dollar weiter abrutschen, könnte der starke Euro 2026 zu einem unerwarteten Problem für die EZB werden. Ein zu starker Euro bremst Exporte, drückt auf die Wettbewerbsfähigkeit der Industrie und dämpft das Wachstum – gerade in einer Phase, in der die Konjunktur ohnehin fragil bleibt.

In einem solchen Szenario könnte sich die geldpolitische Debatte schnell drehen. Nicht Zinserhöhungen, die von einigen Marktteilnehmern für 2026 vorsichtig antizipiert wurden, sondern tatsächlich neue Zinssenkungen könnten dann aus Wachstumssorgen wieder auf die Agenda rücken. Noch ist das kein Basisszenario, aber eines, das die EZB sehr genau im Blick behalten dürfte.

Bauzinsen stabil – Immobilienpreise ziehen wieder an

Für Immobilienkäufer bringt der heutige Zinsentscheid kurzfristig wenig Bewegung. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich weiterhin in einer Spanne von etwa 3,5 bis 4,0 Prozent. In den vergangenen Wochen gab es zwar leichte Entspannungstendenzen, von einer echten Trendwende kann jedoch keine Rede sein – eine Entwarnung sieht anders aus.

Denn auf der anderen Seite des Marktes nimmt die Dynamik zu: Die Immobilienpreise dürften 2026 weiter leicht anziehen und könnten 2027 in den Metropolen sogar erneut die Hochs von 2022 erreichen. Gleichzeitig steigt die Zahl der Transaktionen spürbar an – ein klares Signal dafür, dass viele Käufer die Phase der Unsicherheit hinter sich lassen und wieder aktiv werden.

Damit bestätigt sich einmal mehr die alte Erkenntnis: Wer zögert, steht auf der falschen Seite der Entwicklung. Für Immobilienkäufer gilt umso mehr: Chancen erkennen und nutzen, wenn sie sich bieten. Denn eines bliebt angesichts steigender Preise und  anhaltend hoher Finanzierungskosten konstant – wer zu lange wartet, zahlt am Ende drauf.

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Über den Autor
Oliver Kohnen ist seit 2023 bei Baufi24 als Head of Franchise tätig, seit 2024 auch als Geschäftsführer neben Tomas Peeters. Zuvor war er bei verschiedenen Instituten der Finanzbranche beschäftigt. Er bewertet in seinem Zinskommentar regelmäßig die wirtschaftspolitische Lage und deren Auswirkungen auf die Bauzinsen.

Über Baufi24
Die Baufi24 Baufinanzierung GmbH ist mit 200 Mitarbeitenden an über 70 Standorten deutschlandweit einer der marktführenden unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen und steht für smarte, innovative Baufinanzierung. Baufi24 vergleicht für Kundinnen und Kunden die Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherungen und Bausparkassen mit dem Ziel, Transparenz auf dem Konditionsmarkt zu schaffen und schnelle Finanzierungszusagen zu ermöglichen. Seit April 2022 gehört Baufi24 zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe. Sie vereint als Holding die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Gemeinsam setzen die Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt die Gruppe rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. Baufi24 wurde im Jahr 2025 als zweitbester Baufinanzierungsvermittler vom Wirtschaftsmagazin €uro ausgezeichnet.

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Hamburg, 2. Februar 2026 – Baufi24, einer der führenden Baufinanzierungsvermittler in Deutschland und Teil der Bilthouse-Gruppe, hat das Geschäftsjahr 2025 mit einem Rekordwachstum abgeschlossen. Mit einem Plus von 39,1 Prozent auf ein Volumen von 2,63 Mrd. EUR beim vermittelten Baufinanzierungsvolumen im Vergleich zum Vorjahr festigt das Unternehmen seine Position als der am schnellsten wachsende Baufinanzierungsvermittler am deutschen Markt. Von 2023 bis 2025 konnte das vermittelte Baufinanzierungsvolumen von 1,16 Mrd. EUR auf 2,63 Mrd. EUR damit mehr als verdoppelt werden. Während sich der Gesamtmarkt für Immobilienfinanzierungen in einem Erholungsprozess befindet, hat Baufi24 im abgelaufenen Jahr ein deutliches Ausrufezeichen gesetzt.

Oliver Kohnen, Geschäftsführer bei Baufi24, ordnet den Erfolg ein: „Diese Entwicklung unterstreicht die Wirksamkeit der Unternehmensstrategie, die konsequent auf eine persönliche, digital gestützte und transparente Beratung setzt. Baufi24 hat 2025 eindrucksvoll bewiesen, dass unsere Innovationskraft, eine starke Marke und Kundennähe die entscheidenden Differenzierungsfaktoren im Markt sind. Dafür stehen unsere mittlerweile 200 Mitarbeitenden an unseren rund 70 Standorten täglich ein. Ein Wachstum von fast 40 Prozent ist in diesem Umfeld ein klares Zeichen unserer Stärke. Wir haben unseren Marktanteil signifikant ausgebaut und gezeigt, dass wir deutlich agiler und dynamischer agieren als der Wettbewerb.“

Nachdem Baufi24 bereits im Geschäftsjahr 2024 mit einem Plus von 63 Prozent das stärkste Wachstum innerhalb der Bilthouse-Gruppe verzeichnete, konnte dieser Trend im Jahr 2025 trotz weiterhin komplexer Rahmenbedingungen fortgesetzt werden.  Auch die Bilthouse-Gruppe wuchs mit 20,2% auf 5,2 Milliarden Euro schneller als der Markt und konnte dadurch ihren Marktanteil steigern. Für das laufende Jahr bewertet Baufi24 das Umfeld für den deutschen Baufinanzierungsmarkt weiterhin positiv und plant mit einem Wachstum deutlich über dem Marktniveau. Weitere Standorte sollen erschlossen und neue Beratende gewonnen werden. Dringenden Handlungsbedarf sieht das Unternehmen weiterhin bei den regulatorischen Rahmenbedingungen und der fragmentierten Förderlandschaft.

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Die Baufi24 Baufinanzierung GmbH ist mit 200 Mitarbeitenden an über 70 Standorten deutschlandweit einer der marktführenden unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen und steht für smarte, innovative Baufinanzierung. Baufi24 vergleicht für Kundinnen und Kunden die Angebote von mehr als 500 Banken, Versicherungen und Bausparkassen mit dem Ziel, Transparenz auf dem Konditionsmarkt zu schaffen und schnelle Finanzierungszusagen zu ermöglichen. Seit April 2022 gehört Baufi24 zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe. Sie vereint als Holding die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Gemeinsam setzen die Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt die Gruppe rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. Baufi24 wurde im Jahr 2025 als zweitbester Baufinanzierungsvermittler vom Wirtschaftsmagazin €uro ausgezeichnet.

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