22. Juli 2025

Umdenken am Immobilienmarkt: Neues Umfeld stellt höhere Anforderungen an Eigentümer und Investoren

Der deutsche Immobilienmarkt durchlebt einen tiefgreifenden Wandel. Nach dem Ende des Nullzinsumfeldes beginnt zwar gerade ein neuer Marktzyklus, doch dieser unterscheidet sich fundamental von seinem Vorgänger. Das ist die Kernaussage der aktuellen Savills-Studie „Umdenken: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt“, die zwei zentrale Thesen formuliert: Erstens wird es keinen neuen „Superzyklus“ geben. Zweitens beginnt der neue Zyklus in einer grundlegend veränderten gesellschaftlichen und technologischen Realität als der letzte, was völlig neue Anforderungen an die Immobilienmarktakteure mit sich bringt.

Kein neuer Superzyklus in Sicht: Asset-Management rückt ins Zentrum

Der letzte Immobilienmarktzyklus profitierte von einer einzigartigen Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, florierender Wirtschaft und fallenden Zinsen – und wurde so zum „Superzyklus“. Eine solche Konstellation wird sich nach Einschätzung der Savills-Experten auf absehbare Zeit nicht wiederholen.

„Die für Immobilienmarktakteure goldene Nullzins-Ära hat nicht nur außergewöhnlich hohe Renditen ermöglicht, sondern auch viele strukturelle Risiken überdeckt. Diese Zeiten sind vorbei“, sagt Draženko Grahovac, CEO Germany und Head of Valuation Europe bei Savills. „Im neuen Zyklus werden die Mieterträge wieder entscheidend für die Performance von Immobilieninvestments sein – starke Zinsrückgänge als Renditetreiber gehören der Vergangenheit an. Das erhöht den Wert guten Asset-Managements.“

Performance-Unterschiede nehmen zu: Gezielte Kapitalallokation wird mit Überrenditen belohnt

Das veränderte Umfeld erhöht nicht nur die Bedeutung der Miete, sondern wird auch die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilienstandorten und -segmenten deutlich verstärken. Während sich die Renditen verschiedener Sektoren und Lagen im Nullzinsumfeld durch die Renditekompression stark angenähert haben, wird die Streuung künftig wieder größer ausfallen, so Savills.

„Für Investoren bedeutet das: Es reicht nicht mehr, einfach nur im Markt investiert zu sein“, erklärt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills. „Die Gesamtrendite eines Investors hängt künftig wieder viel stärker von seinem Investmentansatz sowie der konkreten Zusammensetzung seines Portfolios ab. Investoren mit kluger Kapitalallokation werden mit entsprechend höheren Renditen belohnt.“

Neues gesellschaftlich-technologisches Umfeld polarisiert die Märkte

Zudem startet der neue Zyklus in einem gesellschaftlich-technologischen Umfeld, das sich in den letzten eineinhalb Jahrzehnten rasant gewandelt hat. ESG-Anforderungen, Digitalisierung, Homeoffice, Online-Handel sowie der Einsatz von Künstlicher Intelligenz prägen die Immobilienmärkte zunehmend.

„Technologische und gesellschaftliche Entwicklungen verändern Flächennachfrage und Nutzerbedürfnisse – und sie polarisieren die Märkte. Immer mehr Immobilien generieren überhaupt kein Einkommen mehr oder lassen sich nur schwer verkaufen, während die besten Objekte immer höhere Erträge abwerfen. Für Eigentümer und Investoren erhöht das die Anforderungen an die Marktanalyse, auf deren Basis sie dann geeignete Asset-Management- bzw. Investitionsentscheidungen treffen können“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wandel von der Ware zur Dienstleistung birgt zusätzliches Ertragspotenzial

Die steigenden Nutzeranforderungen lassen sich mit dem reinen Vermieten von Fläche immer weniger befriedigen. Stattdessen spielt Service eine zunehmend wichtige Rolle, wie der nutzungsartenübergreifende Vormarsch von Betreiberkonzepten in den letzten Jahren zeigt. „Immobilien wandeln sich von einer Ware zur Dienstleistung – und dieser Wandel birgt zusätzliches Ertragspotenzial für jene Eigentümer und Investoren, die ihren Nutzern entsprechende Angebote machen“, glaubt Pink. Generell steigen die Anforderungen an Eigentümer und Investoren: „Von der Marktanalyse bis zum Exit verlangt das neue Marktumfeld ein noch höheres Maß an Kompetenz als bisher, um auch künftig rentable Immobilieninvestitionen tätigen zu können“, so das Fazit der Savills-Studie.

Alle Daten und Fakten in unsererm aktuellem Spotlight UMDƎNKƎN: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt

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 07. Juli 2025

Deutscher Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien: Ärztehäuser, MVZs und Bildungsimmobilien rücken in den Investorenfokus

Im 1. Halbjahr des laufenden Jahres belief sich das Transaktionsvolumen mit gesundheits- und Sozialimmobilien laut Savills auf knapp 920 Mio. Euro. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Anstieg um mehr als 130 %. Dieser starke Anstieg ist maßgeblich auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios der Deutschen Wohnen AG zurückzuführen, auf den mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens im bisherigen Jahresverlauf entfällt. Trotz des starken Anstiegs im Vergleich zum Vorjahr wurde der 10-jährige Durchschnittswert um 3 % verfehlt. In den letzten zwölf Monaten hat Savills knapp 60 Transaktionen registriert, was etwa dem Niveau der Vorjahresperiode entspricht. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 5,2 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Während sich einheimische Investoren weiterhin zurückhaltend zeigen, nimmt das Interesse ausländischer Kapitalgeber an deutschen Gesundheits- und Sozialimmobilien deutlich zu. Hinter vielen Ankäufen der vergangenen Monate stand internationales Kapital, unter anderem aus Australien, Hongkong und Spanien. Insgesamt hat der Markt jedoch noch nicht zu der Dynamik zurückgefunden, die er vor einigen Jahren aufwies. Besonders bei Pflegeheimen bleiben viele Investoren skeptisch. Demgegenüber beobachten wir ein zunehmendes Interesse an Ärztehäusern, Medizinischen Versorgungszentren und Bildungsimmobilien. Der politische Wille zur Stärkung der ambulanten Versorgung sowie das von der Bundesregierung auf den Weg gebrachte Infrastrukturpaket dürften hier langfristig für Wachstumsimpulse sorgen.“

Trotz der Investorenskepsis dominierten Pflegeheimtransaktionen den Markt im 1. Halbjahr. Mit ihnen wurden gut 750 Mio. Euro bzw. vier Fünftel des Gesamtvolumens umgesetzt. Ärztehäuser kamen auf einen Umsatz von 112 Mio. Euro (+ 50 %) gegenüber der Vorjahresperiode. Alle anderen Objekttypen spielten eine deutlich untergeordnete Rolle.

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zum Immobilieninvestmentmarkt.

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07. Juli 2025 

Top-6-Büromärkte: Büroflächenumsatz erholt sich, bleibt aber unter dem langfristigen Mittel

• Flächenumsatz: Im 1. Halbjahr 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 1,3 Mio. m², was einem Zuwachs von etwa 17,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 0,5 %, während die Medianmieten um 2,4 % anstiegen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 50 Basispunkte gegenüber dem 1. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 7,7 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2025 über dem Vorjahresniveau liegen. Die Spitzenmieten dürfte weiter ansteigen.

Im 1. Halbjahr 2025 verzeichneten die Top-6-Büromärkte* einen Flächenumsatz von rund 1,3 Mio. m². Damit lag das Ergebnis 17,8 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zum durchschnittlichen Flächenumsatz der ersten Halbjahre der vergangenen zehn Jahre bedeutete dies jedoch ein Minus von 9,1 %.

Die Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 5,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Medianmiete zog weiter an und erhöhte sich gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 2,4 % sowie im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. Die Durchschnittsmiete stieg um 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal an.

Die Leerstandsquote belief sich im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 auf 7,7 %. Gegenüber dem 1. Quartal entsprach dies einem Anstieg um 50 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lag sie um 180 Basispunkte höher.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet: „Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Städten zeigt eine leichte Erholung – die Vermietungsmärkte sind aktiver als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Im langfristigen Vergleich bleibt das Niveau allerdings unterdurchschnittlich. Ein Grund dafür ist der anhaltende Trend zur Flächenreduzierung durch hybride Arbeitsmodelle: Besonders größere Büros werden bei Umzügen verkleinert. Zudem verlängern viele Nutzer weiterhin ihre Mietverträge, um das derzeit unsichere Umfeld abzuwarten und ihre künftigen Flächenbedarf zu planen. Die Entwicklung verläuft zudem regional sehr unterschiedlich: In Frankfurt sorgten vor allem großflächige Anmietungen im ersten Quartal für deutliche Zuwächse, auch Köln setzte positive Impulse. Dagegen taten sich Städte wie Düsseldorf und Berlin schwerer. Während sich der Flächenumsatz je nach Region unterschiedlich entwickelt, steigt die Leerstandsquote in allen Top-6-Städten. Vor allem in peripheren Lagen beobachten wir stärkere Leerstandsanstiege. Die Spitzenmiete zeigt sich davon weiterhin unbeeindruckt und setzt ihren Aufwärtstrend fort. Dies ist auf die nach wie vor hohe Nachfrage nach zentralen und modernen Flächen zurückzuführen, die in vielen Märkten weiterhin knapp sind. Angesichts der sinkenden Zahl an Fertigstellungen und rückläufigen Baugenehmigungen dürfte sich dieser Trend auch mittel- bis langfristig fortsetzen.“

Ausblick: Flächenumsatz leicht im Plus – Leerstände und Spitzenmieten ziehen weiter an

Für das laufende Jahr prognostiziert Savills einen Büroflächenumsatz, der das Vorjahresniveau übersteigt und sich dem langfristigen Durchschnitt annähert. Die anhaltende Verknappung moderner, zentraler Büroflächen lässt eine weitere Steigerung der Spitzenmieten erwarten. Gleichzeitig dürfte die Leerstandsquote weiter zunehmen.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

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 07. Juli 2025

Deutscher Investmentmarkt für Wohnimmobilien: Intensiverer Bieterwettbewerb, vor allem bei gut gelegenen Bestandsobjekten 

Im 1. Halbjahr des laufenden Jahres belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien* laut Savills auf gut 3,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Anstieg um 8 %. Der 10-jährige Durchschnittswert wurde allerdings um 59 % verfehlt. In den letzten zwölf Monaten hat Savills etwa 140 Transaktionen registriert, was einem Anstieg um etwa ein Drittel gegenüber der Vorjahresperiode entspricht. Die Spitzenrendite blieb stabil bei 3,6 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Wohninvestmentmarkt hat den Zinsanstieg der vergangenen Jahre inzwischen weitgehend verdaut, und die Marktakteure haben sich auf das neue Umfeld eingestellt. Im Vergleich der Nutzungsarten wird Wohnen derzeit von Investoren am meisten nachgefragt. Das zeigt sich in vielen Verkaufsprozessen, in denen der Wettbewerb unter Bietern wieder spürbar zunimmt. Der Fokus der Investoren liegt dabei überwiegend auf Bestandsimmobilien in guten Lagen, häufig mit wertsteigerungsorientierten Strategien. Auch im opportunistischen Segment sowie bei Immobilien mit Entwicklungspotenzial beobachten wir seit einigen Monaten ein wachsendes Interesse.“

Auf Studentenwohnanlagen entfielen im 1. Halbjahr 104 Mio. Euro, was gegenüber der Vorjahresperiode mehr als einer Verdopplung des Transaktionsvolumens entspricht. Angesichts des großen am Markt befindlichen Angebotsvolumens ist sowohl im Segment des Studentischen Wohnens als auch am Wohnimmobilienmarkt insgesamt von steigender Transaktionsaktivität auszugehen.

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* Nur Objekte mit mindestens 50 Wohneinheiten

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Wir haben lokale sowie globale Trends im Blick, sammeln kontinuierlich wertvolle Marktdaten und bieten innovative Lösungen. Auf diese Weise können wir Sie bei Ihrem Projekt voranbringen.

Ob Sie als Unternehmen expandieren möchten, als Investor Ihr Portfolio nachhaltig optimieren möchten oder ein neues Zuhause für Ihre Familie suchen: Wir helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

• Agency
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07. Juli 2025

Deutscher Immobilieninvestmentmarkt: Angebot steigt, Transaktionsvolumen noch nicht

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten im 1. Halbjahr 2025 Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 13,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode bedeutet dies einen Rückgang um 13 %. Auch die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen lag in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres 12 % unter dem Vorjahreswert. Gemessen am 10-jährigen Durchschnitt fiel das Transaktionsvolumen um 57 % geringer aus, die Zahl der Transaktionen um 55 %. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Gemessen am Umsatz und an der Zahl der abgeschlossenen Transaktionen war insbesondere das zweite Quartal sehr schwach. Dem gegenüber steht jedoch eine deutlich gestiegene Zahl laufender und sich anbahnender Transaktionsprozesse. Vor diesem Hintergrund kann man davon ausgehen, dass wir im zweiten Halbjahr wieder mehr Transaktionen sehen werden. Offen ist lediglich, wie stark der Anstieg ausfallen wird, da weiterhin zahlreiche Prozesse abgebrochen werden oder stillstehen. Gleichwohl haben sich die Bedingungen für erfolgreiche Abschlüsse zuletzt verbessert: Viele Verkäufer schätzen die erzielbaren Preise mittlerweile realistischer ein, und die Zahl aktiver Käufer ist spürbar gestiegen. Gerade die Gruppe der internationalen Investoren blickt seit der Bildung der neuen Bundesregierung und der von ihr beschlossenen Investitionspakete wieder deutlich optimistischer auf den deutschen Markt.“

Umsatzrückgang in allen Segmenten außer bei Gesundheits-/Sozialimmobilien und Wohnen

Zu den wenigen Segmenten, die gegen den allgemeinen Trend ein Wachstum des Transaktionsvolumens verzeichneten, gehören Wohnimmobilien. Ein Umsatz von 3,2 Mrd. Euro im 1. Halbjahr bedeuten ein Plus von 8 % gegenüber der Vorjahresperiode und gleichzeitig den höchsten Umsatz aller Nutzungsarten. Es folgen Handelsimmobilien (3,0 Mrd. Euro / - 13 %), Industrie-/Logistikimmobilien (2,1 Mrd. Euro / - 33 %) sowie Büros (1,9 Mrd. Euro / - 32 %). Auf Gesundheits- und Sozialimmobilien entfiel ein Volumen von 0,9 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr mehr als eine Verdopplung bedeutet. Dieser Umsatzsprung dürfte sich im weiteren Jahresverlauf relativieren, entfiel doch ein großer Teil des diesjährigen Volumens auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios von der Deutsche Wohnen AG. Auch in anderen Segmenten trugen einige Ausnahmetransaktionen erheblich zum Transaktionsvolumen bei. Insgesamt summieren sich die zehn größten Transaktionen des 1. Halbjahres auf ein Volumen von ca. 3,7 Mrd. Euro, also mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens.

Nutzungsartenübergreifender Exit-Überhang, vor allem bei Büros

Bei allen Nutzungen liegt die Zahl der gehandelten Objekte seit nunmehr drei Jahren teils deutlich unter dem Niveau, das am Ende des letzten Zyklus erreicht wurde. Deshalb geht Savills davon aus, dass segmentübergreifend ein latenter Angebotsüberhang besteht, der zunehmend größer wird. Bei Büroimmobilien dürfte dieser Überhang am größten sein, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills: „In den Jahren 2015 bis 2021 wechselten bundesweit durchschnittlich fast 700 Büroimmobilien pro Jahr den Eigentümer. Seit 2023 sind es weniger als 200 Objekte jährlich. Angesichts einer typischen Haltedauer von drei bis zehn Jahren dürfte sich inzwischen eine vierstellige Zahl an Büros im Besitz von Eigentümern befinden, die bei ausreichender Marktliquidität bereits verkauft hätten. Dieser Exit-Überhang wird zunächst weiter anwachsen. Da jedoch nur wenige Investoren ihren Exit beliebig lange hinauszögern können, dürfte der Verkaufsdruck zumindest für einen Teil der Eigentümer zunehmen.“

Spitzenrenditen stabil, Family-Offices vor neuem Rekordjahr

Bei den wenigen von Savills im letzten Quartal beobachteten Transaktionen im Core-Segment wurden die Spitzenrenditen des Vorquartals bestätigt. Diese liegen deshalb unverändert zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. „Für Top-Produkte sehen wir zumindest bei Volumina im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich in den Prozessen wieder mehr Bieter. Gleichzeitig ist die Zahl der potenziellen Investoren in den meisten Segmenten weiterhin begrenzt. Nach wie vor sind es vor allem private Kapitalquellen, die die Zurückhaltung vieler institutioneller Investoren für antizyklische Ankäufe nutzen“, erläutert Nemecek. Im bisherigen Jahresverlauf investierten Privatinvestoren bzw. Family-Offices bereits knapp 2,4 Mrd. direkt und damit fast so viel wie im gesamten Vorjahr. Ein knappes Fünftel des Ankaufsvolumens entfällt auf diese Gruppe. Käme in der zweiten Jahreshälfte ein ähnlich hohes Volumen dazu, wäre das ein neuer Rekordwert. Insgesamt rechnet Savills für das laufende Jahr von einem Transaktionsvolumen zwischen 35 und 40 Mrd. Euro, was etwa dem Vorjahreswert entspräche (36,7 Mrd. Euro).

* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zum Immobilieninvestmentmarkt.

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Wir helfen Menschen, ihre Immobilienziele zu verwirklichen. Und das seit über 170 Jahren.

An der Londoner Börse gelistet, mehr als 42.000 Beraterinnen und Berater in über 70 Ländern: Mit Savills become Sie weltweit fundierte Expertise zu Gewerbe- und Wohnimmobilien.

Wir haben lokale sowie globale Trends im Blick, sammeln kontinuierlich wertvolle Marktdaten und bieten innovative Lösungen. Auf diese Weise können wir Sie bei Ihrem Projekt voranbringen.

Ob Sie als Unternehmen expandieren möchten, als Investor Ihr Portfolio nachhaltig optimieren möchten oder ein neues Zuhause für Ihre Familie suchen: Wir helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

• Agency
• Corporate Finance & Portfolio Investment
• ESG Services
• Facility Management
• Global Occupier Services
• Investment
• Landlord Services
• Operational Capital Markets
• Property Management
• Research
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07. April 2025

Top-6-Büromärkte: Mehr Dynamik durch Großanmietungen

• Flächenumsatz: Im 1. Quartal 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 674.900 m², was einem Zuwachs von rund 13 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach. In den letzten vier Quartalen lag der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten bei 2,4 Mio. m² und damit 6 % über dem Vorjahr, aber 21 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,2 %, während die Medianmieten um 2,5 % anstiegen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahmen um 60 Basispunkte gegenüber dem 4. Quartal 2024 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 7,1 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2025 über dem Vorjahresniveau liegen, während der Anstieg der Spitzenmieten durch die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen gestützt werden dürfte.

Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* erreichte in den vergangenen vier Quartalen ein Volumen von rund 2,4 Mio. m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q2-2023 bis Q1-2024) entsprach dies einem Anstieg um 6 %. Dennoch blieb der Umsatz 21 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Im ersten Quartal 2025 wurden etwa 674.900 m² Bürofläche umgesetzt, was einem Zuwachs von rund 13 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Der Jahresstart verlief für die Top-6-Bürovermietungsmärkte positiv. Unternehmen zeigen sich wieder entschlussfreudiger und ziehen Standortverlagerungen verstärkt in Betracht. Dabei lässt sich kein einheitliches Muster erkennen – die Dynamik ist branchenübergreifend spürbar. Neben den realisierten Abschlüssen verzeichneten wir im ersten Quartal einen deutlichen Anstieg an Anfragen und Suchaufträgen. Die Gespräche verlaufen optimistischer, und auch große Unternehmen treten verstärkt mit konkreten Suchmandaten an uns heran“.

Flächenkonsolidierung bei großen Unternehmen

Besonders einzelne Großvermietungen haben den Flächenumsatz im ersten Quartal gestützt. Dabei blieb die Anzahl der Anmietungen über 10.000 m² mit sieben Vermietungen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Deren Anteil am Flächenumsatz stieg jedoch deutlich an und mit 27 % lag dieser über dem Quartalsdurchschnitt der letzten zehn Jahre von 21 %. Das ist vor allem auf die drei größten Abschüsse des Quartals zurückzuführen: Mit einer Größe von jeweils über 30.000 m² machten sie zusammen etwa 19 % des Flächenumsatzes aus.

 „Trotz aktueller Herausforderungen werden nach wie vor große Abschlüsse verzeichnet, das war insbesondere in den ersten drei Monaten dieses Jahres spürbar. Allerdings dauern diese Entscheidungen aufgrund der anhaltenden Unsicherheiten oft deutlich länger – viele Gesuche waren bereits über einen längeren Zeitraum am Markt. Zudem zeigt sich ein klarer Trend zur Flächeneffizienz: Im Großflächensegment geht es kaum noch um Erweiterungen, sondern vielmehr um Optimierung. Und immer häufiger stehen hinter Großanmietungen Konsolidierungsmaßnahmen, bei denen Unternehmen mehrere Standorte zusammenlegen und ihre Flächen sowohl qualitativ als auch quantitativ anpassen. In der Folge wird trotz großvolumiger Abschlüsse insgesamt weniger Fläche absorbiert“, erklärt Rotberg.

Antonia Wecke, Senior Consultant Research, ergänzt: „Gründe für die Flächenkonsolidierung sind nicht nur Einsparpotenziale, sondern auch der Wunsch, die Unternehmenskultur zu stärken. Durch einen zentralen Standort möchten Unternehmen das ‚Wir-Gefühl‘ und die Identifikation der Mitarbeitenden mit dem Unternehmen stärken. In einer Hybridarbeitswelt gewinnen diese Aspekte an Bedeutung, denn dadurch erhoffen sich die Unternehmen eine höhere Präsenz ihrer Mitarbeitenden im Büro.“

Leerstände steigen besonders in peripheren Lagen weiter an

Die Leerstandsquote stieg weiter an und erreichte am Ende des 1. Quartals 2025 im Durchschnitt der Top-6-Städte einen Wert von 7,1 %. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutete dies ein Plus von 60 Basispunkten, während der Anstieg im Jahresvergleich 150 Basispunkte betrug. Jan Rotberg ordnet ein: „Der Leerstand steigt vor allem in peripheren Lagen, während zentrale Standorte deutlich resilienter bleiben. Der insgesamt zunehmende Leerstand eröffnet Möglichkeiten für die Umnutzung von Büroflächen, etwa in Co-Living-Konzepte oder Hotels. Eigentümer zeigen sich diesen Transformationsprozessen gegenüber zunehmend aufgeschlossen, da sie den Bedarf in diesem Segmenten erkennen. Auf politischer Ebene fehlen hingegen bislang oft gezielte Fördermöglichkeiten. Konkrete Bemühungen, dies zu prüfen, wie jüngst eine Münchener Partei ankündigte, könnte in Zukunft die Umwandlung von Büroflächen in (bezahlbaren) Wohnraum voranbringen.“

Nutzer verbessern ihre Qualitäten – Mieten steigen

Der Trend der steigenden Spitzenmiete hält an. So nahm die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-6-Städte im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % zu. Auch die Medianmiete stieg um 2,5 % im Vergleich zum Vorquartal auf 20,60 EUR/m² an. Rotberg kommentiert: „Der Trend zu hochwertigen Flächen und zentralen Lagen setzt sich fort. Das bedeutet jedoch nicht, dass Unternehmen immer in 1A-Lagen oder in Premiumgebäude umziehen. Vielmehr streben viele Nutzer eine Verbesserung ihres bisherigen Standards an, indem sie in hochwertigere Objekte wechseln – ohne dabei zwangsläufig in eine erstklassige Lage oder das beste Gebäude zu ziehen.“

Ausblick: Anhaltender Aufschwung beim Flächenumsatz – jedoch auf niedrigem Niveau

Jan-Niklas Rotberg zeigt sich zuversichtlich für das Jahr: „Wir gehen davon aus, dass die Dynamik des Marktes, wie sie sich im ersten Quartal gezeigt hat, anhält. Gleichzeitig dürften die Spitzenmieten weiterhin steigen, da der Trend zu hochwertigen Büroflächen bestehen bleiben dürfte.“ Insgesamt erwartet Savills einen Flächenumsatz über dem Vorjahresniveau. Im langfristigen Vergleich dürfte die Vermietungsleistung aufgrund der anhaltend geringeren Flächennachfrage jedoch weiterhin unterdurchschnittlich bleiben.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Über Savills

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An der Londoner Börse gelistet, über 40.000 Beraterinnen und Berater in mehr als 70 Ländern: Mit Savills bekommen Sie weltweit fundierte Expertise zu Gewerbe- und Wohnimmobilien.

Wir haben lokale sowie globale Trends im Blick, sammeln kontinuierlich wertvolle Marktdaten und bieten innovative Lösungen. Auf diese Weise können wir Sie bei Ihrem Projekt voranbringen.

Ob Sie als Unternehmen expandieren möchten, als Investor Ihr Portfolio nachhaltig optimieren möchten oder ein neues Zuhause für Ihre Familie suchen: Wir helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

•           Agency

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07. April 2025

Deutscher Immobilieninvestmentmarkt verzeichnet in turbulentem Umfeld leicht steigendes Transaktionsvolumen 

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten in den vergangenen zwölf Monaten Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 34,6 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode (April 2023 bis März 2024) bedeutet dies einen Anstieg um 12 %. Auf das 1. Quartal 2025 entfielen ca. 6,9 Mrd. Euro, was etwa dem Volumen des Vorjahresquartals entspricht (ca. 7,2 Mrd. Euro). Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Die Zahl der laufenden und sich anbahnenden Verkaufsprozesse ist zum Jahresbeginn spürbar gestiegen – wir erwarten daher in den kommenden Monaten eine insgesamt leicht erhöhte Transaktionsaktivität. Entscheidend wird jedoch sein, für wie viele der zum Verkauf stehenden Objekte auch Käufer gefunden werden. Besonders Büroimmobilien stehen bei vielen Eigentümern zur Disposition, doch das Investoreninteresse bleibt in diesem Segment begrenzt. Daher dürfte längst nicht jeder Verkaufsprozess in einen erfolgreichen Abschluss münden. Gleichzeitig verstärkt der jüngste Zinsanstieg den Verkaufsanreiz, insbesondere bei fremdfinanzierten Objekten – ein Faktor, der die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöhen könnte. Ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens ist nur dann zu erwarten, wenn es zu einer größeren refinanzierungsgetriebenen Verkaufswelle kommt. Dieses Szenario ist zwar möglich, unseres Erachtens aber nach wie vor recht unwahrscheinlich.“

Repricing für Top-Objekte abgeschlossen

Das Ausmaß des Liquiditätsbedarfs und Verkaufsdrucks auf Eigentümerseite dürfte auch für die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen mitentscheidend sein. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. Da die Spitzenrenditen der meisten Segmente nun schon seit etwa einem Jahr weitgehend unverändert sind, geht Savills davon aus, dass das von der Zinswende 2022 ausgelöste Repricing abgeschlossen ist. Zumindest die Spitzenrenditen dürften sich nur noch wenig bewegen, wobei je nach Nutzungsart noch kleinere Ausschläge in beide Richtungen realistisch erscheinen. Jenseits des Spitzensegments spricht die Gemengelage in den Augen von Savills tendenziell für weitere Renditeanstiege: Steigendes Angebot, gestiegene Zinsen und absehbar steigende Baukosten lassen sinkende Anfangsrenditen zumindest in jenen Segmenten ohne starke Mietwachstumsaussichten unrealistisch erscheinen. Das Preisgefälle zwischen Top-Objekten und dem Rest dürfte sich folglich verstärken.

Steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem Rest eröffnet Development-Chancen

„Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand macht Projektentwicklungen bzw. deren Finanzierung attraktiv, zumal die Neubau-Pipeline nutzungsartenübergreifend zunehmend leerläuft. Wir beobachten eine steigende Zahl von Investoren, die solche Investmentansätze verfolgen – von einer Aufwertung, über eine Repositionierung, bis hin zur Umnutzung sind hier alle Schattierungen dabei. Vor allem für die Konversion von Büros zu Hotels oder in Objekte für das gewerbliche Wohnen steht Kapital zur Verfügung und eröffnet für manches Objekt, das in seiner bisherigen Funktion keine Zukunft mehr hat, einen neuen Pfad“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wohnen umsatzstärkste Nutzungsart, Gesundheits-/Sozialimmobilien mit größtem Zuwachs

Insgesamt bleibt die Liquidität für Büroimmobilien gering. In den vergangenen zwölf Monaten hat Savills hier ein Transaktionsvolumen von knapp 4,7 Mrd. Euro registriert, was gegenüber der Vorjahresperiode einen Rückgang um 13 % und nur Rang 4 aller Nutzungen bedeutet. Am umsatzstärksten waren Wohnimmobilien (ca. 9,8 Mrd. Euro / + 39 %), gefolgt von Industrie-/Logistikimmobilien (ca. 6,7 Mrd. Euro / + 4 %) und Handelsimmobilien (ca. 5,6 Mrd. Euro / - 1 %). Den höchsten Umsatzanstieg verzeichnete Savills auf Jahressicht bei Gesundheits- und Sozialimmobilien, und zwar um 62 % gegenüber der Vorjahresperiode auf ca. 1,6 Mrd. Euro.

Umfeld bleibt volatil, wovon Deutschland profitieren könnte

„Das Makroumfeld der letzten Wochen und Monate war ein Stück weit chaotisch und vieles deutet darauf hin, dass es volatil bleiben wird. Insofern bleibt auch die weitere Entwicklung am Immobilieninvestmentmarkt schwer prognostizierbar. Mit einer neuen Bundesregierung und den bereits beschlossenen investiven Ausgabenpaketen bietet sich Deutschland jedoch die Chance, sich in diesem Umfeld wieder als der sichere Anlagehafen zu positionieren, der es bis zur Zinswende gewesen ist“, so Nemecek.

* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten

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Wir haben lokale sowie globale Trends im Blick, sammeln kontinuierlich wertvolle Marktdaten und bieten innovative Lösungen. Auf diese Weise können wir Sie bei Ihrem Projekt voranbringen.

Ob Sie als Unternehmen expandieren möchten, als Investor Ihr Portfolio nachhaltig optimieren möchten oder ein neues Zuhause für Ihre Familie suchen: Wir helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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