Sanierungskosten clever absetzen

Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ist ein zentraler Hebel zur Erreichung der Klimaziele. Steuerermäßigungen von bis zu 40.000 Euro sollen Eigentümer zur Modernisierung motivieren. Gleichzeitig steigen die Kosten für unsanierte Immobilien durch höhere CO2-Preise. Mit diesem Vorgehen lassen sich die meisten Sanierungskosten absetzen.

Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung kündigt eine Neuausrichtung der Klimapolitik an, hält jedoch an den bestehenden Klimazielen fest. Eine zentrale Rolle kommt dabei dem Gebäudesektor zu. Auch die EU-Gebäuderichtlinie unterstreicht dessen Bedeutung: Die Mitgliedstaaten sind verpflichtet, nationale Strategien zur schrittweisen Sanierung des Wohngebäudebestands zu entwickeln.

Bereits das deutsche Klimaschutzprogramm von 2019 setzt auf finanzielle Anreize, um energetische Sanierungen voranzutreiben. Aktuell können über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Fördermittel für effiziente Einzelmaßnahmen beantragt werden. Dazu zählen Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik (ausgenommen Heizungen), die Optimierung bestehender Heizsysteme sowie die Errichtung, der Umbau und die Erweiterung von Gebäudenetzen. Die übrigen Anlagen zur Wärmeerzeugung auf Basis erneuerbarer Energien werden über die KfW, die staatliche Förderbank des Bundes, unterstützt.

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Steuerbonus statt Förderantrag

Wer auf eine Antragstellung bei BAFA oder KfW verzichten möchte und zugleich eine hohe Einkommensteuerlast trägt, kann von der Steuerermäßigung nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) profitieren. Dieser Steuerbonus erlaubt es, 20 % der Sanierungskosten direkt von der Steuerschuld und somit nicht nur vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt und mindestens zehn Jahre alt ist. Begünstigt ist auch, wenn einzelne Räume einer selbst genutzten Wohnung unentgeltlich Dritten zu Wohnzwecken überlassen werden.

Berücksichtigt werden Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro, was einem maximalen Steuerabzug von 40.000 Euro entspricht und zwar pro Objekt. Förderfähig sind auch Immobilien im Europäischen Wirtschaftsraum, etwa die energetische Sanierung eines Ferienhauses in der Toskana. Wichtig ist, dass dieses nicht vermietet wird, auch nicht zeitweise während der Abwesenheit. Eine dauerhafte Eigennutzung ist hingegen nicht erforderlich.

Die Förderung bzw. der Steuerbonus verteilt sich auf drei Jahre. Für das Jahr, in dem die Maßnahmen abgeschlossen werden, sowie für das Jahr darauf können jeweils 7 % der förderfähigen Kosten geltend gemacht werden, im dritten Jahr die verbleibenden 6 %. Voraussetzung ist, dass für jedes dieser Jahre eine Einkommensteuererklärung mit der Anlage „Energetische Maßnahmen“ eingereicht wird. Die Auszahlung erfolgt also über einen längeren Zeitraum. Zudem muss in jedem Jahr ausreichend Steuerschuld (vor Abzug der Steuerermäßigung) vorhanden sein, um den Bonus vollständig nutzen zu können. Ein nicht ausgeschöpfter Betrag verfällt.

Zwingend erforderlich sind Nachweise in deutscher Sprache, insbesondere die Handwerkerrechnungen. Liegen diese nur in einer Fremdsprache vor, müssen sie von einem vereidigten Übersetzer ins Deutsche übertragen werden.

Welche Maßnahmen werden gefördert?

Zu den steuerlich begünstigten energetischen Maßnahmen zählen die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, der Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage sowie der Heizung. Auch der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind, sind förderfähig.

Die technischen Mindestanforderungen sind in der Verordnung über energetische Sanierungsmaßnahmen (ESanMV) geregelt. Dort ist auch festgelegt, aus welchen Gewerken die ausführenden Fachunternehmen stammen müssen. Nach Abschluss der Arbeiten bescheinigt das beauftragte Unternehmen die Einhaltung der Anforderungen anhand eines amtlichen Mustervordrucks. Alternativ kann diese Bestätigung durch einen zugelassenen Energieberater erfolgen. Dessen Kosten können zur Hälfte steuerlich berücksichtigt werden und sind nicht über drei Jahre zu verteilen.

Allerdings sind damit noch nicht alle Voraussetzungen erfüllt. Erst dann, wenn die vollständige Zahlung der Rechnung auf das Konto des ausführenden Unternehmens erfolgt ist, kann die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Außerdem gilt die Regelung nur für Maßnahmen, die nach dem 31.12.2019 begonnen und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden.

Welche Alternativen gibt es?

Wenn die Anforderungen des § 35c EStG nicht alle erfüllt sind, können die Sanierungskosten alternativ nach § 35a EStG als Handwerkerleistungen steuerlich geltend gemacht werden. Auch hier wird ein Steuerbonus von 20 % gewährt. Allerdings nur auf die Arbeits- und Fahrtkosten, nicht auf Materialkosten. Maximal können so 1.200 Euro jährlich von der Steuerschuld abgezogen werden. Damit sind 6.000 Euro Handwerkerkosten berücksichtigungsfähig.

Für den Einbau neuer klimafreundlicher Heizsysteme kann die Förderung über die KfW in vielen Fällen attraktiver sein. Hier sind Zuschüsse von bis zu 70 % möglich, zudem lassen sich zinsvergünstigte Ergänzungskredite beantragen. Ansonsten gilt: Eine Doppelförderung ist ausgeschlossen. Wer die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzt, kann die Kosten für die gleiche Maßnahme nicht zusätzlich als Handwerkerleistung, Werbungskosten, Betriebsausgabe oder außergewöhnliche Belastung absetzen und auch nicht gleichzeitig Mittel von BAFA oder KfW in Anspruch nehmen.

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