Hüttig & Rompf AG: Nach der Zinswende: Die neue Normalität im Baufinanzierungsmarkt

• Leistbarkeit bleibt der zentrale Engpass: Trotz steigender Einkommen liegt die monatliche Belastung 2025 deutlich über dem Niveau der Jahre vor der Zinswende.
• Gleichzeitig wird das Ausweichen auf den Mietmarkt zunehmend teurer: Mietkosten und Finanzierungsraten nähern sich vielen Regionen an
• Eigenkapital ist zum entscheidenden Eintrittskriterium geworden: Seit 2022 steigen Eigenkapitalquoten deutlich, Beleihungsausläufe sinken entsprechend.
• Hohe Einkommen allein reichen nicht mehr aus: Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Eigenkapital, tragfähiger Monatsrate und langfristiger Finanzierungsstruktur.

Frankfurt am Main, 17. Februar 2026 – Der deutsche Baufinanzierungsmarkt hat in den vergangenen zehn Jahren einen tiefgreifenden Strukturwandel durchlaufen. Während bis zur Zinswende ein klarer Verkäufermarkt mit stark steigenden Preisen und sehr günstigen Finanzierungskonditionen dominierte, bestimmen heute Leistbarkeit, Eigenkapital und eine solide Finanzierungsstruktur die Marktdynamik. Eine aktuelle Auswertung des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf zeigt, dass sich der Markt nach der starken Korrektur ab 2022 in den Jahren 2024 und 2025 neu ausgerichtet hat – ohne Rückkehr zur Niedrigzinsära, aber mit wachsender Planungssicherheit für gut vorbereitete Käuferinnen und Käufer.

Längerfristige Entwicklungen im Baufinanzierungsmarkt

Über viele Jahre war der Immobilienerwerb vor allem durch steigende Preise geprägt. Zwischen 2016 und 2021 erhöhten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigennutzer von rund 2.900 Euro auf über 4.000 Euro, während die Gestehungskosten im gleichen Zeitraum von knapp 380.000 Euro auf rund 556.000 Euro stiegen. In diesem Umfeld war der Markt klar angebotsgetrieben, die Finanzierung stellte aufgrund des niedrigen Zinsniveaus für viele Käuferinnen und Käufer keinen begrenzenden Faktor dar.

Mit der Zinswende ab 2022 änderte sich diese Marktdynamik spürbar. Die Preise gaben in der Folge nach und liegen 2025 mit durchschnittlich rund 3.600 Euro pro Quadratmeter unter den Höchstständen von 2021, jedoch weiterhin deutlich über dem Niveau vor Beginn des Preisbooms.

Mietmarkt verteuert sich dynamischer als der Kaufmarkt

Deutlich stärker als die Preise veränderte sich die Finanzierungsseite. Die monatliche Gesamtrate für Eigennutzer stieg von durchschnittlich rund 1.100 Euro im Jahr 2016 auf knapp 1.800 Euro im Jahr 2025. Zwar erhöhten sich die durchschnittlichen Einkommen im gleichen Zeitraum deutlich, das Verhältnis von Rate zu Einkommen liegt mit rund 26 Prozent jedoch weiterhin klar über dem Niveau der Jahre vor der Zinswende. Leistbarkeit ist damit zum zentralen Kriterium im Baufinanzierungsmarkt geworden.

Gleichzeitig verteuert sich auch der Mietmarkt dynamisch. Eine aktuelle Auswertung der Bilthouse-Gruppe zeigt, dass die Angebotsmieten in den 50 größten Städten zuletzt um 4,8 Prozent stiegen, während die Kaufpreise lediglich um 2,6 Prozent zulegten. Dadurch verringert sich der Abstand zwischen monatlicher Miete und Finanzierungsrate weiter. In immer mehr Regionen nähern sich Miet- und Finanzierungskosten an – insbesondere für Haushalte mit ausreichend Eigenkapital und stabiler Finanzierungsstruktur.

Eigenkapital und Finanzierungsstruktur rücken in den Fokus

Parallel zur veränderten Zins- und Preisentwicklung hat sich auch die Finanzierungskultur gewandelt. Seit der Zinswende bringen Käuferinnen und Käufer im Durchschnitt deutlich mehr Eigenkapital ein. Die Eigenkapitalquote von Eigennutzern stieg von rund 20 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 auf etwa 27 Prozent im Jahr 2025. Gleichzeitig sank der Beleihungsauslauf von knapp 89 Prozent im Jahr 2020 auf nun rund 84 Prozent.

Diese Entwicklung verdeutlicht, dass hohe Einkommen allein zunehmend kein ausreichendes Finanzierungskriterium mehr darstellen. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus Eigenkapital, laufender Belastung und langfristiger Finanzierungsstruktur. Ergänzend dazu ist die durchschnittliche Anfangstilgung seit 2019 von gut 3,0 Prozent auf rund 2,1 Prozent gesunken, um die monatliche Belastung unter den veränderten Zinsbedingungen tragfähig zu halten.

Entwicklung von 2024 auf 2025: Konsolidierung auf hohem Niveau

Im Übergang von 2024 auf 2025 zeigt sich eine Phase der Stabilisierung. Die Gestehungskosten und Quadratmeterpreise blieben weitgehend konstant, während die monatlichen Gesamtraten leicht zurückgingen. Trotz dieser Entlastung bewegen sich die Belastungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Die Eigenkapitalquoten blieben hoch, während sich das Verhältnis von monatlicher Rate zu Einkommen nur geringfügig verbesserte. Der Immobilienerwerb bleibt damit anspruchsvoll, ist für gut vorbereitete Käuferinnen und Käufer jedoch weiterhin realisierbar.

Neues Zinsumfeld erfordert realistische Planung

Mit Blick auf 2026 rechnet Hüttig & Rompf nicht mit einer Rückkehr zu den niedrigen Bauzinsen vergangener Jahre. Vielmehr hat sich ein neues Zinsumfeld etabliert, in dem sich die Konditionen dauerhaft auf einem höheren Niveau bewegen.

Benjamin Papo, Geschäftsführer von Hüttig & Rompf zum Bauzinsausblick: „Wir erwarten für 2026 kein Zurück zu den Tiefständen früherer Jahre, sondern eine Phase stabiler bis leicht steigender Bauzinsen. Nach der klaren Zinspause der EZB und dem Ende des Lockerungszyklus hat sich ein neues Zinsumfeld etabliert. Die zentralen Treiber für die Bauzinsen liegen dabei weniger bei der Geldpolitik als an den Kapitalmärkten. Hohe Staatsverschuldung, große Emissionsvolumina und geopolitische Unsicherheiten halten die Renditen langfristiger Staatsanleihen unter Aufwärtsdruck. Vor diesem Hintergrund halten wir für zehnjährige Baufinanzierungen mit 80 Prozent Beleihung zum Jahresende 2026 ein Zinsniveau nahe der 4-Prozent-Marke für realistisch.“

Zur Mietentwicklung: „Parallel dazu verteuert sich auch der Mietmarkt. Da die Mieten in vielen Regionen schneller steigen als die Kaufpreise, verringert sich der Abstand zwischen monatlicher Miete und Finanzierungsrate. Damit rückt bei der Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nicht mehr allein der Bauzins in den Vordergrund, sondern die Gesamtbelastung im Vergleich zum Mieten.“

Der Bauzins bleibt damit ein wichtiger Faktor bei der Kaufentscheidung, ist jedoch nicht mehr allein ausschlaggebend. Entscheidend ist das Gesamtpaket aus Zins, Kaufpreis und Eigenkapital sowie eine solide Finanzierungsstruktur, die Planungssicherheit bietet. Wer hier gut vorbereitet ist, kann auch in einem Umfeld um vier Prozent Bauzins erfolgreich Wohneigentum erwerben.

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Über die Hüttig & Rompf GmbH

Kaufen, bauen, modernisieren: Bei der Hüttig & Rompf GmbH dreht sich alles um die passende Baufinanzierung. Als Immobilienfinanzierer begleiten wir Menschen auf dem Weg in die eigenen vier Wände – und das bereits seit
35 Jahren. Unser Erfolgsrezept? Persönliche und fachkundige Beratung. Denn unsere Experten liefern keine Standardlösungen, sondern finden genau die Baufinanzierung, die perfekt zu den Bedürfnissen, Wünschen und Möglichkeiten unserer Kunden passt. Mit rund 30 Standorten im Bundesgebiet und einem Finanzierungsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro (2022) gehören wir zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern Deutschlands. Seit 2022 gehört die Hüttig & Rompf AG zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe.

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Über Bilthouse

Die Bilthouse-Gruppe ist einer der führenden Anbieter für Baufinanzierungsvermittlung in Deutschland. Gegründet im Jahr 2022 vereint Bilthouse die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Dabei setzt das Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehört auch Kredit24 für Privatkredite dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt das Unternehmen rund 700 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr. 

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Dirk Ulmer
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