EQS-Adhoc
Ad-hoc: Intershop Holding AG – Steigerung von Ertragskraft und Dividende
Ad hoc-Mitteilung gemäss Artikel 53 KR
Zürich, 26. Februar 2026
Deutliche Zunahme des Betriebsertrags
Der Liegenschaftsertrag stieg im Geschäftsjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr um 5.2% auf CHF 86.5 Mio. (2024: CHF 82.2 Mio.). Treiber des Wachstums waren insbesondere die in den Jahren 2024 und 2025 getätigten Akquisitionen. Bereinigt um Transaktionen und abgeschlossene Neubauprojekte (like-for-like) wuchs der Liegenschaftsertrag um 1.4%.
In der Berichtsperiode veräusserte Intershop vier Anlageimmobilien. Der daraus resultierende Erfolg stieg gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs um 26.8% auf CHF 29.4 Mio. (2024: CHF 23.2 Mio.). Zusammen mit dem übrigen Erfolg verzeichnete der Betriebsertrag im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme um 9.2% auf CHF 119.1 Mio. (2024: CHF 109.1 Mio.).
Leicht höherer Betriebsaufwand
Aufgrund der in den Geschäftsjahren 2024 und 2025 getätigten Transaktionen stieg der Liegenschaftsaufwand um 3.5% auf CHF 9.4 Mio. (2024: CHF 9.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like exkl. Transaktionen und abgeschlossene Neubauprojekte) ergab sich ein Rückgang um 1.4%. Aufgrund betrieblicher Umstrukturierungen zur Effizienzverbesserung und einmaliger Projekte erhöhten sich die Betriebskosten im Berichtsjahr erwartungsgemäss um 8.9% auf CHF 15.2 Mio. (2024: CHF 13.9 Mio.). In der Summe belief sich der Betriebsaufwand auf CHF 24.3 Mio. (2024: CHF 22.6 Mio.).
Steigerung der operativen Ertragskraft und des Reingewinns
Der Nettoliegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 5.4% auf CHF 77.2 Mio. (2024: CHF 73.2 Mio.). Der operative Erfolg (EBIT exkl. Bewertungsveränderungen) stieg um 9.7% auf CHF 94.8 Mio. und die betriebliche Effizienz (EBIT-Marge exkl. Bewertungsveränderungen) verzeichnete eine Zunahme auf 79.6%. Der Gewinn exkl. Bewertungsveränderungen lag bei CHF 7.97 pro Aktie.
Der Reingewinn inkl. Bewertungsveränderungen belief sich auf CHF 212.8 Mio. und lag damit um 81.2% über dem Vorjahreswert. Die Zunahme resultierte in erster Linie aus der Aufwertung des Portfolios um CHF 188.5 Mio.
Aktives Portfoliomanagement
Für insgesamt CHF 48.1 Mio. erwarb Intershop je eine Anlageimmobilie in Kemptthal (ZH) und Glattbrugg (ZH) mit einer Sollmiete von insgesamt CHF 2.7 Mio. sowie ein Promotionsprojekt in Uetikon am See (ZH). Die Bruttoanfangsrendite lag bei 5.6%, die erwartete Bruttogewinnmarge auf dem Promotionsprojekt bei etwa 20%.
Am 25. Februar 2026 erwarb Intershop zudem das fast voll vermietete Gewerbe- und Industrieareal «The Valley und MOTORWORLD Manufaktur Region Zürich» in Kemptthal (ZH) mit einer derzeit vermietbaren Fläche von rund 52’900 m² und einer Sollmiete von CHF 7.5 Mio. Das Erwerbsobjekt beinhaltet ein Entwicklungspotenzial von rund 42’600 m² Gewerbefläche.
Im Geschäftsjahr 2025 erfolgte der Verkauf von je einer Immobilie in Pfäffikon (SZ), Pully (VD), Reinach (BL) und Genf (GE). In der Summe betrug der Verkaufspreis CHF 156.5 Mio. Die Sollmiete der veräusserten Objekte lag bei CHF 6.5 Mio. entsprechend einer Bruttorendite von 4.2%.
Solide Finanzierung
Mit einer auf 60.7% gestiegenen Eigenkapitalquote (31.12.2024: 57.5%) und einer auf 28.0% gesenkten Finanzverschuldung (LTV) (31.12.2024: 32.8%) blieb die Gruppe solide finanziert. Die durchschnittlichen Zinskosten der Finanzverbindlichkeiten per Bilanzstichtag reduzierten sich in der Berichtsperiode um 6 Basispunkte auf 1.34% (31.12.2024: 1.40%). Am Stichtag belief sich die kapitalgewichtete Zinsbindung auf 3.0 Jahre. Der Anteil der grundpfandgedeckten Finanzverbindlichkeiten fiel per Ende 2025 von 57.0% auf 34.5%.
Erfreuliche Aktienperformance
Bezogen auf den Börsenkurs per 31. Dezember 2025 verzeichnete die Intershop-Aktie eine Gesamtperformance (Kursgewinn plus Ausschüttung) von 34.9%. Ausgehend vom guten Jahresergebnis und der starken Bilanz wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung die Erhöhung der ordentlichen Dividende um CHF 0.50 auf CHF 6.00 je Aktie vorschlagen (2024: CHF 5.50).
Zuversichtlich für das Geschäftsjahr 2026
Im Hinblick auf den mittelfristig angestrebten Ausbau der Entwicklungspipeline und die Erhöhung des Nettoliegenschaftsertrags hat das Unternehmen im Berichtsjahr zahlreiche Massnahmen umgesetzt.
Am bewährten Geschäftsmodell wird Intershop festhalten. Das Unternehmen beabsichtigt, im Geschäftsjahr 2026 sich bietende Opportunitäten am Transaktionsmarkt selektiv für den Erwerb von Entwicklungsprojekten und die Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags zu nutzen. Gleichzeitig sind – abhängig von den Marktbedingungen – auch Verkäufe von Immobilien vorgesehen. Vor dem Hintergrund des erfolgten Erwerbs des Gewerbe- und Industrieareals «The Valley und MOTORWORLD Manufaktur Region Zürich» in Kemptthal (ZH) erwartet das Unternehmen trotz geplanter sowie bereits im Geschäftsjahr 2025 getätigter Verkäufe insgesamt einen stabilen bis leicht höheren Nettoliegenschaftsertrag.
Für das Geschäftsjahr 2026 rechnet Intershop mit einem Jahresergebnis, das die Fortführung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen wird.
Download
Ad hoc announcement, English version (PDF)
Nachhaltigkeitsbericht 2025 (PDF)
Unternehmensportrait
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Immobiliengesellschaft mit über 60 Mitarbeitenden. Das seit 1970 börsenkotierte Unternehmen kombiniert ein renditestarkes Portfolio von Renditeimmobilien mit der Entwicklung von Arealen und Immobilien. Intershop hat sowohl die dafür notwendige Erfahrung als auch das Fachwissen über die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien, um solche mit Ertrags- und Gewinnpotenzial zu erkennen, marktgerecht zu entwickeln und zum geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen.
Das bewährte Geschäftsmodell ermöglicht konstant hohe Eigenkapital- und Ausschüttungsrenditen und macht Intershop attraktiv für institutionelle Investoren und private Anlegerinnen und Anleger. Per 31. Dezember 2025 belief sich der Wert des 43 Immobilien umfassenden Immobilienportfolios auf CHF 1.75 Mia. Das solide finanzierte Unternehmen verfügt über einen ausgezeichneten Leistungsausweis bei der verantwortungsbewussten, innovativen und lösungsorientierten Entwicklung und Nutzung von Immobilien und die dafür notwendige Expertise.
Unternehmenskalender
31.03.2026
63. ordentliche Generalversammlung
26.08.2026
Publikation Halbjahresbericht 2026 mit Online-Präsentation für Medienvertreter und Finanzanalysten
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Kennzahlen Intershop Gruppe |
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2025 |
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2024 |
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Finanzen |
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Nettoliegenschaftsertrag |
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Mio. CHF |
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77.2 |
|
73.2 |
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Erfolg aus Verkauf |
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Mio. CHF |
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29.6 |
|
23.5 |
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Bewertungsveränderungen |
|
Mio. CHF |
|
188.5 |
|
59.7 |
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Betriebsergebnis (EBIT) |
|
Mio. CHF |
|
283.3 |
|
146.2 |
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Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) |
|
Mio. CHF |
|
276.1 |
|
136.4 |
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Reingewinn |
|
Mio. CHF |
|
212.8 |
|
117.5 |
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Geldfluss aus Geschäftstätigkeit |
|
Mio. CHF |
|
47.7 |
|
30.7 |
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Investitionen in Immobilien |
|
Mio. CHF |
|
97.8 |
|
208.9 |
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Bilanzsumme |
|
Mio. CHF |
|
1’807.7 |
|
1’627.1 |
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|
Immobilien |
|
Mio. CHF |
|
1’750.1 |
|
1’591.7 |
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|
Finanzverbindlichkeiten |
|
Mio. CHF |
|
490.0 |
|
522.0 |
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|
Eigenkapital |
|
Mio. CHF |
|
1’097.1 |
|
935.0 |
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Eigenkapitalrendite 1 |
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|
21.1% |
|
13.4% |
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Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen 1, 7 |
|
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|
7.3% |
|
8.4 % |
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Portfolio |
|
Anzahl Immobilien |
|
|
|
43 |
|
45 |
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Vermietbare Fläche |
|
m2 |
|
549’040 |
|
561’468 |
|
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Bruttorendite 2, 3 |
|
|
|
4.9% |
|
5.7% |
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|
Nettorendite 2, 4 |
|
|
|
4.3% |
|
5.0% |
|
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|
Leerstandsquote 5 |
|
|
|
6.9% |
|
7.1 % |
|
|
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|
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|
Personal |
|
Anzahl Mitarbeitende |
|
|
|
63 |
|
67 |
|
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|
Aktie |
|
Reingewinn 6 |
|
CHF |
|
23.09 |
|
12.74 |
|
|
|
Reingewinn exkl. Bewertungsveränderungen 6, 7 |
|
CHF |
|
7.97 |
|
7.99 |
|
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|
Eigenkapital ( NAV) 8 |
|
CHF |
|
119.02 |
|
101.43 |
|
|
|
Börsenkurs am Bilanzstichtag |
|
CHF |
|
164.40 |
|
127.00 |
|
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|
Dividende 9 |
|
CHF |
|
6.00 |
|
5.50 |
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1) |
Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2025, Seite 117 |
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2) |
Angaben beziehen sich auf Anlageimmobilien am Bilanzstichtag (ohne Immobilien im Bau) |
|
3) |
Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2025, Seite 116 |
|
4) |
Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2025, Seite 116 |
|
5) |
Marktbedingter Leerstand gemäss neuer Definition, Geschäftsbericht 2025, Seite 118 |
|
6) |
Siehe «Reingewinn pro Aktie», Geschäftsbericht 2025, Seite 80 |
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7) |
Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern, siehe «Reingewinn pro Aktie», Geschäftsbericht 2025, Seite 80 |
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8) |
Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Geschäftsbericht 2025, Seite 74 |
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9) |
2025: Antrag des Verwaltungsrats; 2024: Auszahlung einer ordentlichen Dividende von CHF 5.50 pro Aktie ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2024 bzw. 2023 |
Kontakt
Simon Haus, CEO
simon.haus@intershop.ch
Florian Balschun, CFO
florian.balschun@intershop.ch
| Intershop Holding AG | Kontakt |
| Puls 5, Giessereistrasse 18 | Telefon +41 44 544 10 00 |
| Postfach | info@intershop.ch |
| CH-8031 Zürich | www.intershop.ch |
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