Bericht über Geschäftsjahr 2024

Medienmitteilung (PDF)

Geschäftsbericht 2024 (PDF)

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

• Konzerngewinn von CHF 23.1 Mio. (+44.1%)
   
• Konzerngewinn exkl. Neubewertungen von CHF 22.0 Mio. (+13.2%)
   
• Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1‘035.4 Mio. (+1.0%)
   
• Leerstandsquote anhaltend tief bei 2.6%
   
• Gesamtrendite der Aktie von 10.0%
   
• Start neuer Projekte, gefüllte Pipeline
   
• Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie
   
• Schaffung eines Kapitalbands

Für Warteck Invest war 2024 ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Konzerngewinn stieg gegenüber Vorjahr um 44.1% auf CHF 23.1 Mio. (CHF 16.0 Mio.). Auch ohne Neubewertungsergebnis übertraf das Jahresergebnis mit CHF 22.0 Mio. das Vorjahr um 13.2% (CHF 19.5 Mio.). Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg um 1.0% auf CHF 1‘035.4 Mio.

Die Soll-Mieterträge legten im Berichtsjahr um 12.2% zu auf CHF 45.1 Mio. (CHF 40.3 Mio.). Nach Abzug der liegenschaftsspezifischen Aufwendungen verbesserte sich der Erfolg aus Vermietung um 8.5% auf CHF 37.6 Mio. (CHF 34.6 Mio.). Der EBIT stieg gegenüber Vorjahr um 34.9% auf 35.9 Mio. (26.6 Mio.). Die Finanzaufwendungen, die den grössten Kostenblock darstellen, erhöhten sich nur leicht um 1.7% auf CHF 8.5 Mio. (CHF 8.3 Mio.).

Das Konzernergebnis 2024 entspricht einem Gewinn pro Aktie (unter Berücksichtigung der Kapitalerhöhung, Stand per 31.12.2024: 309‘375 Stück) von CHF 74.60 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 71.15. Damit wurde die beantragte Dividende operativ verdient. Die Eigenkapitalrendite lag bei 4.9% (3.8%).

Weitere Investitionen in den Bestand, keine Zukäufe
Nach den Zukäufen im Vorjahr wurde im Berichtsjahr keine Liegenschaft dazugekauft. Stattdessen wurde weiter in die Optimierung des Bestandes investiert im Umfang von CHF 8.4 Mio. Durch diese Investitionen und aufgrund des positiven Ergebnisses aus den Neubewertungen durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC in Höhe von CHF 1.5 Mio. (CHF -3.7 Mio.) stieg der Marktwert des Portfolios um CHF 10.0 Mio. bzw. 1.0% und erreichte zum Bilanzstichtag CHF 1’035.4 Mio. (CHF 1’025.4 Mio.).

Das Portfolio von Warteck Invest ist geografisch gut diversifiziert. Die Liegenschaften befinden sich unverändert in elf Kantonen. Die geografischen Schwerpunkte des Portfolios sind zum Vorjahr unverändert und liegen in den dynamischen Wachstumsregionen Basel und Zürich mit einem Anteil am Marktwert von 48% (48%) bzw. 31% (31%). Auf die übrigen Regionen entfallen 21% (21%) der Werte. Die Liegenschaften sind nicht nur geografisch, sondern auch hinsichtlich der Nutzung und der Mieterstruktur gut diversifiziert. Die fünf grössten Mieter haben einen Anteil an den Mietzinseinnahmen von total 17.1% (15.3%). Klumpenrisiken sind keine vorhanden.

Steigerung der Mieterträge, tiefe Leerstände
Die elf im Vorjahr akquirierten Liegenschaften führten im Berichtsjahr zu einer Steigerung der Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 2.4 Mio. Mietzinsanpassungen an den Referenzzinssatz und an die Teuerung führten zu weiteren Mehreinnahmen von CHF 0.4 Mo. Im Zusammenhang mit Sanierungen und Umbauten konnten Mietzinse von insgesamt CHF 0.4 Mio. nicht realisiert werden. Gesamthaft stiegen die Soll-Mietzinsen gegenüber dem Vorjahr um 12.2% auf 45.1 Mio. (CHF 40.3 Mio.). Die Leerstände machten CHF 1.2 Mio. (CHF 0.5 Mio.) aus, was einer tiefen Quote von 2.6% entspricht. Die Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften stieg gegenüber Vorjahr um 26.0% auf CHF 6.4 Mio. (CHF 5.1 Mio.). Mit 12.5% (11.4%) ist das Verhältnis von Immobilienaufwand zu Soll-Mietzinsen intakt. Der Erfolg aus Vermietung als Ergebnis aus den Mieteinnahmen und den liegenschaftsbezogenen Aufwendungen erhöhte sich um 8.5% auf CHF 37.6 Mio. (CHF 34.6 Mio.).

Solide Finanzierungsstruktur und gestärkte Kapitalbasis
Zur Finanzierung der Projektpipeline und zur Stärkung der Eigenmittelsituation wurde im Berichtsjahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt, durch die der Gesellschaft netto rund CHF 92.0 Mio. neue Eigenmittel zugeflossen sind. Mit diesen Mitteln wurden Mitte Jahr kurzfristige Kredite zurückgeführt und der Kreditbestand per Stichtag um CHF 79.7 Mio. bzw. 14.9% auf CHF 456.5 Mio. reduziert (536.3 Mio.). Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 44.1% (52.3%). Der Netto-Finanzaufwand, der den grössten Kostenblock in der Erfolgsrechnung darstellt, erhöhte sich um 1.7% auf CHF 8.5 Mio. (CHF 8.3 Mio.). Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite lag im Berichtszeitraum bei 1.7% (1.8%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 6.5 Jahren (6.5 Jahren). Das Risiko von steigenden Zinsen und dadurch höheren Finanzierungskosten ist mit der gegebenen Finanzierungsstruktur auf längere Zeit begrenzt. Der Zinsspread (Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten) lag im Berichtsjahr bei 2.0% (1.9%). Die durch die Kapitalerhöhung gestärkte Eigenkapitalbasis ist nach wie vor solide mit einer Eigenkapitalquote von 48.3% (39.8%).

Abschluss einer Sanierung, Start einer weiteren Sanierung, Eingabe eines Baugesuchs
Die im 2022 begonnene, etappenweise durchgeführte Totalsanierung einer Überbauung mit 86 Wohnungen in Suhr AG wurde im Berichtszeitraum abgeschlossen. Die Überbauung wurde im Sinne der energetischen Nachhaltigkeit an das Fernwärmenetz angeschlossen und es wurde eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Die Sanierung erfolgte ohne Kündigungen im bewohnten Zustand. Die Investitionssumme lag bei CHF 13.5 Mio. und wird nach mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt, was zu jährlichen Mehreinnahmen von CHF 0.3 Mio. führt.

Nach Abschluss dieser Sanierung wurde im Berichtszeitraum mit der Planung der Totalsanierung einer weiteren Überbauung in Suhr AG begonnen. Die Sanierung dieser 40 Wohnungen erfolgt ebenfalls ohne Kündigungen im bewohnten Zustand. Die Arbeiten werden im laufenden Jahr abgeschlossen. Die Investitionssumme ist mit CHF 7.0 Mio. veranschlagt und wird nach mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt.

Ein weiteres im Berichtsjahr gestartetes Sanierungsprojekt betrifft eine Überbauung in Lupfig AG. Die Sanierung dieser 30 Wohnungen erfolgt in zwei Etappen und wiederum ohne Kündigungen im bewohnten Zustand. Die erste Etappe wurde im 2024 umgesetzt. Die Arbeiten der zweiten Etappe werden im laufenden Jahr abgeschlossen. Die Investitionssumme ist mit CHF 5.0 Mio. veranschlagt und wird nach mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt.

Neben diesen Sanierungen wurden im Berichtsjahr die drei laufenden Arealentwicklungen weiter vorangetrieben. Für das Projekt in Buchs AG konnte vor Jahrsende das Baubewilligungsgesuch eingereicht werden. Hier soll anstelle der heutigen Bürogebäude eine Überbauung mit 72 Wohnungen entstehen. Mit dem Baubeginn der ersten Etappe kann Ende des laufenden Jahres gerechnet werden. Die zweite Etappe kann Ende 2026 oder Anfang 2027, nach Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses, gestartet werden. Das zum heutigen Zeitpunkt geschätzte Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 28 Mio.

Ein weiteres Entwicklungsprojekt betrifft das Areal «Weiherweg» in Allschwil BL. Geplant wird hier der Totalersatz der bestehenden Überbauung und die Nachverdichtung des Areals von heute 82 Wohnungen auf rund 160 Wohnungen. Die Realisierung ist in zwei Etappen bis 2030 vorgesehen. Das Investitionsvolumen wird zum heutigen Zeitpunkt auf rund CHF 75 Mio. geschätzt.

Auch die Planung auf der Parzelle im Quartierplanperimeter «Hagnau-West» in Muttenz BL wurde weiter vorangetrieben. Ziel ist es, bis Ende 2025 das Baueingabeprojekt zu erarbeiten. Da die Parzelle von Warteck Invest vom ASTRA für eine temporäre Verkehrsführung in Anspruch genommen werden muss, ist mit dem Beginn der Bauarbeiten am Neubau nicht vor der zweiten Hälfte 2026 zu rechnen. Die Investitionen werden zum heutigen Zeitpunkt auf rund CHF 70 Mio. veranschlagt.

Schliesslich wurde im vergangenen Jahr mit der Planung der Sanierung und Nachverdichtung einer Wohnüberbauung in Islikon TG begonnen. Gemäss einer Machbarkeitsstudie können hier zusätzliche 25-35 neue Wohnungen erstellt werden. Im laufenden Jahr soll ein geeignetes Architekturbüro ausgewählt und ein Projekt erarbeitet werden. Der Beginn der Arbeiten ist für 2026 vorgesehen.

Entsprechend der Nachhaltigkeitsstrategie wurde auch das Potenzial für weitere Fotovoltaikanlagen im Portfolio evaluiert. Drei neue Anlagen wurden im Berichtsjahr installiert und für zwei weitere Anlagen wurde die Planung gestartet. Diese sollen im laufenden und kommenden Jahr ans Netz gehen.

Zusammen mit den beschriebenen Projekten verfügt Warteck Invest insgesamt für die kommenden fünf bis sieben Jahre über eine Pipeline von 17 Projekten. Diese Pipeline entspricht einem Investitionsvolumen von rund CHF 225 Mio. und umfasst neben drei Arealentwicklungen ein Nachverdichtungsprojekt und eine Reihe von Sanierungsvorhaben.

Konstante Dividendenpolitik
Der Kurs der Namenaktien von Warteck Invest lag am Stichtag bei CHF 1’915. Dies entspricht gegenüber dem Jahresanfangskurs einem Plus von 6.1%. Damit konnte die Aktie den durch die Kapitalerhöhung im Juni bedingten Kursrückgang mehr als kompensieren. Der Aufschlag zum inneren Wert (NAV) betrug 14.5%. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 70.00 vom Juni 2024 erzielten die Titel letztes Jahr eine Gesamtrendite von 10.0%. Der Gesamtmarkt (gemessen am SXI Swiss Real Estate All Shares Index) erzielte in diesem Zeitraum eine Gesamtrendite von 15.9%. Der Verwaltungsrat beantragt der nächsten Generalversammlung vom 21. Mai 2025 unter Würdigung des Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten der Gesellschaft eine gegenüber dem Vorjahr konstant hohe Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie. Dies entspricht gemessen am Jahresendkurs einer Dividendenrendite von 3.7%. Die Ausschüttung erfolgt im Rahmen der zulässigen Quote von 50% steuerlich privilegiert aus den Kapitaleinlagereserven.

Nachhaltigkeitsberichterstattung
Angaben zu den relevanten Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft in diesem Bereich werden in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht offengelegt unter: https://www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit.

Schaffung eines Kapitalbands
Nachdem das an der GV vom 10. Mai 2023 geschaffene Kapitalband mit der Kapitalerhöhung vom Juni 2024 ausgeschöpft wurde, beantragt der Verwaltungsrat an der kommenden GV vom 21. Mai 2025 ein neues Kapitalband, um die nötige Flexibilität für künftige Wachstumsschritte sicherzustellen. Dieses Kapitalband liegt zwischen CHF 3‘093‘750 (untere Grenze) und CHF 4‘640‘620 (obere Grenze), was die Ausgabe von maximal 154‘687 neuen Aktien (maximal 50% der bisherigen Aktien) innerhalb der nächsten fünf Jahre ermöglicht.

Ausblick
Das qualitativ hochwertige und geografisch sowie nutzungsspezifisch gut diversifizierte Immobilienportfolio sorgt zusammen mit einer gut gefüllten Projektpipeline für Nachhaltigkeit auf der Ertragsseite. Die solide Kapitalbasis und das aktive Finanzierungsmanagement sorgen für planbare Zinskosten. Durch ein professionelles Facility-Management werden Überraschungen beim Unterhaltsaufwand vermieden. Durch das anhaltende Vorantreiben der Digitalisierung wird die Effizienz der bereits schlanken Organisation weiter gesteigert. Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest weiterhin gegeben sind.

Link zur Teilnahme an der Medien- und Finanzanalystenkonferenz (heute, 10.00 Uhr, online): https://stream.swisscom.ch/warteck-invest/20250327/

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt
²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquider Mittel in % des Eigenkapitals
⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am
  01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
²Berechnet auf Basis der durchschnittlichen Anzahl ausstehender Aktien 2024: 280‘647; 2023: 247‘500 Stück)
³Steuereffekt berücksichtigt
⁴Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.
⁵Aktienkurse im VJ korrigiert um jeweiligen Bezugsrechtswert aus Kapitalerhöhung 2024 (performancebereinigt)

Firmenportrait

Die Warteck Invest AG ist eine am Immobiliensegment der SIX Swiss Exchange kotierte Publikumsgesellschaft. Sie verfügt über ein attraktives, diversifiziertes Portfolio an Renditeliegenschaften mit einem Marktwert per 31.12.2024 von CHF 1’035.4 Mio., welches sie mit dem Ziel nachhaltiger Ertragssicherung in eigener Regie bewirtschaftet. Die Strategie ist darauf ausgerichtet, den Liegenschaftsbestand gezielt zu entwickeln, die Erträge zu optimieren und langfristig zu sichern und damit Mehrwert für die Aktionäre zu schaffen.

Hinweis betreffend zukunftsgerichtete Aussagen

Diese Medienmitteilung kann bestimmte, in die Zukunft gerichtete Aussagen enthalten, z.B. Angaben unter Verwendung von Worten wie „glaubt“, „geht davon aus“, „erwartet“, „plant“, „wird“, „würden“ oder Formulierungen ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichteten Aussagen unterliegen bekannten und unbekannten Risiken, Unsicherheiten und sonstigen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ereignisse, finanzielle Situation, Entwicklung oder Leistungen des Unternehmens wesentlich von denjenigen in den zukunftsgerichteten Aussagen direkt oder indirekt genannten abweichen. Vor dem Hintergrund dieser Unsicherheiten sollten die Leser sich nicht auf diese in die Zukunft gerichteten Aussagen verlassen. Das Unternehmen übernimmt keine Verpflichtung, diese zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder diese an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen.

Diese Medienmitteilung dient ausschliesslich zu Informationszwecken. Sie stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der Warteck Invest AG noch zum Erwerb oder Verkauf von anderen Finanzinstrumenten oder Dienstleistungen derselben dar.