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Wissen
Immobilien verkaufen statt schenken oder vererben
14
Okt
Okt
Von Maximilian Kleyboldt, CFP®, FPSB Deutschland
Immobilienbesitzer werden sich irgendwann die Frage stellen, wie sie ihr Eigentum an die nächste Generation weitergeben. Eine Variante ist der Verkauf an die Erben. Das kann allen Beteiligten Vorteile bringen.
Bei der Weitergabe von Vermögen an die Kinder und Enkelkinder geht es häufig um ganz große Summen. Nach Berechnung der Bundesbank werden hierzulande derzeit jedes Jahr Vermögenswerte in Höhe von rund 400 Mrd. Euro an die nächste Generation weitergegeben. Und fast die Hälfte davon sind Schätzungen zufolge Immobilien. Doch gerade beim Vererben von Häusern oder Gebäuden sollten Eigentümer sehr genau hinsehen. Denn seit Anfang vergangenen Jahres gelten neue Regelungen bezüglich der steuerlichen Bewertung von Immobilien. Demnach orientiert sich der Wert eines Objekts von nun an am tatsächlichen Verkaufswert.
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Zwar sind die Immobilienpreise insbesondere aufgrund der gestiegenen Zinsen und Baukosten zuletzt gefallen. Laut dem Kieler Institut für Weltwirtschaft lag der Preisrückgang im Jahr 2023 bei Eigentumswohnungen bei 8,9 %, bei Einfamilienhäusern bei 11,3 % und bei Mehrfamilienhäusern sogar bei 20,1 %. Bei Gewerbeimmobilien sind die Preise nach Angaben des Verbandes der Pfandbriefbanken zwischen dem zweiten Quartal 2022 und Ende 2023 um 16,5 % zurückgegangen. Allerdings ist das wenig im Vergleich zum vorangegangenen Preisanstieg. Zwischen 2009 und 2022 haben sich die Preise bei Wohnimmobilien laut dem Institut für Weltwirtschaft zum Teil nämlich vervierfacht. Es kann – aufgrund der oben genannten neuen Steuerregelung – damit dazu kommen, dass der zu versteuernde Wert in manchen Fällen um 20 bis 30 % steigt.
Schenkung: Hohe Freibeträge
Mit anderen Worten: Beim Vererben einer Immobilie können erhebliche Steuerzahlungen anfallen. Es ist deshalb nicht verwunderlich, dass viele Erblasser über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Das hat seinen besonderen Reiz: Pro Kind liegt der Steuerfreibetrag bei 400.000 Euro. Und dieser kann alle zehn Jahre ausgeschöpft werden – und zwar von beiden Elternteilen.
Allerdings hat auch dieser Weg den einen oder anderen Haken: Denn bei sehr hochwertigem Immobilienbesitz oder wenn es um mehrere Objekte geht, kann der Freibetrag schnell ausgeschöpft sein. Dann fallen hohe Steuern an. Ein weiterer Nachteil ist, dass der Beschenkte bei bereits abgeschriebenen Objekten keine Abschreibungen mehr vornehmen darf.
Doch es gibt eine interessante Alternative, an die Immobilienbesitzer oft nicht denken: den Verkauf der eigenen Immobilie an den Nachwuchs. Ein Weg, der durchaus einige attraktive Vorteile bieten kann. Ein erster wichtiger Anreiz liegt darin, dass die Erben, wenn sie ihren Eltern die Immobilie abkaufen, die gesamten Anschaffungskosten erneut abschreiben können. Das kann in den Folgejahren zu Steuereinsparungen führen. Zudem kommt der Nachwuchs, wenn das Haus unter seinem eigentlichen Wert verkauft wird, günstig an eine Immobilie. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Verkaufspreis nicht zu weit unter dem handelsüblichen Wert liegen sollte, da sonst eine Scheinschenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden könnte.
Keine Grunderwerbssteuer
Außerdem fällt bei einem Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie keine Grunderwerbssteuer an, was nochmals Geld beim Übergang des Immobilienvermögens spart. Aber auch die abgebende Generation profitiert. Befindet sich das Objekt nämlich länger als zehn Jahre im Besitz der Familie, wovon bei einer kompletten Abschreibung auszugehen ist, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.
Die Frist verkürzt sich übrigens auf drei Jahre, wenn die Immobilie zuletzt selbst bewohnt wurde. Die konkrete gesetzliche Anforderung lautet, dass ein steuerfreier Verkauf möglich ist, wenn der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen selbst genutzt hat. In diesem Fall wird somit keine Spekulationssteuer anfällig.
Und wer über einen Verkauf an den Nachwuchs nachdenkt, hat noch einen weiteren Vorteil: Mit dem eingenommenen Verkaufserlös ist es für die abgebende Generation möglich, sich finanziell für das Alter abzusichern. Dabei lässt sich zum Beispiel mit dem Nachwuchs eine Ratenzahlung für den Verkaufspreis vereinbaren. Die bietet den Eltern einen regelmäßigen Einnahmenstrom, während es zugleich den Kindern erleichtert, den Kauf überhaupt zu stemmen. Aber es gibt in einem solchen Fall noch weitere Ausgestaltungsmöglichkeiten. So kann es zum Beispiel eine Idee sein, dass die Kinder eine GmbH gründen und die Immobilie der Eltern dann an diese Gesellschaft verkaufen. Das kann weitere zusätzliche Steuervorteile mit sich bringen.
Ganzheitlicher Ansatz entscheidend
Die oben genannten Ausführungen zeigen, dass es verschiedene Wege und Möglichkeiten gibt, den Immobilienbesitz an die nächste Generation weiterzugeben. Was sich jeweils am besten eignet, lässt sich pauschal jedoch nicht beantworten. Vielmehr kommt es auf die individuelle Situation der Familie an, weshalb eine ganzheitliche und umfassende Betrachtung aller Vermögenswerte sowie der sonstigen finanziellen Situation sowohl der abgebenden als auch der Erbengeneration unerlässlich ist.
Je nachdem können die Beteiligten dann zu der Auffassung kommen, dass eine Schenkung oder auch das Vererben besser ist oder eben doch die Veräußerung. Wer hier Hilfestellung sucht, der kann sich beispielsweise an einen vom FPSB Deutschland zertifizierten Finanz- und Nachfolgeplaner, die sogenannten CFP®-Professionals und die CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER (CFEP®), wenden.
Sie verfolgen einen ganzheitlichen Ansatz, haben den umfassenden Blick auf die gesamte Vermögenssituation des Einzelnen und sind durch die Standesregeln des FPSB zu einer objektiven Beratung, bei der das Kundeninteresse klar im Mittelpunkt steht, verpflichtet. Zudem können sie mithilfe von Szenarioanalysen Risiken erkennen und dabei helfen, diese abzusichern. Gerade wenn es um größere Immobilienvermögen geht, kann deshalb die Inanspruchnahme eines ausgewiesenen und zertifizierten Nachfolgeexperten sinnvoll sein.
Die qualifizierten CFP®-Professional und CFEP® in Ihrer Nähe finden Sie unter dieser Adresse.
Zum Autor
Maximilian Kleyboldt, CFP®, ist Vorstand des Financial Planning Standard Board Deutschland e.V. (FPSB Deutschland) und Senior Wealth Planner bei der Bethmann Bank.
Die Kapital Medien GmbH, der Verlag der Finanzzeitschriften AnlegerPlus, AnlegerPlus News und AnlegerLand ist eine 100-%-Tochter der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V.
