Pfandbriefbank: Strategiewechsel mit Substanz

Trotz der anhaltenden Unsicherheiten am Immobilienmarkt entwickelt sich die auf gewerbliche Finanzierungen spezialisierte Pfandbriefbank solide. An der Börse spiegelt sich das jedoch kaum wider. Die Aktie notiert mit hohem Abschlag auf ihren Buchwert.

Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) ist auf gewerbliche Immobilien- und Infrastrukturfinanzierungen spezialisiert. Im Zuge der Krise am US-Büroimmobilienmarkt sah sich das Institut im Jahr 2023 zu hohen Risikovorsorgen gezwungen und richtet sich seither strategisch neu aus, mit stärkerem Fokus auf risikoärmere europäische Märkte. Auf diese blickte der Vorstand im Rahmen der diesjährigen Hauptversammlung Anfang Juni optimistisch. Bei Gewerbeimmobilien sieht Vorstandschef Kay Wolf inzwischen einen „klaren Boden“ und rechnet mit einem moderaten Anstieg der Transaktionsvolumina.

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Strategie 2027

Kritik kam dennoch von Markus Kienle, Vorstand der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e. V., der auf der Hauptversammlung monierte, dass die pbb zu stark vom Zinsgeschäft abhänge. Tatsächlich arbeitet die Bank mit der „Strategie 2027“ daran, ihre Ertragsbasis breiter aufzustellen und das Geschäftsmodell konjunkturresistenter zu machen. Zwar bleibt die gewerbliche Immobilienfinanzierung im Zentrum, doch der Anteil klassischer Büroimmobilien soll schrittweise reduziert werden.

Künftig will die pbb vermehrt zukunftsträchtige Objektarten finanzieren, etwa Hotels, Rechenzentren oder Pflegeeinrichtungen. Auch das Dienstleistungsgeschäft soll ausgebaut werden. Aktuell machen die neuen Assetklassen bereits rund 15 % der Deal-Pipeline aus. Diese Quote soll sich weiter erhöhen.

Risikovorsorge zurückgefahren

Erste Fortschritte der neuen Ausrichtung waren bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr sichtbar. Das Neugeschäftsvolumen lag mit 5,1 Mrd. Euro zwar deutlich unter dem Vorjahreswert von 7,2 Mrd. Euro. Aber nur, weil bewusst auf wenig profitable Abschlüsse verzichtet wurde. Dafür verbesserte sich die Ertragslage. Das Ergebnis vor Steuern stieg auf 104 Mio. Euro (2023: 90 Mio. Euro). In dem Ergebnis kommt auch zum Ausdruck, dass die Risikovorsorge, die im Jahr 2023 mit Blick auf die schwierige Situation am US-Gewerbeimmobilienmarkt erheblich ausgeweitet worden war, um 42 Mio. Euro auf – immer noch hohe – 170 Mio. Euro. zurückgefahren werden konnte.

Trotz des nach wie vor anspruchsvollen Branchenumfelds bleibt die Bank solide aufgestellt. Die harte Kernkapitalquote lag zuletzt bei 14,4 %, die Liquiditätsdeckungsquote sogar bei 200 %. Nachdem im vergangenen Jahr auf eine Dividende verzichtet worden war, um die Kapitalbasis zu stärken, zahlte die pbb im Jahr 2025 wieder 0,15 Euro je Aktie an ihre Aktionäre aus. Und Vorstandschef Wolf stellte in Aussicht, dass bei entsprechender wirtschaftlicher Lage künftig wieder regelmäßig ausgeschüttet werden solle.

Aktie notiert unter Buchwert

Das erste Quartal 2025 verlief strategiekonform: Das Neugeschäft legte auf 1,1 Mrd. Euro zu (Q1/2024: 0,7 Mrd. Euro), doch Zinserträge und Gesamterträge gingen infolge des schrumpfenden Portfoliovolumens leicht zurück. Das Vorsteuerergebnis sank deshalb auf 28 Mio. Euro (34 Mio. Euro), die Risikovorsorge wurde auf 26 Mio. Euro reduziert. Während sich der deutsche Markt stabilisiert, sieht der Vorstand in den USA weiterhin keine Grundlage für Neugeschäft. Besonders an der Westküste seien die Leerstände hoch. Vorstandschef Wolf verwies zudem auf die erratische Politik von Präsident Trump, die langfristige Investitionen zusätzlich erschwere. Für das bestehende US-Portfolio würden daher derzeit alle Optionen ergebnisoffen geprüft.

Trotz dieser Unsicherheiten bekräftigte das Management die Prognose für 2025: Das Neugeschäftsvolumen soll auf 6,5 bis 7,5 Mrd. Euro steigen, das Ergebnis deutlich zulegen. Sollte das gelingen, erscheint die Aktie günstig bewertet. Beim Kurs von 5,33 Euro Ende Juni notierte das Papier mit einem Abschlag von 77 % auf den Buchwert von 23,20 Euro.

Dieser kräftige Abschlag ist vermutlich zum Teil auf die Unsicherheiten in den USA zurückzuführen. Doch die pbb ist bislang auch in schwierigen Marktphasen profitabel geblieben. Für weitere Kursfantasie könnten auch Übernahmegerüchte sorgen, die immer wieder aufkommen.

Die Kapital Medien GmbH, der Verlag der Finanzzeitschriften AnlegerPlus, AnlegerPlus News und AnlegerLand ist eine 100-%-Tochter der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger e.V.