Das Geschäft der Intershop Gruppe hat sich 2024 wie folgt entwickelt (Vorjahreswerte in Klammern und angepasst um Aktiensplit):
- Reingewinn: CHF 117.5 Mio., CHF 12.74 pro Aktie (CHF 82.5 Mio., CHF 8.95 pro Aktie)
- Eigenkapital: CHF 935.0 Mio., CHF 101.43 pro Aktie (CHF 867.3 Mio., CHF 94.09 pro Aktie)
- Eigenkapitalrendite: 13.4 % (9.6 %)
- Dividendenantrag von CHF 5.50 pro Aktie
- Nettoliegenschaftsertrag: CHF 73.2 Mio. (CHF 71.8 Mio.)
- Nettorendite der Renditeliegenschaften: 4.7 % (4.9 %)
- Leerstandsquote Renditeliegenschaften: 8.1 % (7.4 %)
- Bewertungsveränderungen: CHF 59.7 Mio. (CHF 12.0 Mio.)
- Erwerb von sieben Liegenschaften im Gesamtvolumen von CHF 152.5 Mio. und Verkauf von sechs Liegenschaften im Gesamtvolumen von CHF 77.1 Mio.
- CO2-Emissionen Portfolio (Scope 1+2): 9.7 kg CO2e/m2 (10.1 kg CO2e/m2)
Intershop blickt operativ auf ein erfreuliches Jahr zurück. Der Liegenschaftsertrag stieg trotz erfolgter Liegenschaftsverkäufe um 2.2 % auf CHF 82.2 Mio. an. Treiber waren Mietzinserhöhungen und erzielte Neu- und Wiedervermietungserfolge in der Berichtsperiode.
Aus der Veräusserung von sechs Liegenschaften nach Ausschöpfen des Entwicklungspotenzials ergab sich ein Vorsteuergewinn von CHF 23.2 Mio.
Das Immobilienportfolio ist zum Ende des Berichtsjahrs um 15.7 % auf CHF 1'591.7 Mio. angewachsen. Dazu beigetragen haben ein positiver Saldo aus Transaktionen von CHF 99.1 Mio., Investitionen von CHF 57.6 Mio. und eine Nettoaufwertung von CHF 59.7 Mio. respektive 3.9 % des Portfoliowerts. Die Wertsteigerung ist hauptsächlich auf die Aufwertung von zwei Liegenschaften zurückzuführen.
Die Zunahme der Leerstandsquote ist auf die Transaktionen sowie den Abschluss des Bauprojekts "Métiers Vernier" zurückzuführen. Würden die Leerstände auf vergleichbarer Basis mit dem Bestand des Portfolios per Ende 2023 verglichen, wäre die Leerstandsquote um 1.8 Prozentpunkte gesunken.
Für das Geschäftsjahr 2025 wird auf vergleichbarer Basis mit einem weiteren Rückgang des Leerstands gerechnet.
Infolge der Transaktionen und der Investitionen sind die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten im Vorjahresvergleich um 36.9 % auf CHF 522.0 Mio. angewachsen. Der durchschnittliche Zinssatz zum Jahresende beträgt 1.40 % (Vorjahr 1.67 %). Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich auf 3.1 Jahre (Vorjahr 4.3 Jahre).
Das Eigenkapital am Bilanzstichtag beträgt CHF 935.0 Mio. und liegt dank thesaurierter Gewinne um 7.8 % über dem Vorjahreswert. Die Eigenkapitalquote beträgt 57.5 %.
Immobilienportfolio
Die Berichtsperiode war durch eine hohe Transaktionsaktivität und den Fokus auf das aktive Asset Management geprägt. Die sieben akquirierten Liegenschaften tragen mit einer Sollmiete zum Kaufzeitpunkt von total CHF 9.3 Mio. zu einem stabilen Gesamtmietertrag bei. Darüber hinaus konnte die Entwicklunspipeline erweitert werden.
Fortschritte bei Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften
Die Fertigstellung des Grundausbaus der Gewerbeliegenschaft «Metiers Vernier» erfolgte plangemäss im März 2024. Per Ende Januar 2025 betrug die Vermietungsquote 54.1 %. Die umfassenden Renovierungsarbeiten im «Bloom», Lausanne, schreiten planmässig voran. Die Beendigung des Sanierungsprojekts wird für Herbst 2025 erwartet. Im Berichtsjahr wurde eine Testplanung für den «Mediacampus», Zürich, zur Ermittlung des Verdichtungspotenzials des Areals abgeschlossen. Derzeit werden die nächstmöglichen Schritte zur weiteren Arealentwicklung evaluiert. Für das Areal an der Oststrasse in St. Gallen wird die Inkraftsetzung des Sondernutzungsplans frühestens Ende 2025 erwartet. Für die im Berichtsjahr erworbenen Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften haben die Planungsarbeiten begonnen.
ESG-Fortschritte im Berichtsjahr
Die Emissionsintensität des Portfolios konnte um 4.5 % auf ein Niveau von 9.7 kg CO2e/m2 (Scope 1+2) gesenkt werden. Durch die Inbetriebnahme weiterer Photovoltaikanlagen im Berichtsjahr stieg die Gesamtleistung aller Anlagen im Vorjahresvergleich um 26 % auf 3'561 kWp an. Die zertifizierten Bestandsflächen belaufen sich auf insgesamt 110'300 m2 (Vorjahr 41'800 m2).
Organisation/Personelles
Der Verwaltungsrat hat die Strategie und Anlagepolitik der Intershop Gruppe am 26. Februar 2025 graduell überarbeitet und geschärft. Die gültige Version ist dem Geschäftsbericht 2024 zu entnehmen und auf der Website einzusehen.
Gregor Bucher tritt an der 62. ordentlichen Generalversammlung nicht zur Wiederwahl an. Der Verwaltungsrat dankt ihm für sein Engagement. Als Nachfolgerin wird der Verwaltungsrat Gabriela Theus zur Wahl vorschlagen. Gabriela Theus schloss ihr Studium in Betriebswirtschaftslehre an der Universität St. Gallen im Jahr 1999 ab. Seitdem hat sie sich weitergebildet, durchlief leitende Positionen im Immobilienbereich unterschiedlicher Unternehmen und fungiert seit 2017 als Geschäftsführerin der Immofonds Asset Management AG, Zürich. Aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeiten verfügt Gabriela Theus über profunde Kenntnisse des schweizerischen Immobilienmarktes und zeichnet sich durch eine umfassende Expertise aus.
Ab Mai 2025 wird Khoa Trinh das Management als Geschäftsleitungsmitglied ergänzen und den Bereich Transaktionen verantworten. Khoa Trinh verfügt über langjährige Erfahrung und weitreichende Kenntnisse der gesamten Bandbreite des Immobiliengeschäfts.
Ausblick
Intershop rechnet mit einer spürbaren Belebung des Transaktionsmarkts. Opportunitäten sowohl für Zukäufe von Immobilien mit Entwicklungspotenzial als auch Verkäufe vollständig entwickelter Liegenschaften werden konsequent genutzt.
Aufgrund der im Geschäftsjahr 2024 getätigten Zukäufe, den Erstvermietungen der beiden abgeschlossenen Projekte in Vernier und Basel sowie eines auf vergleichbarer Basis erwarteten Leerstandabbaus erwartet Intershop unter Ausklammerung von neuen Transaktionen im Geschäftsjahr 2025 einen Anstieg des Nettoliegenschaftsertrags von mindestens 8 Prozent.
Insgesamt blickt die Intershop Gruppe zuversichtlich auf das Geschäftsjahr 2025 und erwartet ein Jahresergebnis, das die Aufrechterhaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen wird.
Anhang
Kennzahlen Intershop Gruppe
