Operatives Ergebnis gesteigert
Die Soll-Mieten sind im Vergleich zum Vorjahr um 1.0% auf CHF 10.1 Mio. gesunken, was im Zusammenhang mit der Mietverlängerung eines grossen Mieters steht. Dies konnte durch tiefere Leerstandsausfälle und weniger Mietzinsreduktionen kompensiert werden. Der Leerstandsausfall konnte um 31.7% auf CHF 0.5 Mio. reduziert werden (Vorjahr CHF 0.7 Mio.). Die Leerstandsquote per Stichtag liegt bei 4.3% (Vorjahr 4.8%). Insgesamt ist der Mietertrag um CHF 0.6 Mio. auf CHF 9.8 Mio. gestiegen (Vorjahr CHF 9.2 Mio.). Ein Teil davon ist allerdings darauf zurückzuführen, dass eine im Vorjahr wertberichtige offene Mietforderung im aktuellen Geschäftsjahr bezahlt wurde. Dadurch resultierte ein positiver Ergebnisbeitrag aus Forderungsverlusten in der Höhe von CHF 0.3 Mio., welche vom Liegenschaftsaufwand zum Mietertrag umgegliedert wurden. Ohne diesen Sondereffekt wäre der Mietertrag von CHF 9.4 Mio. auf CHF 9.6 Mio. gestiegen (+1.6 %).
Der Liegenschaftsaufwand ist aufgrund höherer Versicherungsprämien und gestiegener Nebenkosten leicht höher als im Vorjahr. Die Unterhalts- und Reparaturkosten sind um CHF 0.2 Mio. gestiegen und belaufen sich auf 3.9% der Mieterträge. Insgesamt resultiert ein um 4.6% höheres Betriebsergebnis von CHF 9.2 Mio. (Vorjahr CHF 8.8 Mio.).
Der Personalaufwand konnte um CHF 0.2 Mio. reduziert werden, wurde aber grösstenteils durch höheren Beratungsaufwand für laufende Projekte und höhere Einmalaufwendungen kompensiert. Insgesamt resultiert ein um 7.0% höheres EBITDA von CHF 6.8 Mio. (Vorjahr CHF 6.3 Mio.).
Die Neubewertung des Immobilienportfolios führte zu einer Aufwertung von CHF 3.1 Mio., bzw. 1.3% (Vorjahr Aufwertung um CHF 5.8 Mio., bzw. 2.6%). Haupttreiber dieser Entwicklung sind das deutlich verbesserte Marktumfeld mit einem grossen Nachfrageüberhang und tiefere Renditeanforderungen. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz wurde um 5 Basispunkte tiefer eingeschätzt. Die Nettomietertragsrendite liegt neu bei 3.7% (Vorjahr 3.9%). Der Finanzaufwand ist aufgrund des tieferen Zinsniveaus gegenüber dem Vorjahr von CHF 1.3 Mio. auf CHF 0.8 Mio. gesunken. Der durchschnittliche Zinssatz betrug am Bilanzstichtag 1.05% (Vorjahr 1.16%). Die Verlustvorträge der Vorjahre sind weitgehend aufgebraucht, so dass das gesamte Jahresergebnis steuerbar ist.
Insgesamt konnte mit einem Gewinn von CHF 7.5 Mio. (Vorjahr CHF 8.7 Mio.) ein gutes Jahresergebnis erzielt werden. Dies entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 2.27 (Vorjahr CHF 2.62). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist auf die tieferen Aufwertungen auf den Liegenschaften zurückzuführen. Der um Bewertungseffekte bereinigte EPRA-Gewinn konnte um CHF 0.5 Mio. auf CHF 5.0 Mio. gesteigert werden, was einem operativen Ergebnis (EPRA-Gewinn pro Aktie) von CHF 1.51/Aktie (Vorjahr CHF 1.35/ Aktie) und einer Steigerung um 11.7% entspricht.
Tiefe Fremdfinanzierung
Die Bilanzsumme per 31. März 2026 lag bei CHF 256.8 Mio. (Vorjahr CHF 239.4 Mio.). Die Steigerung um CHF 17.5 Mio. gegenüber dem Vorjahr ist auf höhere flüssige Mittel, gesteigerte Marktwerte der Liegenschaften und Investitionen in Mieterausbauten zurückzuführen. Auf der Passivseite wurde das Hypothekarvolumen um CHF 8.5 Mio. erhöht. Die Eigenkapitalquote sank infolge auf 58.2% (Vorjahr 59.3%). Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie lag bei CHF 45.08 und damit CHF 2.27, bzw. 5.3% über dem Vorjahr.
Das Immobilienportfolio wurde zum Geschäftsjahresende mit CHF 240.3 Mio. bewertet, im Vergleich zu CHF 235.6 Mio. im Vorjahr. Die Hypothekarfinanzierung wurde auf mehrere Banken aufgeteilt. Die Hypothekarzinsen sind kurzfristig fixiert. Es besteht weiterhin eine zugesicherte Kreditlinie bis Ende Geschäftsjahr 2028/29 mit einem ungenutzten Volumen von CHF 35.0 Mio. Die unter der Kreditlinie aufgenommenen Hypotheken werden als langfristige Hypotheken mit Endfälligkeit per Ende Geschäftsjahr 2028/29 ausgewiesen, da ein Anspruch auf Verlängerung besteht. Unter Berücksichtigung der Nettoverbindlichkeiten beträgt der EPRA LTV 29.3% (Vorjahr: 31.0%).
Erhöhung der Dividende
Züblin verfolgt eine stabile Ausschüttungspolitik, welche sich dadurch kennzeichnet, dass Ausschüttungen aus dem laufenden Ergebnis ohne Auf-/Abwertungen auf den Anlageliegenschaften und andere Einmal- und Sondereffekte finanziert werden. Dabei orientiert sich der Verwaltungsrat am EPRA-Gewinn pro Aktie, welcher CHF 1.51 pro Aktie betragen hat (Vorjahr 1.35 CHF/Aktie).
Der Verwaltungsrat beabsichtigt der Generalversammlung eine steuerfreie Ausschüttung von CHF 2.25 pro dividendenberechtigter Namenaktie aus den gesetzlichen Kapitaleinlagereserven für das Geschäftsjahr 2025/26 zu beantragen. Davon sind CHF 1.00 pro Aktie als ausserordentliche Ausschüttung zu qualifizieren. Dieser Betrag trägt dem Umstand Rechnung, dass für das vorangehende Geschäftsjahr keine Ausschüttung vorgenommen wurde. Die verbleibenden CHF 1.25 pro Aktie stellen die ordentliche Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2025/26 dar und entsprechen einer nachhaltigen Erhöhung von CHF 0.25 pro Aktie gegenüber der ordentlichen Ausschüttung des letzten Geschäftsjahres mit Dividendenausschüttung.
Der Verwaltungsrat weist darauf hin, dass die Gesamtausschüttung von CHF 2.25 pro Aktie aufgrund ihres ausserordentlichen Anteils nicht als neue Regelgrösse zu verstehen ist.
Auch künftig wird sich die Ausschüttungspolitik an der operativen Ertragskraft und der ausgewogenen Finanzierungsstruktur orientieren.
Ausblick
Aufgrund der angespannten geopolitischen Lage ist der wirtschaftliche Ausblick mit hohen Unsicherheiten verbunden. Die meisten Konjunkturprognosen gehen für 2026 von einem etwas gedämpften, aber positiven Wachstum der Schweizer Wirtschaft und einer niedrigen Inflation aus. Ohne einschneidende Negativereignisse wie beispielsweise einer Rezession oder einem starken Zinsanstieg, dürfte sich der Immobilienmarkt weiterhin positiv entwickeln. Grund dafür ist insbesondere der akute Nachfrageüberhang, ausgelöst insbesondere durch die Neugeldzuflüsse in Schweizer Immobilienfonds und -anlagestiftungen, welche im vergangenen Jahr ein Rekordniveau erreicht haben. Züblin verfügt mit einer relativ geringen Leerstandsquote gegenüber den Vorjahren und der moderaten Fremdfinanzierungsquote über eine gute operative Ausgangslage mit Potenzial für weitere Optimierungen.
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