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Top-6-Büromärkte: UNSICHERHEIT UND KOSTENDRUCK BREMSEN Nutzer

• Flächenumsatz: Im 1. Halbjahr 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 1,2 Mio. m², was einem Rückgang von etwa 6 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,6 %.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 8,9 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2026 auf Vorjahresniveau liegen. Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei der Leerstandsrate ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Stabiles erstes Halbjahr bei verhaltener Marktaktivität

Im ersten Halbjahr 2026 erreichte der Flächenumsatz an den Top‑6‑Büromärkten* 1,2 Mio. m². Damit lag das Ergebnis 6 % unter dem Vorjahreswert und 12 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Das erste Halbjahr zeigt an den Top‑6‑Büromärkten insgesamt ein stabiles Bild bei weiterhin verhaltener Marktaktivität. Zwischen den Städten gibt es deutliche Unterschiede: Berlin hatte ein starkes erstes Halbjahr und zeigt weiterhin eine hohe Marktdynamik, München entwickelt sich stabil. Beide Märkte profitieren von Anmietungen aus dem KI- und Technologiesegment sowie ihrer Anziehungskraft für internationale Nutzer. Köln und Düsseldorf dagegen verzeichneten ein schwächeres erstes Halbjahr – hier fehlen vergleichbare Wachstumsimpulse.“

Unsicherheit und Kostendruck bremsen Nachfrage

Über alle Standorte hinweg dominieren wirtschaftliche Unsicherheit und Kostendruck als zentrale Treiber der Zurückhaltung. „Die Unsicherheit bei den Nutzern speist sich vor allem aus der geopolitischen Lage und der konjunkturellen Schwäche und bremst die Vermietungsaktivität spürbar aus. Hinzu kommt das Thema KI: Die Frage nach dem KI-bedingten künftigen Personalbedarf löst bei einigen Unternehmen Unsicherheiten bezüglich des Flächenbedarfs aus. Zudem wirken hybride Arbeitsmodelle weiterhin nachfragereduzierend, setzen zugleich aber Umzugsimpulse in Richtung höherer Qualität frei. Gefragt sind moderne, hochwertige Flächen – im Neubau ebenso wie im modernisierten Bestand“, erläutert Antonia Wecke, Associate Research bei Savills.

Zwischen Qualitätsfokus und Kostendruck

Trotz Qualitätsfokus agieren Nutzer ausgesprochen preissensibel. „Wir sehen häufig eine Diskrepanz zwischen Qualitätsanspruch und Budgetvorstellung. Das hemmt Umzüge und Neuabschlüsse, verlängert Entscheidungsprozesse und führt zu intensiveren Verhandlungen. Auch bei Top-Produkten wird mitunter lange verhandelt. Gleichzeitig zeigen einzelne Spitzenabschlüsse, dass Nutzer für die richtige Fläche weiterhin außergewöhnlich hohe Mieten zahlen. Treiber für solche Flächenentscheidungen ist vor allem der Wettbewerb um Top-Arbeitskräfte. In der Folge steigen die Spitzenmieten weiter – während gleichzeitig die Leerstände zunehmen“, so Rotberg. Die durchschnittliche Spitzenmiete der Top‑6‑Städte legte gegenüber dem Vorquartal um 1,6 % zu. Parallel dazu erhöhte sich die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top‑6‑Städte um 20 Basispunkte auf 8,9 %. „Der Leerstandsanstieg ist qualitäts- und lageabhängig und konzentriert sich vor allem auf ältere Flächen und schwächere Lagen. In diesen Objekten ist der Preisdruck besonders hoch. Vermieter zeigen sich verhandlungsbereit, gewähren häufiger Incentives, bieten flexiblere Vertragslaufzeiten an und machen häufiger auch Zugeständnisse bei der Miethöhe“, ergänzt Rotberg.

Ausblick: Nachfrage bleibt verhalten und selektiv

„Für die zweite Jahreshälfte zeichnet sich kein grundlegender Stimmungsumschwung ab. Die wirtschaftliche Unsicherheit dürfte bei den Nutzern weiterhin Vorsicht auslösen und der Kostendruck bleibt ein zentraler Faktor bei Flächenentscheidungen. Eine breite Belebung des Marktes ist daher nicht zu erwarten. Stattdessen dürften sich die Unterschiede weiter verfestigen: Hochwertige, moderne Flächen bleiben gefragt, während sich die Vermarktung im älteren Bestand und in schwächeren Standorten zunehmend schwieriger gestaltet“, fasst Rotberg zusammen.

 

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.

Über Savills

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In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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 Deutscher Investmentmarkt für Wohnimmobilien: Zahl der Transaktionen steigt, während der Markt kleinteilig bleibt

Im 1. Halbjahr 2026 belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien laut Savills auf rund 3,8 Mrd. Euro*. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen um 5 % zurück. Savills hat rund 110 Transaktionen registriert, was einem Anstieg um 20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Spitzenrendite blieb stabil bei 3,6 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Wohninvestmentmarkt präsentierte sich im ersten Halbjahr überwiegend kleinteilig. Während das Transaktionsvolumen leicht unter dem Vorjahresniveau lag, war die Zahl der Abschlüsse um ein Fünftel höher. Insbesondere im kleineren und mittleren Segment treffen Objekte auf eine robuste Nachfrage, während Investoren im dreistelligen Millionenbereich weiterhin sehr selektiv agieren. Im Fokus stehen vor allem solide Bestandsobjekte, wobei zunehmend Kapital für Core-Plus-Strategien verfügbar ist. Auch einfachere Bestände mit Kaufpreisen von deutlich unter 1.500 Euro je m² waren im ersten Halbjahr recht liquide und werden vor allem von opportunistisch ausgerichteten Investoren oder mit Blick auf Manage-to-Green-Ansätze nachgefragt. Projektentwicklungsankäufe finden weiterhin statt und erreichten im ersten Halbjahr einen Anteil von 25 % am Transaktionsvolumen. Auffällig ist dabei, dass mehr als 80 % des Ankaufsvolumens bei Projektentwicklungen auf Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand entfielen. Viele Core-Investoren bevorzugen derzeit hingegen moderne Bestandsobjekte. Insgesamt ist über alle Risikoklassen hinweg ein breites Angebot am Markt, dessen Absorption jedoch Zeit benötigt, denn Transaktionsprozesse bleiben langwierig. Das volatile geopolitische und wirtschaftliche Umfeld sowie die Zinsentwicklung erschweren vielfach die Preisfindung und Vertragsverhandlungen. In jedem Fall ist die Dynamik vom Jahresanfang durch die Folgen des Iran-Kriegs unterbrochen worden und einer durchwachsenen Stimmung der Marktteilnehmer gewichen. Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres.“

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zum Immobilieninvestmentmarkt.

* Nur Transaktionen mit mindestens 20 Wohneinheiten.

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Immobilieninvestmentmarkt Deutschland:Transaktionsvolumen stabil, Liquidität bleibt eingeschränkt 

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien* belief sich das Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2026 auf ca. 14,7 Mrd. Euro und lag damit auf dem Niveau des Vorjahres (ca. 14,4 Mrd. Euro). Wie schon im letzten Jahr war das 2. Quartal auch im laufenden Jahr deutlich umsatzschwächer als das 1. Quartal. War es im letzten Jahr die US-Zollpolitik, die den Markt ab dem Frühjahr belastete, bremste nun der anhaltende Konflikt im Nahen Osten die Aktivität. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany bei Savills und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das Marktgeschehen so: „Viele Marktteilnehmer suchen im anhaltend unsicheren Umfeld nach Orientierung und finden sie nur langsam. Das führt zu ungewöhnlich langen Entscheidungs- und Transaktionsprozessen bei weiterhin eingeschränkter Marktliquidität. Vor allem bei großvolumigen Transaktionen werden nach wie vor viele Prozesse abgebrochen. Zugleich wird aber immer klarer, welche Objekte zur aktuellen Nachfrage passen. Eigentümer können heute besser einschätzen, welche Objekte im aktuellen Umfeld zu welchem Preis verkäuflich sind, und wählen ihre Objekte entsprechend gezielter aus. Perspektivisch könnte das für mehr Abschlüsse sorgen.“

Einzig Gesundheits- und Sozialimmobilien mit Umsatz über dem 10-Jahres-Mittel

Am stärksten nahm die Zahl der Transaktionen bei Wohnimmobilien* zu – trotzdem lag das Transaktionsvolumen 5 % unter dem Vorjahreswert, weil die Transaktionen im Durchschnitt merklich kleiner ausfielen als im Vorjahr. Gleichwohl blieb das Wohnsegment im 1. Halbjahr das bei Weitem umsatzstärkste (ca. 3,8 Mrd. Euro). Es folgen Industrie- und Logistikimmobilien sowie Büros (je 2,3 Mrd. Euro), deren Umsatz jeweils etwa ein Zehntel über dem Vorjahresniveau lag. Der Umsatz mit Handelsimmobilien ging dagegen um mehr als ein Drittel auf knapp 1,8 Mrd. Euro zurück. Mit einem Anstieg von 50 % wiesen Gesundheits-/Sozialimmobilien das größte Umsatzplus aller Nutzungen auf. Zudem ist es das einzige Segment, bei dem das Transaktionsvolumen über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag (+ 42 %). Die Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica, auf die etwa die Hälfte des Halbjahresumsatzes entfällt, hat hierzu maßgeblich beigetragen.

Wenige echte Benchmarks im großvolumigen Segment

Transaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich blieben insgesamt rar, und oft bedurfte es sogar besonderer Umstände, dass sie überhaupt zustande kamen, wie Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, erläutert: „Von den zehn größten Einzelobjekttransaktionen im ersten Halbjahr stand in fünf Fällen die öffentliche Hand auf Käuferseite. Zwei weitere Verkäufe erfolgten aus Insolvenzen heraus. Damit bleiben nur drei Transaktionen, die als echte Benchmarks für den Markt taugen – und ihnen stehen zahlreiche abgebrochene Verkaufsprozesse gegenüber. Vor allem bei großvolumigen Büroobjekten ist die Zahl potenzieller Käufer weiterhin sehr klein, und zwar unabhängig von der Risikoklasse.“ Dass Einrichtungen der öffentlichen Hand bei einigen der größten Transaktionen des laufenden Jahres auf Käuferseite standen, spiegelt sich auch in ihrem Ankaufsvolumen wider: Sie haben im 1. Halbjahr Objekte für mehr als 2 Mrd. Euro erworben und damit schon genauso viel investiert wie im gesamten Jahr 2025. Umgekehrt blieben institutionelle Investoren ausgesprochen zurückhaltend. Als Direktinvestoren spielten Pensionseinrichtungen (150 Mio. Euro Ankaufsvolumen), Versicherungen (75 Mio. Euro) und Co. im 1. Halbjahr nahezu gar keine Rolle. Das gleiche gilt für offene Immobilienpublikumsfonds als typische Käufer großer Objekte, die in den letzten Monaten ausschließlich als Verkäufer in Erscheinung traten. Family-Offices und Privatinvestoren spielten mit einem Ankaufsvolumen von knapp 1 Mrd. Euro dagegen weiterhin eine im langfristigen Vergleich überproportionale Rolle. Allerdings traten sie wesentlich seltener als noch im letzten Jahr bei Ankäufen jenseits von 50 Mio. Euro in Erscheinung.

Ausblick: Stabile Nachfrage trifft auf wachsendes Angebot und steigenden Preisdruck

Insgesamt, so die Einschätzung von Savills, ist die Nachfrage stabil, nimmt aber nicht zu. Dem steht ein großes und tendenziell wachsendes Angebot gegenüber. Zusammen mit den seit Beginn des Nahost-Konflikts gestiegenen Zinsen erhöht dies den Druck auf die Preise. Vor allem die Anfangsrenditen für Objekte abseits des Spitzensegments bewegten sich im 2. Quartal nach oben. Punktuell stiegen aber auch die Spitzenrenditen. Für die nächsten Monate rechnet Savills mit einem weiteren Anstieg. Den übergeordneten Ausblick für den weiteren Jahresverlauf skizziert Nemecek wie folgt: „Im vergangenen Jahr folgte auf ein schwaches zweites Quartal ein deutlich stärkeres zweites Halbjahr. Ob sich dieses Muster 2026 wiederholt, bleibt abzuwarten. Die anhaltende Unsicherheit spricht eher für eine weiterhin abwartende Haltung vieler Investoren. Gleichzeitig nehmen das Angebot und der Pragmatismus auf Verkäuferseite zu. Einen grundlegenden Dynamikwechsel am Markt sehen wir derzeit aber nicht.“ In seinem Basisszenario geht Savills für 2026 deshalb unverändert von einem Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 35 Mrd. Euro aus.

* nur Transaktionen ab 20 Wohneinheiten

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Im 1. Quartal 2026 belief sich das Transaktionsvolumen mit Hotel- und Beherbergungsimmobilien laut Savills auf knapp 163 Mio. Euro. Das Transaktionsvolumen lag 61 % unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Neben den Verkäufen reiner Hotel- und Beherbergungsimmobilien wechselten im 1. Quartal auch einige Hotels als Teil von gemischt genutzten Quartieren den Eigentümer. Dazu zählen unter anderem Hotels in den Deiker Höfen in Düsseldorf, den Lokhöfen in Rosenheim sowie dem Postquadrat in Mannheim. Diese Transaktionen werden von Savills allerdings nicht dem Hoteltransaktionsvolumen zugerechnet, sondern der Kategorie Mischobjekte.

Das rollierende Transaktionsvolumen der letzten zwölf Monate lag Ende März bei rund 1,7 Mrd. Euro und somit etwa 24 % höher als ein Jahr zuvor. Verkäufe von klassischen Hotelobjekten dominierten das Marktgeschehen der letzten zwölf Monate. Mit ihnen wurden gut 1,4 Mrd. Euro bzw. 83 % des Gesamtvolumens umgesetzt. Serviced Apartments kamen auf ein Volumen von 94 Mio. Euro, während sonstige Beherbergungsimmobilien auf etwa 198 Mio. Euro kamen. Im 1. Quartal 2026 entfielen rund 80 % des Transaktionsvolumens auf Hotels, 18 % auf Serviced Apartments und 2 % auf sonstige Beherbergungsimmobilien.

Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Eine zunehmende Anzahl an Hotelbetreiberinsolvenzen, auch von stark geglaubten Partnern, hat zu einer erneuten Reflexion des Hotelimmobilienmarktes bei Investoren, Eigentümern und Betreibern geführt. Vertragsstrukturen und die damit verbundene Risikoverteilung zwischen den Parteien werden auf den Prüfstand gestellt und bei Investoren hat die Unsicherheit hinsichtlich Betreiberqualität und -bonität sowie auch der Mietniveaus zugenommen“.

Steigende Betriebskosten, vor allem für Energie und Personal, erhöhen den Druck auf die Betreiber und tragen zu der gestiegenen Unsicherheit am Hotelmarkt bei. Die aktuellen Insolvenzen eröffnen laut Savills jedoch auch die Chance, strategische Partnerschaften neu zu denken.

Für Kapitalgeber entstehen dadurch neue Möglichkeiten, sich über kreative Partnerschaften an der Weiterentwicklung der Betreiberlandschaft zu beteiligen. Haller kommentiert: „Trotz der Herausforderungen auf Betreiberseite bleibt Deutschland ein Markt mit hohem Investoreninteresse. Die Fundamentaldaten sind weiterhin überzeugend – nicht zuletzt aufgrund des historisch geringen Angebotswachstums in den kommenden Monaten. Während im letzten Jahr Value-Add-Kapital den Markt prägte, welches vor allem auf betreiberfreie Hotelimmobilien mit dem Ziel der Neupositionierung und operativen Optimierung abzielte, nehmen wir inzwischen wieder ein stärkeres Interesse von Core-Investoren wahr, auch von deutscher institutioneller Seite“.

Besonders gefragt sind laut Savills Betreiber mit effizienten und flexiblen Konzepten sowie einer hohen Technologie- und Digitalisierungsaffinität. Der wachsende Einsatz von Value-Add-Kapital in Betreiberplattformen dürfte das Vertrauen von Investoren und Finanzierern stärken und die Attraktivität des Hotelmarktes in Deutschland weiter untermauern. Gleichzeitig ermöglicht die gestiegene Flexibilität der Markenkonzepte eine breitere Nutzung: Hotels werden zunehmend auch als Alternative für bestehende Büro- oder Einzelhandelsimmobilien sowie als Bestandteil gemischt genutzter Objekte in Betracht gezogen. Insgesamt geht Savills in diesem Jahr von einem Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau aus.

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• Flächenumsatz: Im 1. Quartal 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 560.800 m², was einem Rückgang von etwa 18 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,5 %.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 40 Basispunkte gegenüber dem 4. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 8,7 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2026 auf Vorjahresniveau liegen. Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei der Leerstandsrate ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Unsicherheit bremst Flächenumsatz zum Jahresauftakt

Im 1. Quartal 2026 erreichte der Flächenumsatz an den Top‑6‑Büromärkten* 560.800 m². Damit lag das Ergebnis 18 % unter dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt blieb der Flächenumsatz um 21 % zurück.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Der Jahresstart an den Top‑6‑Büromärkten verlief verhalten und eine Belebung blieb aus. Das unsichere geopolitische und wirtschaftliche Umfeld bremst die Umzugsbereitschaft weiterhin und viele Unternehmen nehmen sich deutlich mehr Zeit für ihre Entscheidungen. Standort- und Flächenoptionen werden sorgfältig analysiert, Kosten, Lage und Zukunftsfähigkeit intensiv abgewogen. Parallel dazu werden Verlängerungsoptionen geprüft und häufig auch genutzt.“

Hybrides Arbeiten treibt Umzüge und führt zu Nachfrageverschiebung

Ein wichtiger Umzugsgrund bleibt das hybride Arbeiten. Antonia Wecke, Associate Research bei Savills, erklärt: „Flexible Arbeitsmodelle verändern die Flächennachfrage grundlegend. Unternehmen reduzieren zwar ihren Flächenbedarf, stellen gleichzeitig aber höhere Anforderungen an Grundrisse, Flächen für Zusammenarbeit und Gebäudestandards. Dadurch konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf hochwertige, zentral gelegene Büroflächen. In diesem Segment ist das Angebot eher begrenzt, die Leerstände sind verhältnismäßig niedrig und die Verhandlungsposition zwischen Mietern und Vermietern ist ausgewogen. Besonders qualitätsorientierte Branchen nehmen höhere Mieten in Kauf und reduzieren im Gegenzug ihre Gesamtfläche – mit weiter steigenden Spitzenmieten als Folge.“

Abseits des Spitzensegments profitieren Nutzer von entspannterem Markt

Jan-Niklas Rotberg beobachtet: „Abseits des Spitzensegments erleben viele Nutzer derzeit einen deutlich entspannteren Markt. Die Verlagerung der Nachfrage hin zu höherer Qualität und zentralen Lagen führt dazu, dass periphere und weniger wettbewerbsfähige Bestände an Attraktivität verlieren und die Leerstände steigen. In diesen Objekten verfügen Nutzer bei Vertragsverlängerungen häufig über eine starke Verhandlungsposition, die sich in flexiblen Laufzeiten und attraktiven Incentives widerspiegelt. Viele Unternehmen verlängern daher bestehende Verträge, um Zeit für das Klären von Kosten, Ausbau und künftigem Flächenbedarf zu gewinnen. Insgesamt verstärkt die zunehmende Qualitätsorientierung die Segmentierung des Marktes.“ Die steigenden Spitzenmieten bei gleichzeitig zunehmenden Leerständen verdeutlichen eine zunehmende Marktpolarisierung. So legte die Spitzenmiete im Durchschnitt der Top‑6‑Städte gegenüber dem Vorquartal um 1,5 % zu, während die Leerstandsrate um 40 Basispunkte auf 8,7 % anstieg.

Kostensensible Nutzer finden Lösungen in guten Stadtteillagen

„Nicht jedes Unternehmen auf der Suche nach besseren Flächen kann oder will den Sprung ins Premiumsegment machen. Für diese sind gut angebundene Stadtteillagen oft die wirtschaftlich sinnvollere Alternative. Gerade öffentliche Nutzer und der Mittelstand wollen ihre Flächen- und Standortqualität verbessern, bleiben dabei aber klar kostenorientiert. Gefragt sind deshalb effiziente, preislich angemessene Konzepte in passenden Lagen – nicht zwangsläufig High-End-Produkte“, erklärt Rotberg.

Ausblick: Stabile Aktivität und Chancen für gut gelegene Bestände

Rotberg blickt auf den weiteren Jahresverlauf: „Für die kommenden Monate erwarten wir eine stabile Marktaktivität, während eine deutliche Belebung im aktuellen Umfeld nicht absehbar ist. Bewegung entsteht dennoch dort, wo Unternehmen ihre Flächen an hybride Arbeitsmodelle anpassen, bestehende Gebäude Anforderungen nicht mehr erfüllen oder Mietvertragsenden strategische Standortentscheidungen auslösen. Mittelfristig eröffnen sich zudem Chancen für Eigentümer gut gelegener Bestände, weil das Angebot hochwertiger Neubauten angesichts rückläufiger Baugenehmigungen sinken wird. Wer bestehende Gebäude modernisiert und lageadäquat positioniert, kann davon profitieren.“

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In einem weiterhin von hoher Unsicherheit und Volatilität geprägten Umfeld ist die Aktivität am deutschen Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien* zu Beginn des Jahres 2026 verhalten geblieben. Im 1. Quartal wechselten Objekte im Wert von ca. 7,8 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Rückgang um 5 %. Dieses Volumen verteilt sich auf etwa 270 Transaktionen, deren Zahl damit geringfügig über der im Vorjahresquartal lag. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Die lange Liste an Krisen der letzten Jahre, in die sich nun der Iran-Krieg mitsamt seinen wirtschaftlichen Verwerfungen einreiht, setzen den Immobilieninvestmentmarkt einem erheblichen Stresstest aus. Kurzfristig könnte der Konflikt die Transaktionsdynamik ausbremsen, weil einige Investoren die weitere Entwicklung vermutlich zunächst abwarten werden. Gleichzeitig erhöhen die wieder gestiegenen Zinsen und der schwächere Konjunkturausblick den Handlungsdruck für jene Eigentümer, die auf günstigere Verkaufsbedingungen gehofft hatten. Mittelfristig könnte die jüngste Krise die Zahl der Verkäufe daher durchaus erheblich steigen lassen.“

Spitzenrenditen noch stabil, aber mit Aufwärtsdruck

Im Zuge des Iran-Krieges sind die langfristigen Zinsen und Anleiherenditen deutlich gestiegen und haben langjährige Höchststände erreicht. Verfestigt sich dieses Niveau, dürfte es sich auch in den Immobilienpreisen niederschlagen. Im 1. Quartal blieben die Spitzenrenditen nach Einschätzung der Savills-Expert:innen für alle Nutzungen mit einer Ausnahme unverändert: Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien stieg um 10 Basispunkte auf 4,5 %.

Nicht renditegetriebene Käufe nehmen zu

„Das Umfeld für die Anlageklasse Immobilien bleibt schwierig. Das zeigt sich auch in der Käuferstruktur: Viele Ankäufe sind nicht renditegetrieben, sondern erfolgen durch die öffentliche Hand oder Eigennutzer. Gleichzeitig bleibt der Anteil privater Investoren hoch“, so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Exemplarisch dafür steht der größte Einzelobjektverkauf des 1. Quartals: Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes Nordrhein-Westfalen erwarb den Neubau der Landesfinanzverwaltung in Kaarst für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag von der Landmarken AG. Insgesamt entfielen 14 % des Ankaufsvolumens auf die öffentliche Hand. Hinzu kommen 8 %, die auf ‚sonstige Nicht-Immobiliengesellschaften‘ entfallen, bei denen es sich zumeist um Eigennutzer handelt. „Rund jeder fünfte Immobilienankauf ist derzeit keine Kapitalanlage“, konstatiert Pink. Gleichwohl blieben Asset-/Investment-Manager mit einem Volumenanteil von 33 % im 1. Quartal die größte Käufergruppe. Neben der öffentlichen Hand erreichten auch Projektentwickler einen zweistelligen Anteil (11 %).

Nur Gesundheits-/Sozialimmobilien und gemischt genutzte Objekte mit Umsatzanstieg

Aufgrund der geringen Transaktionsdynamik blieb der Umsatz fast aller Nutzungsarten hinter dem Vorjahresvolumen und noch sehr viel deutlicher hinter dem 10-jährigen Durchschnitt zurück. Einen Anstieg wiesen lediglich zwei Segment auf: Erstens Gesundheits- und Sozialimmobilien (+ 61 % ggü. Q1-25), wo die abgeschlossene Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica etwa zwei Drittel des Gesamtvolumens ausmacht. Zweitens sonstige Immobilien (+ 157 %), wozu vor allem gemischt genutzte Objekte wie die erwähnte Landesfinanzverwaltung in Kaarst und die „Deiker Höfe“ in Düsseldorf gehören.

Ausblick: Kurzfristiger Dämpfer, danach zwei Szenarien denkbar

Den Ausblick für den weiteren Jahresverlauf skizziert Nemecek wie folgt: „Bis zum Ausbruch des Iran‑Kriegs deutete vieles auf eine moderat steigende Transaktionsdynamik hin: Das Angebot nahm zu, die Preisvorstellungen der Verkäufer wurden marktnäher, und stabile Zinsen sowie eine sich erholende Konjunktur sorgten für Planbarkeit. Die ersten beiden Faktoren gelten nach wie vor, hinter die beiden letzten muss zumindest ein Fragezeichen gesetzt werden. Insofern werden sich einige Akteure womöglich neu sortieren müssen. Danach kann der Markt grundsätzlich in zwei Richtungen abbiegen: Entweder die moderate Erholung setzt sich fort, dann vielleicht auf einem niedrigeren Preisniveau. Oder aber Banken und Eigentümer schieben wegen des höheren Verkaufs- und Verwertungsdrucks mehr Produkt in den Markt und sorgen damit für neue Dynamik. Das zweite Szenario ist in den letzten Wochen zumindest etwas wahrscheinlicher geworden“. In seinem Basisszenario geht Savills für 2026 unverändert von einem Transaktionsvolumen aus, das etwa dem der beiden Vorjahre, also ca. 35 Mrd. Euro, entspricht.

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09. Januar 2026 

Top-6-Büromärkte: Hohe Flächenqualität als zentrales Anmietungskriterium

• Flächenumsatz: In Jahr 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 2,4 Mio. m², was einem Zuwachs von etwa 2,8 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 2,1 %, während die Medianmieten um 2,4 % zurückgingen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 40 Basispunkte gegenüber dem 3. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 8,2 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2026 auf Vorjahresniveau liegen. Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei der Leerstandsquote ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Flächenumsatz bleibt unter dem langjährigen Mittel

Im Jahr 2025 lag der Flächenumsatz an den Top-6-Büromärkten* bei insgesamt 2,4 Mio.m². Das entspricht einem Anstieg von 2,8 % gegenüber 2024, liegt jedoch weiterhin 21 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Die durchschnittlich angemietete Bürofläche lag mit etwa 930m² zum dritten Mal in Folge auf einem niedrigen Niveau und liegt unter dem Mittel der Vorjahre von 1.060m² (2017-2022). Gleichzeitig ging die Zahl der Anmietungen im langfristigen Vergleich zurück: Im Jahr 2025 wurden etwa 2.600 Vermietungen registriert, während der Zehnjahresdurchschnitt bei fast 3.100 liegt.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Dass der Flächenumsatz 2025 unter dem langjährigen Mittel blieb, hängt vor allem mit der hohen Kostensensibilität der Nutzer im wirtschaftlich unsicheren Umfeld zusammen. Viele Nutzer zeigen sich bei Umzugsentscheidungen weiterhin zurückhaltend, und wenn ein Flächenwechsel erfolgt, geht dieser meist mit Flächenreduktionen einher. Häufig entscheiden sich Unternehmen erst dann für eine Neuanmietung, wenn es einen Handlungsdruck gibt – etwa wenn ESG- oder Technikanforderungen in der bestehenden Fläche nicht mehr erfüllt werden können, oder wenn die Lage den Anforderungen hybrider Arbeitsmodelle nicht mehr gerecht wird. Fehlt dieser Anlass, werden bestehende Mietverträge häufig verlängert, meist um weitere fünf Jahre und oftmals verbunden mit einer Verkleinerung der Fläche. Insgesamt sind die Nutzer selektiver geworden, was – zusammen mit dem anhaltenden Trend zu höherer Flächeneffizienz – den Flächenumsatz unter dem Durchschnitt hält.“

Zentrale Lagen gefragt – Chancen für Randlagen vorhanden

Die durchschnittliche Leerstandsrate der Top-6-Städte lag Ende 2025 bei 8,2 %. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einer Steigerung von 40 Basispunkten. Antonia Wecke, Senior Consultant Research, ordnet ein: „Infolge der insgesamt rückläufigen Flächennachfrage steigen die Leerstände weiter an, sodass die Leerstandsrate der Top-6-Städte erstmals seit 2012 wieder die 8-Prozent-Marke überschreitet. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage in Lagen, die hybride Arbeitsmodelle unterstützen und regelmäßige Büropräsenz erleichtern – in der Regel zentrale, gut angebundene Teilmärkte. Denn wenn Unternehmen mehr Präsenz im Büro wünschen, beeinflusst die Erreichbarkeit entscheidend die Akzeptanz bei Mitarbeitenden und das Recruiting. Randlagen verlieren damit nicht pauschal ihre Marktchancen, sie brauchen aber ein Angebot, das im Vergleich zur City eine echte Alternative darstellt. Voraussetzung dafür sind eine sehr gute ÖPNV-Anbindung und moderne Flächen mit passenden Service-Angeboten. Wer dieses Paket liefert, hat auch in einem selektiven Markt mehr Chancen als es die Lagekategorie vermuten lässt.“ Rotberg ergänzt: „Gerade für viele Unternehmen aus dem Umland ist die B-Lage einer Stadt bereits eine echte Standortverbesserung. Es geht dabei weniger um Prestige als um Reichweite, weil man näher an die Mitarbeitenden und Talente rückt. Zudem bietet das aktuelle Marktumfeld eine gute Gelegenheit für einen Standortwechsel, weil die Verfügbarkeit von Flächen gerade in Randlagen spürbar gestiegen ist und Eigentümer bei Konditionen und Vertragsstrukturen wieder mehr Spielraum geben. Das macht Incentives und flexiblere Laufzeiten häufiger möglich und erleichtert es Nutzern, eine Standortverbesserung umzusetzen.“

Nutzer suchen hohe Flächen- und Gebäudequalität

„Über alle Lagen hinweg ist der Anspruch der Nutzer an die Flächen- und Gebäudequalitäten hoch. Nutzer suchen nicht einfach neue Flächen, sie suchen Flächen mit moderner Gebäudetechnik, hoher Ausstattungsqualität und flexiblen Grundrissen. Unsanierte Bestandsflächen, die nicht auf moderne Arbeitswelten anpassbar sind, fallen aus den Suchprofilen – egal in welcher Lage sie sich befinden. Einige Eigentümer haben dies bereits erkannt und haben Sanierungen entweder schon umgesetzt oder haben Pläne dafür,“ erklärt Jan-Niklas Rotberg und fährt fort: „Die Marktchancen sanierter Bestandsflächen werden wesentlich durch die Neubauverfügbarkeit geprägt. In Märkten mit einem vergleichsweise hohen Neubauangebot, wie Berlin und Düsseldorf, ist die Konkurrenz unter modernen Flächen entsprechend intensiver. Dort, wo die Projektpipeline knapper wird, wie in Frankfurt und Hamburg, gewinnen gut sanierte Bestandsflächen spürbar an Bedeutung. Sinkende Genehmigungszahlen und erschwerte Bedingungen für Neubauprojekte durch strengere Vorvermietungsanforderungen in der Finanzierung sprechen dafür, dass Bestandssanierungen perspektivisch weiter an Relevanz gewinnen und entstehende Angebotslücken im modernen Flächensegment schließen könnten. Gleichzeitig wird es jedoch auch Bestandsflächen geben, die weder anpassbar noch wirtschaftlich sinnvoll modernisierbar sind. Für diese Objekte rückt die Frage möglicher Umnutzungen zunehmend in den Fokus.“

Während die Spitzenmieten aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen weiter zulegen, stehen die Durchschnittsmieten unter Druck. Im Durchschnitt der Top-6-Städte stiegen die Spitzenmieten gegenüber dem Vorquartal um 2,1 %, während die Median- bzw. Durchschnittsmieten um 2,4 % bzw. 1,8 % zurückgingen.

Ausblick: Stabiler Markt bei weiterhin selektiver Nachfrage

Mit Blick auf die Marktentwicklung im laufenden Jahr erklärt Jan Niklas-Rotberg: : „Im Jahr 2026 dürfte sich die Marktaktivität auf dem aktuellen Niveau verfestigen. Es ist zu erwarten, dass der große wirtschaftliche Impuls fehlen wird, aber mehr Unternehmen dürften trotzdem aus der Warteschleife kommen, weil Verlängerungen nicht jede Anforderung lösen. Anmietungen dürften vor allem dort passieren, wo Erreichbarkeit und Gebäudequalität zusammenpassen. Das stützt die Spitzenmieten, auch wenn die Dynamik nachlassen dürfte. Gleichzeitig werden periphere Teilmärkte und unsanierte Bestände stärker vom Leerstand betroffen sein.“

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.

 

 

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09. Januar 2026

Immobilieninvestmentmarkt Deutschland: Jahresendrallye bleibt in anhaltend schwierigem Umfeld aus 

Vor dem Hintergrund anhaltender weltpolitischer Spannungen, der daran gekoppelten Unsicherheit sowie einer weiterhin schwächelnden deutschen Volkswirtschaft blieb eine Jahresendrallye am deutschen Immobilieninvestmentmarkt aus. Zwar war das 4. Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 9,4 Mrd. Euro das umsatzstärkste Quartal des vergangenen Jahres, zugleich lag der Umsatz allerdings ein gutes Viertel unter dem Volumen im Schlussquartal des Jahres 2024. Für das gesamte Jahr 2025 beträgt der Umsatz damit ca. 31,3 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang um 17 % bedeutet und nur etwa halb so viel ist wie im Durchschnitt der vorangegangenen zehn Jahre. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Die letzten Monate spiegeln das Gesamtjahr gut wider: Von den vielen laufenden Transaktionsprozessen mündeten nur recht wenige in einen Verkauf. Die anderen ziehen sich in die Länge oder wurden gar abgebrochen. Zwar nähern sich potenzielle Käufer und Verkäufer in ihren Preisvorstellungen zunehmend an, doch gibt es bei praktisch allen Nutzungsarten Marktsegmente, in denen die Kluft noch groß ist und kaum Transaktionen stattfinden. Auf der anderen Seite gibt es durchaus Segmente, in denen verlässlich Transaktionen stattfinden. Neben guten Bestandswohnungen zählen hierzu auch kleine bis mittlere Bürogebäude in den Bestlagen. Perspektivisch dürfte sich die im letzten Jahr in allen Asset-Klassen deutlich gestiegene Zahl an Transaktionsprozessen auch in mehr Abschlüsse übersetzen.“

Stärkste Umsatzrückgänge bei Logistik- und Wohnimmobilien

Die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart blieben Wohnimmobilien* (ca. 8,1 Mrd. Euro), obwohl das Transaktionsvolumen gegenüber dem Jahr 2024 um 23 % zurückging. Noch stärker fiel der Umsatzrückgang mit – 38 % nur bei Industrie-/Logistikimmobilien aus, die mit einem Transaktionsvolumen von ca. 5,1 Mrd. den vierten Rang belegten. Bei Handels- und Büroimmobilien blieb der Umsatz gegenüber dem Vorjahr jeweils stabil. Ein Transaktionsvolumen von ca. 6,1 Mrd. Euro bzw. 5,6 Mrd. Euro bedeuten Rang 2 und 3 im Umsatzranking. Der Umsatz mit Gesundheits- und Sozialimmobilien erreichte 1,2 Mrd. Euro und damit geringfügig über dem Vorjahreswert. Die Spitzenrenditen blieben überwiegend unverändert. Lediglich in einigen der Top-6-Märkte gingen die Anfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien im Jahresverlauf um wenige Basispunkte zurück.

Privatinvestoren mit Rekordankaufsvolumen

In vielen Segmenten spielten private Käufer eine erhebliche Rolle. Insgesamt kamen Privatinvestoren inklusive Family-Offices im letzten Jahr auf ein Direktinvestitionsvolumen von ca. 4,2 Mrd. Euro. Damit hat diese Investorengruppe deutlich mehr angekauft als je zuvor. Die mit Abstand größte Käufergruppe waren allerdings mit einem Ankaufsvolumen von ca. 9,3 Mrd. Euro unverändert die Investment-Manager, wobei diese Gruppe auch Immobilien für ca. 7,1 Mrd. Euro verkaufte. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, kommentiert: „Nachdem institutionelle Investoren den letzten Zyklus dominierten, spielen sie im aktuellen Zyklus eine wesentlich geringere Rolle. Das höhere Zinsniveau und die strukturell höheren Risiken bei einigen Nutzungen sprechen zudem dafür, dass sie ihre alte Dominanz auch im weiteren Zyklusverlauf nicht wieder zurückerlangen.“ Der Anteil institutioneller Investoren** am Ankaufsvolumen hat sich im letzten Jahr bei etwa einem Drittel stabilisiert, liegt damit aber weiterhin deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von 50 %.

Ähnliche Rahmenbedingungen für 2026 zu erwarten

„Insgesamt dürfte der Markt auch in diesem Jahr ein Käufermarkt bleiben, der vor allem jenen Investoren Chancen eröffnet, die flexibel auf sich bietende Gelegenheiten reagieren können“, blickt Nemecek voraus. Pink ergänzt: „Die Rahmenbedingungen für das Immobilienjahr 2026 dürften sich kaum von denen des letzten Jahres unterscheiden. Viele Phänomene, die wir aus dem letzten Jahr kennen – darunter eine erhöhte Zahl an Insolvenzen, Diskrepanzen zwischen nachgefragten und angebotenen Preisen sowie liquiditätsgetriebene Verkäufe – werden wir deshalb auch in diesem Jahr beobachten können.“ In seinem Basisszenario geht Savills für 2026 von einem Transaktionsvolumen aus, das etwa dem der beiden Vorjahre, also ca. 35 Mrd. Euro, entspricht.

* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten / ** Banken, Pensionseinrichtungen, Staatsfonds, Versicherungen sowie Investment Manager (ohne Private-Equity-Gesellschaften)

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zum Immobilieninvestmentmarkt.

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 09. Januar 2026

Deutscher Investmentmarkt für Wohnimmobilien: Mehr Transaktionen, weniger Volumen

Im Jahr 2025 belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien* laut Savills auf knapp 8,1 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang um 23 %. In den letzten zwölf Monaten hat Savills gut 150 Transaktionen registriert, was einem Anstieg um 13 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gegenüber dem 10-jährigen Durchschnittswert ist hingegen ein Rückgang von 36 % zu verzeichnen. Die Spitzenrendite blieb stabil bei 3,6 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Wohninvestmentmarkt hat im Schlussquartal wie erwartet an Dynamik gewonnen. Das Transaktionsvolumen blieb jedoch hinter den Erwartungen und dem Vorjahr zurück, da sich zahlreiche Prozesse noch bis ins neue Jahr ziehen. Hinzu kommt, dass große Portfoliotransaktionen seltener waren und einige Verkaufsprozesse aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen zwischen Kaufenden und Verkaufenden nicht zum Abschluss kamen. Der Markt ist insgesamt kleinteiliger geworden – aber keineswegs weniger aktiv. Auffällig ist, wie breit das Spektrum funktionierender Transaktionen mittlerweile ist. Wir haben im Jahr 2025 Transaktionen gesehen, die von Neubauprojekten bis hin zu Value-Add-Objekten reichen und sowohl in A-Städten als auch in Städten der zweiten und dritten Reihe sowie in den Speckgürteln funktioniert haben. Besonders gut vermittelbar sind solide Bestandsimmobilien und Neubauten. Preislich erwarten wir vorerst weitestgehend stabile Werte. Dafür sprechen die geringere Wachstumsdynamik in vielen Städten und langsamer steigende Mieten sowie das sogar wieder leicht gestiegene Zinsniveau. Positiv ist zu beobachten, dass immer mehr Investoren das neue Preisniveau akzeptieren. Das hat im Jahresverlauf zu der steigenden Zahl von Verkaufsprozessen beigetragen. Zudem kommen wieder vermehrt attraktive Produkte auf den Markt, die zu den Ankaufsprofilen vieler Käufer passen. Trotz der positiven Signale kommt der Markt nur schrittweise in Schwung, da seit der Zinswende weniger Eigenkapital für neue Immobilieninvestitionen zur Verfügung steht. Ein weiterer Punkt ist, dass sich viele Transaktionen in die Länge ziehen, weil Eigen- und Fremdkapitalgeber weiterhin vorsichtig agieren. Entsprechend wird ein Teil der 2025 gestarteten Verkaufsprozesse erst im Jahr 2026 finalisiert werden, was allerdings für einen dynamischen Start ins neue Jahr spricht.“

Auf Studierenden- und Mikrowohnanlagen entfielen im Jahr 2025 rund 261 Mio. Euro, was gegenüber dem Vorjahr mehr als einer Verdreifachung des Transaktionsvolumens entspricht. Weil viele laufende Prozesse kurz vor Abschluss stehen, geht Savills von einem umsatzstarken 1. Quartal 2026 aus.

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* Nur Objekte mit mindestens 50 Wohneinheiten

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 22. Juli 2025

Umdenken am Immobilienmarkt: Neues Umfeld stellt höhere Anforderungen an Eigentümer und Investoren

Der deutsche Immobilienmarkt durchlebt einen tiefgreifenden Wandel. Nach dem Ende des Nullzinsumfeldes beginnt zwar gerade ein neuer Marktzyklus, doch dieser unterscheidet sich fundamental von seinem Vorgänger. Das ist die Kernaussage der aktuellen Savills-Studie „Umdenken: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt“, die zwei zentrale Thesen formuliert: Erstens wird es keinen neuen „Superzyklus“ geben. Zweitens beginnt der neue Zyklus in einer grundlegend veränderten gesellschaftlichen und technologischen Realität als der letzte, was völlig neue Anforderungen an die Immobilienmarktakteure mit sich bringt.

Kein neuer Superzyklus in Sicht: Asset-Management rückt ins Zentrum

Der letzte Immobilienmarktzyklus profitierte von einer einzigartigen Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, florierender Wirtschaft und fallenden Zinsen – und wurde so zum „Superzyklus“. Eine solche Konstellation wird sich nach Einschätzung der Savills-Experten auf absehbare Zeit nicht wiederholen.

„Die für Immobilienmarktakteure goldene Nullzins-Ära hat nicht nur außergewöhnlich hohe Renditen ermöglicht, sondern auch viele strukturelle Risiken überdeckt. Diese Zeiten sind vorbei“, sagt Draženko Grahovac, CEO Germany und Head of Valuation Europe bei Savills. „Im neuen Zyklus werden die Mieterträge wieder entscheidend für die Performance von Immobilieninvestments sein – starke Zinsrückgänge als Renditetreiber gehören der Vergangenheit an. Das erhöht den Wert guten Asset-Managements.“

Performance-Unterschiede nehmen zu: Gezielte Kapitalallokation wird mit Überrenditen belohnt

Das veränderte Umfeld erhöht nicht nur die Bedeutung der Miete, sondern wird auch die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilienstandorten und -segmenten deutlich verstärken. Während sich die Renditen verschiedener Sektoren und Lagen im Nullzinsumfeld durch die Renditekompression stark angenähert haben, wird die Streuung künftig wieder größer ausfallen, so Savills.

„Für Investoren bedeutet das: Es reicht nicht mehr, einfach nur im Markt investiert zu sein“, erklärt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills. „Die Gesamtrendite eines Investors hängt künftig wieder viel stärker von seinem Investmentansatz sowie der konkreten Zusammensetzung seines Portfolios ab. Investoren mit kluger Kapitalallokation werden mit entsprechend höheren Renditen belohnt.“

Neues gesellschaftlich-technologisches Umfeld polarisiert die Märkte

Zudem startet der neue Zyklus in einem gesellschaftlich-technologischen Umfeld, das sich in den letzten eineinhalb Jahrzehnten rasant gewandelt hat. ESG-Anforderungen, Digitalisierung, Homeoffice, Online-Handel sowie der Einsatz von Künstlicher Intelligenz prägen die Immobilienmärkte zunehmend.

„Technologische und gesellschaftliche Entwicklungen verändern Flächennachfrage und Nutzerbedürfnisse – und sie polarisieren die Märkte. Immer mehr Immobilien generieren überhaupt kein Einkommen mehr oder lassen sich nur schwer verkaufen, während die besten Objekte immer höhere Erträge abwerfen. Für Eigentümer und Investoren erhöht das die Anforderungen an die Marktanalyse, auf deren Basis sie dann geeignete Asset-Management- bzw. Investitionsentscheidungen treffen können“, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wandel von der Ware zur Dienstleistung birgt zusätzliches Ertragspotenzial

Die steigenden Nutzeranforderungen lassen sich mit dem reinen Vermieten von Fläche immer weniger befriedigen. Stattdessen spielt Service eine zunehmend wichtige Rolle, wie der nutzungsartenübergreifende Vormarsch von Betreiberkonzepten in den letzten Jahren zeigt. „Immobilien wandeln sich von einer Ware zur Dienstleistung – und dieser Wandel birgt zusätzliches Ertragspotenzial für jene Eigentümer und Investoren, die ihren Nutzern entsprechende Angebote machen“, glaubt Pink. Generell steigen die Anforderungen an Eigentümer und Investoren: „Von der Marktanalyse bis zum Exit verlangt das neue Marktumfeld ein noch höheres Maß an Kompetenz als bisher, um auch künftig rentable Immobilieninvestitionen tätigen zu können“, so das Fazit der Savills-Studie.

Alle Daten und Fakten in unsererm aktuellem Spotlight UMDƎNKƎN: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt

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 07. Juli 2025

Deutscher Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien: Ärztehäuser, MVZs und Bildungsimmobilien rücken in den Investorenfokus

Im 1. Halbjahr des laufenden Jahres belief sich das Transaktionsvolumen mit gesundheits- und Sozialimmobilien laut Savills auf knapp 920 Mio. Euro. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Anstieg um mehr als 130 %. Dieser starke Anstieg ist maßgeblich auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios der Deutschen Wohnen AG zurückzuführen, auf den mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens im bisherigen Jahresverlauf entfällt. Trotz des starken Anstiegs im Vergleich zum Vorjahr wurde der 10-jährige Durchschnittswert um 3 % verfehlt. In den letzten zwölf Monaten hat Savills knapp 60 Transaktionen registriert, was etwa dem Niveau der Vorjahresperiode entspricht. Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 5,2 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Max Eiting, Director und Head of Healthcare Operational Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Während sich einheimische Investoren weiterhin zurückhaltend zeigen, nimmt das Interesse ausländischer Kapitalgeber an deutschen Gesundheits- und Sozialimmobilien deutlich zu. Hinter vielen Ankäufen der vergangenen Monate stand internationales Kapital, unter anderem aus Australien, Hongkong und Spanien. Insgesamt hat der Markt jedoch noch nicht zu der Dynamik zurückgefunden, die er vor einigen Jahren aufwies. Besonders bei Pflegeheimen bleiben viele Investoren skeptisch. Demgegenüber beobachten wir ein zunehmendes Interesse an Ärztehäusern, Medizinischen Versorgungszentren und Bildungsimmobilien. Der politische Wille zur Stärkung der ambulanten Versorgung sowie das von der Bundesregierung auf den Weg gebrachte Infrastrukturpaket dürften hier langfristig für Wachstumsimpulse sorgen.“

Trotz der Investorenskepsis dominierten Pflegeheimtransaktionen den Markt im 1. Halbjahr. Mit ihnen wurden gut 750 Mio. Euro bzw. vier Fünftel des Gesamtvolumens umgesetzt. Ärztehäuser kamen auf einen Umsatz von 112 Mio. Euro (+ 50 %) gegenüber der Vorjahresperiode. Alle anderen Objekttypen spielten eine deutlich untergeordnete Rolle.

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07. Juli 2025 

Top-6-Büromärkte: Büroflächenumsatz erholt sich, bleibt aber unter dem langfristigen Mittel

• Flächenumsatz: Im 1. Halbjahr 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 1,3 Mio. m², was einem Zuwachs von etwa 17,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 0,5 %, während die Medianmieten um 2,4 % anstiegen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 50 Basispunkte gegenüber dem 1. Quartal 2025 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 7,7 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2025 über dem Vorjahresniveau liegen. Die Spitzenmieten dürfte weiter ansteigen.

Im 1. Halbjahr 2025 verzeichneten die Top-6-Büromärkte* einen Flächenumsatz von rund 1,3 Mio. m². Damit lag das Ergebnis 17,8 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zum durchschnittlichen Flächenumsatz der ersten Halbjahre der vergangenen zehn Jahre bedeutete dies jedoch ein Minus von 9,1 %.

Die Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 5,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Medianmiete zog weiter an und erhöhte sich gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 2,4 % sowie im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. Die Durchschnittsmiete stieg um 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal an.

Die Leerstandsquote belief sich im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 auf 7,7 %. Gegenüber dem 1. Quartal entsprach dies einem Anstieg um 50 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lag sie um 180 Basispunkte höher.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet: „Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Städten zeigt eine leichte Erholung – die Vermietungsmärkte sind aktiver als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Im langfristigen Vergleich bleibt das Niveau allerdings unterdurchschnittlich. Ein Grund dafür ist der anhaltende Trend zur Flächenreduzierung durch hybride Arbeitsmodelle: Besonders größere Büros werden bei Umzügen verkleinert. Zudem verlängern viele Nutzer weiterhin ihre Mietverträge, um das derzeit unsichere Umfeld abzuwarten und ihre künftigen Flächenbedarf zu planen. Die Entwicklung verläuft zudem regional sehr unterschiedlich: In Frankfurt sorgten vor allem großflächige Anmietungen im ersten Quartal für deutliche Zuwächse, auch Köln setzte positive Impulse. Dagegen taten sich Städte wie Düsseldorf und Berlin schwerer. Während sich der Flächenumsatz je nach Region unterschiedlich entwickelt, steigt die Leerstandsquote in allen Top-6-Städten. Vor allem in peripheren Lagen beobachten wir stärkere Leerstandsanstiege. Die Spitzenmiete zeigt sich davon weiterhin unbeeindruckt und setzt ihren Aufwärtstrend fort. Dies ist auf die nach wie vor hohe Nachfrage nach zentralen und modernen Flächen zurückzuführen, die in vielen Märkten weiterhin knapp sind. Angesichts der sinkenden Zahl an Fertigstellungen und rückläufigen Baugenehmigungen dürfte sich dieser Trend auch mittel- bis langfristig fortsetzen.“

Ausblick: Flächenumsatz leicht im Plus – Leerstände und Spitzenmieten ziehen weiter an

Für das laufende Jahr prognostiziert Savills einen Büroflächenumsatz, der das Vorjahresniveau übersteigt und sich dem langfristigen Durchschnitt annähert. Die anhaltende Verknappung moderner, zentraler Büroflächen lässt eine weitere Steigerung der Spitzenmieten erwarten. Gleichzeitig dürfte die Leerstandsquote weiter zunehmen.

 

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 07. Juli 2025

Deutscher Investmentmarkt für Wohnimmobilien: Intensiverer Bieterwettbewerb, vor allem bei gut gelegenen Bestandsobjekten 

Im 1. Halbjahr des laufenden Jahres belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien* laut Savills auf gut 3,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Anstieg um 8 %. Der 10-jährige Durchschnittswert wurde allerdings um 59 % verfehlt. In den letzten zwölf Monaten hat Savills etwa 140 Transaktionen registriert, was einem Anstieg um etwa ein Drittel gegenüber der Vorjahresperiode entspricht. Die Spitzenrendite blieb stabil bei 3,6 % und entsprach damit auch ihrem Vorjahreswert.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland, kommentiert das Marktgeschehen wie folgt: „Der Wohninvestmentmarkt hat den Zinsanstieg der vergangenen Jahre inzwischen weitgehend verdaut, und die Marktakteure haben sich auf das neue Umfeld eingestellt. Im Vergleich der Nutzungsarten wird Wohnen derzeit von Investoren am meisten nachgefragt. Das zeigt sich in vielen Verkaufsprozessen, in denen der Wettbewerb unter Bietern wieder spürbar zunimmt. Der Fokus der Investoren liegt dabei überwiegend auf Bestandsimmobilien in guten Lagen, häufig mit wertsteigerungsorientierten Strategien. Auch im opportunistischen Segment sowie bei Immobilien mit Entwicklungspotenzial beobachten wir seit einigen Monaten ein wachsendes Interesse.“

Auf Studentenwohnanlagen entfielen im 1. Halbjahr 104 Mio. Euro, was gegenüber der Vorjahresperiode mehr als einer Verdopplung des Transaktionsvolumens entspricht. Angesichts des großen am Markt befindlichen Angebotsvolumens ist sowohl im Segment des Studentischen Wohnens als auch am Wohnimmobilienmarkt insgesamt von steigender Transaktionsaktivität auszugehen.

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07. Juli 2025

Deutscher Immobilieninvestmentmarkt: Angebot steigt, Transaktionsvolumen noch nicht

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten im 1. Halbjahr 2025 Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 13,3 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode bedeutet dies einen Rückgang um 13 %. Auch die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen lag in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres 12 % unter dem Vorjahreswert. Gemessen am 10-jährigen Durchschnitt fiel das Transaktionsvolumen um 57 % geringer aus, die Zahl der Transaktionen um 55 %. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Gemessen am Umsatz und an der Zahl der abgeschlossenen Transaktionen war insbesondere das zweite Quartal sehr schwach. Dem gegenüber steht jedoch eine deutlich gestiegene Zahl laufender und sich anbahnender Transaktionsprozesse. Vor diesem Hintergrund kann man davon ausgehen, dass wir im zweiten Halbjahr wieder mehr Transaktionen sehen werden. Offen ist lediglich, wie stark der Anstieg ausfallen wird, da weiterhin zahlreiche Prozesse abgebrochen werden oder stillstehen. Gleichwohl haben sich die Bedingungen für erfolgreiche Abschlüsse zuletzt verbessert: Viele Verkäufer schätzen die erzielbaren Preise mittlerweile realistischer ein, und die Zahl aktiver Käufer ist spürbar gestiegen. Gerade die Gruppe der internationalen Investoren blickt seit der Bildung der neuen Bundesregierung und der von ihr beschlossenen Investitionspakete wieder deutlich optimistischer auf den deutschen Markt.“

Umsatzrückgang in allen Segmenten außer bei Gesundheits-/Sozialimmobilien und Wohnen

Zu den wenigen Segmenten, die gegen den allgemeinen Trend ein Wachstum des Transaktionsvolumens verzeichneten, gehören Wohnimmobilien. Ein Umsatz von 3,2 Mrd. Euro im 1. Halbjahr bedeuten ein Plus von 8 % gegenüber der Vorjahresperiode und gleichzeitig den höchsten Umsatz aller Nutzungsarten. Es folgen Handelsimmobilien (3,0 Mrd. Euro / – 13 %), Industrie-/Logistikimmobilien (2,1 Mrd. Euro / – 33 %) sowie Büros (1,9 Mrd. Euro / – 32 %). Auf Gesundheits- und Sozialimmobilien entfiel ein Volumen von 0,9 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr mehr als eine Verdopplung bedeutet. Dieser Umsatzsprung dürfte sich im weiteren Jahresverlauf relativieren, entfiel doch ein großer Teil des diesjährigen Volumens auf den Verkauf eines Pflegeheimportfolios von der Deutsche Wohnen AG. Auch in anderen Segmenten trugen einige Ausnahmetransaktionen erheblich zum Transaktionsvolumen bei. Insgesamt summieren sich die zehn größten Transaktionen des 1. Halbjahres auf ein Volumen von ca. 3,7 Mrd. Euro, also mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens.

Nutzungsartenübergreifender Exit-Überhang, vor allem bei Büros

Bei allen Nutzungen liegt die Zahl der gehandelten Objekte seit nunmehr drei Jahren teils deutlich unter dem Niveau, das am Ende des letzten Zyklus erreicht wurde. Deshalb geht Savills davon aus, dass segmentübergreifend ein latenter Angebotsüberhang besteht, der zunehmend größer wird. Bei Büroimmobilien dürfte dieser Überhang am größten sein, erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills: „In den Jahren 2015 bis 2021 wechselten bundesweit durchschnittlich fast 700 Büroimmobilien pro Jahr den Eigentümer. Seit 2023 sind es weniger als 200 Objekte jährlich. Angesichts einer typischen Haltedauer von drei bis zehn Jahren dürfte sich inzwischen eine vierstellige Zahl an Büros im Besitz von Eigentümern befinden, die bei ausreichender Marktliquidität bereits verkauft hätten. Dieser Exit-Überhang wird zunächst weiter anwachsen. Da jedoch nur wenige Investoren ihren Exit beliebig lange hinauszögern können, dürfte der Verkaufsdruck zumindest für einen Teil der Eigentümer zunehmen.“

Spitzenrenditen stabil, Family-Offices vor neuem Rekordjahr

Bei den wenigen von Savills im letzten Quartal beobachteten Transaktionen im Core-Segment wurden die Spitzenrenditen des Vorquartals bestätigt. Diese liegen deshalb unverändert zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. „Für Top-Produkte sehen wir zumindest bei Volumina im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich in den Prozessen wieder mehr Bieter. Gleichzeitig ist die Zahl der potenziellen Investoren in den meisten Segmenten weiterhin begrenzt. Nach wie vor sind es vor allem private Kapitalquellen, die die Zurückhaltung vieler institutioneller Investoren für antizyklische Ankäufe nutzen“, erläutert Nemecek. Im bisherigen Jahresverlauf investierten Privatinvestoren bzw. Family-Offices bereits knapp 2,4 Mrd. direkt und damit fast so viel wie im gesamten Vorjahr. Ein knappes Fünftel des Ankaufsvolumens entfällt auf diese Gruppe. Käme in der zweiten Jahreshälfte ein ähnlich hohes Volumen dazu, wäre das ein neuer Rekordwert. Insgesamt rechnet Savills für das laufende Jahr von einem Transaktionsvolumen zwischen 35 und 40 Mrd. Euro, was etwa dem Vorjahreswert entspräche (36,7 Mrd. Euro).

* nur Transaktionen ab 50 Wohneinheiten

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zum Immobilieninvestmentmarkt.

 

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In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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07. April 2025

 

Top-6-Büromärkte: Mehr Dynamik durch Großanmietungen

 

• Flächenumsatz: Im 1. Quartal 2025 belief sich der Flächenumsatz auf 674.900 m², was einem Zuwachs von rund 13 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach. In den letzten vier Quartalen lag der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten bei 2,4 Mio. m² und damit 6 % über dem Vorjahr, aber 21 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,2 %, während die Medianmieten um 2,5 % anstiegen.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahmen um 60 Basispunkte gegenüber dem 4. Quartal 2024 zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 7,1 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2025 über dem Vorjahresniveau liegen, während der Anstieg der Spitzenmieten durch die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen gestützt werden dürfte.

Der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* erreichte in den vergangenen vier Quartalen ein Volumen von rund 2,4 Mio. m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q2-2023 bis Q1-2024) entsprach dies einem Anstieg um 6 %. Dennoch blieb der Umsatz 21 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Im ersten Quartal 2025 wurden etwa 674.900 m² Bürofläche umgesetzt, was einem Zuwachs von rund 13 % gegenüber dem Vorjahresquartal entsprach.

Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Der Jahresstart verlief für die Top-6-Bürovermietungsmärkte positiv. Unternehmen zeigen sich wieder entschlussfreudiger und ziehen Standortverlagerungen verstärkt in Betracht. Dabei lässt sich kein einheitliches Muster erkennen – die Dynamik ist branchenübergreifend spürbar. Neben den realisierten Abschlüssen verzeichneten wir im ersten Quartal einen deutlichen Anstieg an Anfragen und Suchaufträgen. Die Gespräche verlaufen optimistischer, und auch große Unternehmen treten verstärkt mit konkreten Suchmandaten an uns heran“.

Flächenkonsolidierung bei großen Unternehmen

Besonders einzelne Großvermietungen haben den Flächenumsatz im ersten Quartal gestützt. Dabei blieb die Anzahl der Anmietungen über 10.000 m² mit sieben Vermietungen weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Deren Anteil am Flächenumsatz stieg jedoch deutlich an und mit 27 % lag dieser über dem Quartalsdurchschnitt der letzten zehn Jahre von 21 %. Das ist vor allem auf die drei größten Abschüsse des Quartals zurückzuführen: Mit einer Größe von jeweils über 30.000 m² machten sie zusammen etwa 19 % des Flächenumsatzes aus.

 „Trotz aktueller Herausforderungen werden nach wie vor große Abschlüsse verzeichnet, das war insbesondere in den ersten drei Monaten dieses Jahres spürbar. Allerdings dauern diese Entscheidungen aufgrund der anhaltenden Unsicherheiten oft deutlich länger – viele Gesuche waren bereits über einen längeren Zeitraum am Markt. Zudem zeigt sich ein klarer Trend zur Flächeneffizienz: Im Großflächensegment geht es kaum noch um Erweiterungen, sondern vielmehr um Optimierung. Und immer häufiger stehen hinter Großanmietungen Konsolidierungsmaßnahmen, bei denen Unternehmen mehrere Standorte zusammenlegen und ihre Flächen sowohl qualitativ als auch quantitativ anpassen. In der Folge wird trotz großvolumiger Abschlüsse insgesamt weniger Fläche absorbiert“, erklärt Rotberg.

Antonia Wecke, Senior Consultant Research, ergänzt: „Gründe für die Flächenkonsolidierung sind nicht nur Einsparpotenziale, sondern auch der Wunsch, die Unternehmenskultur zu stärken. Durch einen zentralen Standort möchten Unternehmen das ‚Wir-Gefühl‘ und die Identifikation der Mitarbeitenden mit dem Unternehmen stärken. In einer Hybridarbeitswelt gewinnen diese Aspekte an Bedeutung, denn dadurch erhoffen sich die Unternehmen eine höhere Präsenz ihrer Mitarbeitenden im Büro.“

Leerstände steigen besonders in peripheren Lagen weiter an

Die Leerstandsquote stieg weiter an und erreichte am Ende des 1. Quartals 2025 im Durchschnitt der Top-6-Städte einen Wert von 7,1 %. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutete dies ein Plus von 60 Basispunkten, während der Anstieg im Jahresvergleich 150 Basispunkte betrug. Jan Rotberg ordnet ein: „Der Leerstand steigt vor allem in peripheren Lagen, während zentrale Standorte deutlich resilienter bleiben. Der insgesamt zunehmende Leerstand eröffnet Möglichkeiten für die Umnutzung von Büroflächen, etwa in Co-Living-Konzepte oder Hotels. Eigentümer zeigen sich diesen Transformationsprozessen gegenüber zunehmend aufgeschlossen, da sie den Bedarf in diesem Segmenten erkennen. Auf politischer Ebene fehlen hingegen bislang oft gezielte Fördermöglichkeiten. Konkrete Bemühungen, dies zu prüfen, wie jüngst eine Münchener Partei ankündigte, könnte in Zukunft die Umwandlung von Büroflächen in (bezahlbaren) Wohnraum voranbringen.“

Nutzer verbessern ihre Qualitäten – Mieten steigen

Der Trend der steigenden Spitzenmiete hält an. So nahm die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-6-Städte im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % zu. Auch die Medianmiete stieg um 2,5 % im Vergleich zum Vorquartal auf 20,60 EUR/m² an. Rotberg kommentiert: „Der Trend zu hochwertigen Flächen und zentralen Lagen setzt sich fort. Das bedeutet jedoch nicht, dass Unternehmen immer in 1A-Lagen oder in Premiumgebäude umziehen. Vielmehr streben viele Nutzer eine Verbesserung ihres bisherigen Standards an, indem sie in hochwertigere Objekte wechseln – ohne dabei zwangsläufig in eine erstklassige Lage oder das beste Gebäude zu ziehen.“

Ausblick: Anhaltender Aufschwung beim Flächenumsatz – jedoch auf niedrigem Niveau

Jan-Niklas Rotberg zeigt sich zuversichtlich für das Jahr: „Wir gehen davon aus, dass die Dynamik des Marktes, wie sie sich im ersten Quartal gezeigt hat, anhält. Gleichzeitig dürften die Spitzenmieten weiterhin steigen, da der Trend zu hochwertigen Büroflächen bestehen bleiben dürfte.“ Insgesamt erwartet Savills einen Flächenumsatz über dem Vorjahresniveau. Im langfristigen Vergleich dürfte die Vermietungsleistung aufgrund der anhaltend geringeren Flächennachfrage jedoch weiterhin unterdurchschnittlich bleiben.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

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07. April 2025

 

Deutscher Immobilieninvestmentmarkt verzeichnet in turbulentem Umfeld leicht steigendes Transaktionsvolumen 

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten in den vergangenen zwölf Monaten Gewerbe- und Wohnimmobilien* für ca. 34,6 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber der Vorjahresperiode (April 2023 bis März 2024) bedeutet dies einen Anstieg um 12 %. Auf das 1. Quartal 2025 entfielen ca. 6,9 Mrd. Euro, was etwa dem Volumen des Vorjahresquartals entspricht (ca. 7,2 Mrd. Euro). Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, kommentiert das aktuelle Marktumfeld wie folgt: „Die Zahl der laufenden und sich anbahnenden Verkaufsprozesse ist zum Jahresbeginn spürbar gestiegen – wir erwarten daher in den kommenden Monaten eine insgesamt leicht erhöhte Transaktionsaktivität. Entscheidend wird jedoch sein, für wie viele der zum Verkauf stehenden Objekte auch Käufer gefunden werden. Besonders Büroimmobilien stehen bei vielen Eigentümern zur Disposition, doch das Investoreninteresse bleibt in diesem Segment begrenzt. Daher dürfte längst nicht jeder Verkaufsprozess in einen erfolgreichen Abschluss münden. Gleichzeitig verstärkt der jüngste Zinsanstieg den Verkaufsanreiz, insbesondere bei fremdfinanzierten Objekten – ein Faktor, der die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöhen könnte. Ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens ist nur dann zu erwarten, wenn es zu einer größeren refinanzierungsgetriebenen Verkaufswelle kommt. Dieses Szenario ist zwar möglich, unseres Erachtens aber nach wie vor recht unwahrscheinlich.“

Repricing für Top-Objekte abgeschlossen

Das Ausmaß des Liquiditätsbedarfs und Verkaufsdrucks auf Eigentümerseite dürfte auch für die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen mitentscheidend sein. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6 % für Mehrfamilienhäuser und 5,8 % für Shopping-Center. Da die Spitzenrenditen der meisten Segmente nun schon seit etwa einem Jahr weitgehend unverändert sind, geht Savills davon aus, dass das von der Zinswende 2022 ausgelöste Repricing abgeschlossen ist. Zumindest die Spitzenrenditen dürften sich nur noch wenig bewegen, wobei je nach Nutzungsart noch kleinere Ausschläge in beide Richtungen realistisch erscheinen. Jenseits des Spitzensegments spricht die Gemengelage in den Augen von Savills tendenziell für weitere Renditeanstiege: Steigendes Angebot, gestiegene Zinsen und absehbar steigende Baukosten lassen sinkende Anfangsrenditen zumindest in jenen Segmenten ohne starke Mietwachstumsaussichten unrealistisch erscheinen. Das Preisgefälle zwischen Top-Objekten und dem Rest dürfte sich folglich verstärken.

Steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem Rest eröffnet Development-Chancen

„Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand macht Projektentwicklungen bzw. deren Finanzierung attraktiv, zumal die Neubau-Pipeline nutzungsartenübergreifend zunehmend leerläuft. Wir beobachten eine steigende Zahl von Investoren, die solche Investmentansätze verfolgen – von einer Aufwertung, über eine Repositionierung, bis hin zur Umnutzung sind hier alle Schattierungen dabei. Vor allem für die Konversion von Büros zu Hotels oder in Objekte für das gewerbliche Wohnen steht Kapital zur Verfügung und eröffnet für manches Objekt, das in seiner bisherigen Funktion keine Zukunft mehr hat, einen neuen Pfad“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Wohnen umsatzstärkste Nutzungsart, Gesundheits-/Sozialimmobilien mit größtem Zuwachs

Insgesamt bleibt die Liquidität für Büroimmobilien gering. In den vergangenen zwölf Monaten hat Savills hier ein Transaktionsvolumen von knapp 4,7 Mrd. Euro registriert, was gegenüber der Vorjahresperiode einen Rückgang um 13 % und nur Rang 4 aller Nutzungen bedeutet. Am umsatzstärksten waren Wohnimmobilien (ca. 9,8 Mrd. Euro / + 39 %), gefolgt von Industrie-/Logistikimmobilien (ca. 6,7 Mrd. Euro / + 4 %) und Handelsimmobilien (ca. 5,6 Mrd. Euro / – 1 %). Den höchsten Umsatzanstieg verzeichnete Savills auf Jahressicht bei Gesundheits- und Sozialimmobilien, und zwar um 62 % gegenüber der Vorjahresperiode auf ca. 1,6 Mrd. Euro.

Umfeld bleibt volatil, wovon Deutschland profitieren könnte

„Das Makroumfeld der letzten Wochen und Monate war ein Stück weit chaotisch und vieles deutet darauf hin, dass es volatil bleiben wird. Insofern bleibt auch die weitere Entwicklung am Immobilieninvestmentmarkt schwer prognostizierbar. Mit einer neuen Bundesregierung und den bereits beschlossenen investiven Ausgabenpaketen bietet sich Deutschland jedoch die Chance, sich in diesem Umfeld wieder als der sichere Anlagehafen zu positionieren, der es bis zur Zinswende gewesen ist“, so Nemecek.

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In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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